来源：观点指数
摘要：对砂之船REIT而言，存量物业升级已是必然选择，难点在于平衡改造阵痛与长期资产价值，妥善应对业绩波动。
观点指数（GDIRI） 近日，新加所上市的砂之船房地产投资信托（Sasseur REIT）披露了2026 年中期运营数据。
期内该REIT旗下四座奥特莱斯项目合计租金收入3.507亿元，同比上升4.3%。收入结构上，固定租金部分为2.445亿元，占租金收入的7成，这部分按协议约定每年递增3%；变动租金部分为1.062亿元，占比3成，同比增长7.4%，与项目整体销售额增速匹配。
但租金增长之下，资产组合结构性短板凸显。当前REIT的租金、销售额多由重庆两江奥莱贡献，其余三个项目遭遇不同程度的增长瓶颈。
同在重庆的璧山奥莱持续承受两江奥莱虹吸压力，增长较为乏力；合肥奥莱启动大规模资产提质改造，短期业绩承压明显；昆明奥莱受制于区域消费底盘薄弱，品牌迭代缓慢，成为组合内唯一二季度销售额同比下滑的项目。
对砂之船REIT而言，存量物业升级已是必然选择，难点在于平衡改造阵痛与长期资产价值，妥善应对业绩波动。
项目梯队分化显著
2026年中期资料显示，截至2025年末，砂之船REIT四座奥特莱斯资产评估总值为83.63亿元，其中开业最早的重庆两江奥莱估值最高，达32.7亿元，是整个资产组合的核心支柱。
拆分核心运营指标可以发现，四个奥莱在客流、销售额、销售坪效、出租率四大维度呈现出显著的梯队分化。
2026年上半年，四座项目合计客流980万人次，同比上升20.7%，折算日均客流5.44万人次，客流端整体迎来修复。项目合计总销售额则为23.45亿元，同比上涨7.40%，背后反映出项目平均客单价有所回落，消费转化效率承压。
分季度来看，销售增长季度动能也在持续走弱，一季度依托春节旺季实现全线复苏，进入二季度后消费势能普遍回落，项目之间的经营差距进一步放大。
重庆两江奥莱作为资产组合中的标杆，上半年销售额12.74亿元，同比增长7.80%，占总销售规模的比例过半，年化销售坪效达5万元/㎡/年，构成REIT业绩的基本盘。
重庆璧山奥莱体量最小，上半年销售额2.06亿元，同比增幅10.90%，在四座项目中增速排名第一。该项目虽然短期销售增速领跑，但整体坪效偏低，年化坪效仅0.92万元/㎡/年，长期增长天花板明显低于两江奥莱。
合肥奥莱上半年销售额5.36亿元，同比增长9.00%。增长韧性集中在一季度，二季度增长近乎停滞，销售额2.1亿元，同比仅提升1.40%，增速下滑最为突出，同时0.74万元/㎡/年的年化坪效位列末位。
昆明奥莱基本面最为薄弱，上半年销售额3.29亿元，同比仅增1.70%；二季度销售额1.2亿元，同比下滑4.10%，是组合内唯一二季度销售转负的项目，经营压力持续凸显。
出租率层面，项目走势同样分化，背后对应不同的经营逻辑。重庆两江奥莱上半年持续维持100%满租，品牌吸引力、租户稳定性领先，运营底盘较优。
重庆璧山奥莱二季度出租率98.9%，较2025年末小幅回落0.5个百分点，但依然居于高位，主要是同城竞争下租户自然迭代。
合肥奥莱出租率下行具备主动性，二季度出租率93.7%，较2025年末大幅下降4.5个百分点，主动是项目腾退低坪效影院空间启动改造，造成阶段性空置，后续需要持续关注品牌导入进度与补租节奏。
昆明奥莱也持续推进租户汰换优化，出租率逆势改善，二季度升至99.1%，较2025年末提升0.7个百分点。但出租率修复未能传导至销售端，二季度销售额同比下滑，新引进商户经营效益仍有待验证。
改造与租约结构挑战
当前来看，四座奥莱所处发展阶段各不相同，叠加租约期限结构存在明显隐患，构成砂之船REIT中长期需要面对的核心考验。
重庆两江奥莱属于区域内具备领先优势的存量标杆项目。依托先发优势、长期培育形成的本地消费基础以及成熟的轻奢、运动户外品牌组合，具备稳定经营底盘。不过项目增速逐步回归常态，增量空间有所收窄。
重庆璧山奥莱作为同城布局的次级奥莱项目，与两江奥莱同处重庆都市圈、共享运营体系，但二者尚未形成清晰的差异化定位。受同城头部项目在品牌吸引力、客流集聚能力方面的影响，璧山奥莱存在一定的客流分流现象，中长期增长空间受到约束。
合肥奥莱作为REIT中体量最大的项目，目前暴露出存量商业更新的矛盾。原有大面积影院业态坪效偏低，当前已经启动改造，计划将约6000㎡影院空间重塑为运动主题零售区。
最新资料显示，目前公共区域施工完成约90%，预计8月新商户陆续开业，11个单元完成预租，下半年还将依次推进高端国际品牌区、运动休闲中心的改造。
昆明奥莱的困局则根植于区域消费基本面，当地消费承载力有限，高端品牌拓展意愿不足，只能依靠常态化调铺优化品牌组合，但业态升级周期漫长，业绩改善节奏偏缓，是四座项目中突围难度最大的标的。
针对上述挑战，存量改造已经成为砂之船奥莱资产提升长期价值的必经路径。改造施工阶段虽会造成铺位空置，短期压制出租率与销售额，但倘若长期回避硬件升级、业态迭代，物业竞争力将持续老化，逐步丧失市场竞争力。
基于此，砂之船需要在短期业绩波动和长期资产价值之间寻求动态平衡，而改造后的经营兑现力，则是对其资产盘活能力与招商运营功底的一次直接检验。
除存量项目面临的调改和竞争外，租约到期结构是其面临的另一重隐性压力。最新中期数据显示，砂之船REIT按可出租面积测算加权平均租赁期限（WALE）1.5年，按租金收入测算低至0.7年；2026年内到期租约占可出租面积55.2%、对应毛收入66.4%。
砂之船方面称，短租结构为主动安排，方便灵活调整品牌组合。但在消费复苏乏力、零售商业竞争白热化的环境下，一旦璧山、合肥、昆明等竞争力偏弱项目招商不及预期，租金水平就会存在下行压力。
综合来看，砂之船REIT旗下四个奥莱经营格局分化，是国内奥特莱斯行业迈入存量时代的典型样本。如何平衡资本市场对短期收益的要求与资产长期价值培育，将决定砂之船REIT资产的未来价值走势。
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