2026年上半年的东莞房地产市场上，新房与二手房走出了两条截然不同的数据曲线。东莞市住建局公布的数据显示，今年上半年全市一手住宅网签达到8862套，同比上升2%；而二手住宅网签达到17412套，同比上升14%，成交规模来到了历史同期的第二高位。从交易量级来看，二手房已经稳定承担起当地住房交易的主力角色。
到了今年6月份，一手洋房网签1772套，均价达到27208元/㎡，创下年内单月高点。不过这个均价水平，主要是受到松山湖、南城以及滨海湾等区域高价项目集中网签的拉动。等时间推移到7月，随着高价网签项目陆续退场，中旬前后的一手周均成交价格回落到了1.5万至2.1万元/㎡区间，这在客观上反映的是成交结构的改变。
二手房市场的存量挂牌压力依然客观存在。
截至今年6月底，全市二手房挂牌量突破了7.2万套，创下2024年以来的新高。到了7月份的传统淡季，周度交易节奏进一步显现差异。7月13日至19日，一手住宅网签152套，二手住宅网签768套；7月20日至26日，一手住宅网签172套，二手住宅网签758套。
从整个7月份的累计数据来看，一手住宅网签大约741套，环比下降约57.9%；同期二手住宅网签大约3154套，成交规模大约是一手住宅的4.3倍。在供应端，7月前三周普通商品住宅新增供应一度走低，但到了第四周随着238套、约5.05万㎡的新增供应入市，市场推货动作重新启动。
土地市场的出让细节展现了开发企业的精算逻辑。
7月30日，松山湖中心区2026WR003地块在经历34轮竞价后，由招商蛇口以23.4171亿元竞得，溢价率4.4%，折合楼面价18795元/㎡。该地块距离地铁1号线松山湖站约300米。对比同板块此前成交的地块，实际成交楼面价出现了一定程度的回落，显示出土地竞买方对后续售价与利润空间进行了更精细的测算。
同日，东城一宗安置房及回迁类地块由中建国际以底价约2.345亿元摘得，保障属性地块依然保持平稳底价成交的态势。
后续土地市场的关注焦点集中在主城区的核心指标上。已经挂牌的CBD 2026WR005地块占地面积约67803㎡，起拍价31.3378亿元，规划容积率2.1，限高80米，配建包含公交首末站、生鲜超市及养老照料中心等设施，剔除配建后起拍可售楼面价约22915元/㎡，该地块将于8月17日进入竞拍阶段。
在当前的存量分层格局下，松山湖、南城、东城及滨海湾等核心区域继续依靠产业基础与公共配套支撑市场预期；而在21个均价低于2万元/㎡的镇街中，房源去化则更为依赖价格调整与本地常住人口的居住需求承接。
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