快讯背景：2026年8月18日，宿迁宿豫区国有平台江苏宿迁数字科技产业发展有限公司发布竞争性磋商公告，就相豫・漫柏未来人才社区REITs项目公开遴选全流程服务机构。这是宿豫区首个人才公寓类REITs项目，意味着当地人才住房存量资产证券化从构想进入实操筹备阶段。梅开二度！900套租罄，漫柏宿迁再加2869套
URI观察到，本次项目投标文件递交截止时间为2026年8月31日15时，由江苏宝恒项目管理咨询有限公司承担采购代理工作。
▲宿迁宿豫相豫・漫柏人才社区实景图
01
REIT产品设计与招标核心规则
本次人才公寓REIT暂定总发行规模为3亿元，优先级份额占发行总额的80%，最终发行规模以实际落地结果为准。产品期限设计颇具行业特点，采用3+3+3+3+3年的多轮滚动续期架构，同时嵌入优先收购权与延期选择权条款，匹配长租不动产投资周期长的行业特性。
在采购成本方面，公告明确两道费用上限：项目前端设立总费用最高270万元，进入运营存续阶段之后，年度服务费用不得超过80万元。
和市场上多数项目将财务顾问、运营顾问分开招标的通行做法不同，本次采购要求同一家中标机构同时承接发行人财务顾问、运营管理顾问两大职能，投标企业需要同时具备两类业务对应的专业资质，并且不接受联合体参与磋商，对中介机构综合业务能力提出了较高门槛。
02
底层资产硬件配置与租赁表现
本次证券化的底层资产相豫・漫柏未来人才社区，由漫柏集团联合宿迁数字经济中心共同打造，2025年12月正式投入使用，项目选址于宿迁高铁新城数字经济中心片区。项目总建筑面积5.7万平方米，包含4栋楼宇，合计900套精装公寓。社区配套约1500平方米公共共享空间，覆盖共享办公、研习空间、社群休闲等多种功能，还针对租住群体细分需求，设置女性专属楼层以及宠物友好专区，完善人才居住配套。
▲相豫・漫柏未来人才社区公共场景图
该项目最受市场关注的是它的出租表现：900套房源开放租赁仅60天就实现满租。其中两栋楼宇定向对接京东，用作企业员工宿舍；剩余470套房源面向社会市场化出租，租客主要是周边数字经济、电商产业园的青年就业人员。整体项目企业长租占比较高，租约稳定性强，由此形成可预测性较强的租金现金流，构成资产证券化的底层支撑。
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运营企业实力与区域示范价值
项目实际运营方漫柏集团属于长三角人才公寓赛道头部运营主体，目前管理房源总量突破3万套，存量项目稳定出租率达到98.28%，运营能力经过市场验证。连落6子！漫柏凭什么成为中国人才公寓赛道断层第一？（附项目清单）
除本项目之外，漫柏集团已经在宿迁布局相豫・漫柏未来峯、又见青梧另外两个人才社区，在本地已经沉淀一定规模的人才住房资产储备。
如果本次REITs能够顺利发行落地，这套完整实操经验，就可以作为范本，带动宿豫区其余存量人才住房开展资产证券化盘活工作。
宿迁宿豫将已经成熟运营的人才公寓推向证券化市场，既能够打通存量资产的资金回流通道，也有望反哺城市后续人才住房建设，实现安居保障与资产盘活双向赋能。
国内不少城市都沉淀了大量人才公寓存量，普遍面临前期投入大、回本周期漫长的困境。宿迁这单项目为三四线城市摸索了一套“国资持有+市场化运营+证券化退出”的路径。
但URI认为也需要警惕，不能把REIT当作单纯的变现工具，一旦资本收益优先级压过人才安居定位，资产长期运营就会埋下隐患，后续存续期的管理表现，才是检验这一模式成败的关键。
数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank
撰文: URI研究中心
内容审核:繁花
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
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