华中小龟山金融文化公园的局部俯瞰图（企业供图）
9年前，这片老厂房险些被推平盖楼。如今，80余家金融机构在此聚集，年产值突破百亿元。
七月武汉，暑气蒸腾。
支点记者走进武汉市武昌区星海路与紫沙路交会处的华中小龟山金融文化公园，百余棵40年树龄的法国梧桐洒下浓荫。红砖青瓦的小楼依山错落，一台锈红色的龙门吊静静矗立。一群年轻人正站在龙门吊下拍照打卡——这座曾经吊运电力设备的大家伙，如今成了园区最时髦的景观。
"9年前，差点全推平了。"华中小龟山金融文化公园运营负责人笑着说，那时，这里是废弃的厂房，生锈的钢架、杂乱的建材堆了一地，城市更新让这里长出一个年产值超百亿的金融小镇。
从工业"锈带"到金融"秀带"。80多家金融机构在此聚集，年产值突破百亿元，累计税收超15亿元。一片被遗忘的城市角落，被一针一线"绣"成了武汉金融版图上的新地标。
一场"反潮流"抉择
2016年，武汉楼市正处顶峰。小龟山这块位于武昌核心的百亩土地，若做住宅开发，收益相当可观。
但面对这块地，半年里，南国置业开展20多轮会商。会上争论激烈：盖楼，一锤子买卖，来钱快；改造，长线投入，回报慢。
"土地如果建住宅是'一锤子买卖'，它的潜力就被扼杀了。"经反复斟酌，最终决定不搞房地产开发，参考杭州玉皇山基金小镇模式，打造华中地区首个金融小镇。
武昌区明确了改造原则：原地、原面积、原高度。21栋红砖建筑"修旧如旧"。为避开百余棵老梧桐的根系，地下管网全部采用手工绘图。容积率降到0.48，成就了武汉内环稀缺的低密度园区。
"同处城市中心、同为金融业密集区，园区与周边商务楼宇截然不同，闹中取静是它的独特气质。"园区运营负责人说。
就这样，一座废弃的工业基地，拿到了金融"试验田"的入场券。
"热带雨林"这样长出
2021年10月28日，上交所中部基地落户，园区正式开园。
它的落户改变了整个招商逻辑。龙头企业入驻后，吸引合作伙伴主动上门。开园不到半年，就吸引30多家企业和机构入驻，一多半是金融类。如今，园区整体出租率超90%，园区运营方将这种生态形容为"热带雨林"——既有参天大树，也有低矮灌木和草本植物。
上交所中部基地是那棵最大的树。它带来的不只是品牌，而是一个功能性平台——全省拟上市企业来这里接受辅导培训，与上交所资源直接对接。大树底下，联投资本、省融资担保集团这些省级金融龙头跟进；再往外，会计师事务所、律所、湖北数产集团相继落户。金融峰会、投融资对接会、项目路演、上市仪式都在这里举办。
联投资本从武昌湖光大厦迁来后，负责人第一时间带队走访左邻右舍。"园区大多是金融类企业，加强联动不仅有助于形成产业凝聚力，也为企业间合作创造机会。"公司有关负责人说。
2025年园区企业年产值超100亿元，年均增速达20%。入驻企业累计投资基金项目475个，投资规模约110亿元，累计税收超15亿元。
REITs与千亿资产的"最后一公里"
园区租金"不亚于五星级写字楼"。但让金融企业愿意来、留得住，靠的不只是空间。
"行政服务的便利性、人才的生活配套、社区的归属感——三个层面的软环境缺一不可。"园区运营负责人说。
园区设立了"街道共享招商中心""中小企业创业之家"，政务服务延伸至企业门口。联合社区开办假期托管班，解决双职工家庭的育儿难题。"园区、社区、城区"三区融合的理念，让这里不只是上班的地方。
园区还在谋划更大的棋。项目已稳定运营近5年，具备发行REITs的条件。
"REITs的本质是让资产增值后退出。一个城市更新项目，账面价值可能是1，经过产业导入和运营提升，估值可能变成4或5——中间的差值，就是更新和运营的价值。"园区运营负责人说。
但挑战不小。20世纪70年代划拨的工业用地，产权面积远远小于实际经营面积。要发REITs，面积必须补足，但这涉及政策突破，市、区两级政府及相关职能部门，正积极帮助园区寻找解决方案。
目前，园区已经荣获了多项国家级奖项，包括"全国十大活力产业园""金盘奖最佳城市更新"等。
9年前那场关于"拆还是留"的争论，如今有了答案。这里没有变成千篇一律的住宅楼，而是长出了一个年产值超百亿的金融小镇，走出了一条"低强度开发、高价值利用"的城市更新之路。
走在梧桐树荫下，园区运营负责人说得平淡："不要只想着把房子改漂亮，要想清楚谁来用、为什么来、凭什么留下。空间只是容器，产业才是灵魂。"
记者丨袁阳平
编辑丨张帆
编辑丨雷闯
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