柳州市新福路11号合景映月台11栋1-3，一栋257.15平方米的联排别墅，前后各带花园，8月18日以177.7804万元成交，折算单价约6913元/平方米。
这次拍卖由柳州市柳北区人民法院在淘宝网司法拍卖平台进行，起拍价和评估价均为158.9804万元。 两名竞买人经过54轮加价，把价格推高了18.8万元，最终落槌。
房子目前是毛坯状态，没有人居住过。 对法拍房来说，"无人居住"四个字其实很关键，意味着买下来后不用面对腾退纠纷，法院交付更清爽。
合景映月台落在柳州市柳东新区新福路11号，就在景行小学旁。 小区周边3公里内聚集了柳东新区第一幼儿园、景行小学柳东校区、柳州铁一中学初中部等多所学校，周边2公里内有24个公交站，"目送式"上学这条路是走得通的。
交通和生态配套也齐全。 项目东、南面有天然水系环绕，周边分布着园博园、湿地公园、龙湖公园、体育公园、九子岭公园、山体公园等，龙湖CBD、友邻汇、柳东文化广场、市图书馆新址等市政配套也在步行或短驱范围内。
把177万放到柳州2026年法拍别墅大盘子里看，会更清楚它的位置。
7月6日，鱼峰区联盟新城一栋231.82㎡的联排别墅毛坯房，7人报名、81轮加价，成交116.66万元，单价5032元/㎡。 4月15日，桂中别墅区一栋281.17㎡别墅，6人报名竞拍，以219万元成交，单价7789元/㎡。 7月13日，恒大华府一栋188.63㎡的下叠墅，12人报名、536轮加价，成交180.5万元，单价9571元/㎡。
横向一比，合景映月台这桩成交的6913元/㎡，正好卡在柳州法拍别墅行情的中段，并不算夸张的"白菜价"，但结合它"柳东新区核芯+景小柳铁一双学区+毛坯无腾退"的复合标签，性价比是实打实存在的。
合景映月台别墅的参考均价目前约8579元/㎡。 这一次的法拍成交单价，较同小区二手参考价低了约20%。
不过，法拍房从来不是"成交价=总花费"的算法。 几笔账得提前算清。
一是税费。 司法拍卖中，买受人承担的税费仅应是本次司法拍卖所形成的。 在不改变法定纳税义务主体的情况下，法律并未禁止各方对税费由谁实际支付进行约定，也就是说，税费承担主体可以通过约定变更。 买受人需要仔细阅读《竞拍公告》，详细了解购房税费承担有无约定，同时更要关注被执行人有无拖欠税费以及此次交易大概的税费，才能真正做到购房无忧。
二是物业、水电等欠费。 原业主拖欠的费用，往往需要新房主在处理交付时自行厘清。 柳州之前有合景映月台18栋的法拍公告就明确提示：拖欠的公共维修基金、物业及水、电、燃气等费用由买受人自行处理。
三是装修。 257㎡的联排别墅，毛坯进场，按柳州中高端装修行情，光硬装就是一笔不小的预算，前后花园的硬化和景观打造也要单算。 也就是说，177万的成交价，更像是一个"入住的起点"，而非"入住的总价"。
这也是为什么这两年柳州法拍别墅市场呈现出明显的"价格洼地"特征——便宜是真的便宜，但要算总成本账。
8月18日这场拍卖最值得品味的，其实是"2人报名、54轮加价"这个细节。
报名人数不多，说明大额法拍别墅的受众本来就比较窄，毕竟不是所有人都拿得出一百多万现金、还能再砸几十万装修；但54轮加价又说明，一旦遇到"毛坯+无租赁+好地段+双学区"这种干净标的，买家出手是毫不犹疑的。
柳东新区的人气虽然没有市中心旺，但教育、交通、公园、CBD配套已经成型。 对柳东新区学校工作的老师、以及柳东新区众多学校上班工作的老师而言，这种"步行上下班+孩子目送式上学"的生活半径，本身就是一种稀缺资源。
177万这一槌，敲出的是一栋别墅的入住起点，也敲出了柳州法拍市场一个清晰的信号：当下真正被抢的，从来不是"绝对低价"，而是"低价+核心区位+清晰产权+无腾退纠纷"的交集。
如果是你，手里有177万现金、还能再备出几十万装修预算，你会选柳东新区的这栋联排别墅，还是市中心的老破小？ 欢迎在评论区聊聊你的选择。
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