发哥的豪宅，又双叒叕降价了。
7月29日，有消息称周润发名下山顶加列山道48号“阳光花园”洋房，意向价下调至1.6亿港元。
图片来源于香港网络传媒公司香港01
这不是这套房第一次降价了。
2022年10月初次放售时叫价2.2亿港元，2024年12月降到1.95亿，今年7月再降到1.6亿。
四年时间，累计降价6000万港元，降幅约27%。
最扎心的是——降价之后，依然没卖出去。
01
“楼王”也有卖不动的时候
周润发在香港娱乐圈是出了名的“楼王”。
他及相关人士手持多个住宅单位加一幅地皮，分布在山顶、九龙塘、太子、西贡等地，据说市值超10亿港元。
这套阳光花园洋房是2011年1月以1.28亿港元买入的，当时创下该屋苑历史单价新高。
实用面积2547平方英尺，带约2000平方英尺的私人花园和700平方英尺的露天天台，还能无遮挡俯瞰维港南区海景。
图源：第一财经
听起来是顶级配置对吧？但市场的反应很诚实——四年了，没人接盘。
为什么？细看数据就有意思了。
降价6000万之后，这套房的呎价约6.28万港元，而阳光花园同期在售的两套洋房，呎价分别是4.34万和5.92万。
也就是说，即便降了三轮价，发哥这套房依然不是同小区“最便宜”的选择。
有中介直言：山顶买家不缺选择，缺的是一个让他们觉得“值”的价格。
02
不只是发哥，明星卖房集体“折戟”
周润发不是一个人在战斗。
近一年来，香港娱乐圈和商界富豪扎堆降价抛售豪宅，画风出奇一致。
据网络公开数据：
张家辉——今年5月卖出中半山嘉慧园豪宅。2017年1.31亿港元买入，2026年以1.32亿港元成交，账面看着赚了100万。但算上556万首置税、263万中介费和九年持有成本，实际净亏约719万港元。
陈伟霆——两个月内接连抛售两套香港房产，套现近3000万港元。其中北角柏傲山持有11年，账面亏约23万港元；另一套坚尼地城老房只涨了75万港元，还没算持有成本。
邹市明、冉莹颖夫妇——欠下巨债，把此前在全球各地购置的豪宅低价出售还债。
香港Dear Jane乐队主唱黄天翱——卖房亏22%。
庄思敏——炒铺面亏66%。
甚至商界大佬也逃不过。
资本策略主席钟楚义、雅居乐陈氏家族、祥祺陈红天等，都在大幅降价甩卖山顶、浅水湾的独栋洋房，部分豪宅账面亏损数亿港元成交。
03
明星为什么不爱囤房了？
过去很长一段时间，明星投资的第一选择就是买房。但现在风向变了。
胡润2026年调研显示，内地高净值家庭房产净减持比例达到21%，仅3%计划增持。
过去十年，高净值家庭房产占比长期高达50%-70%，如今大家更愿意把房产占比降到30%以下，把资金转向存款、理财、保险、黄金等低风险资产。
明星卖房，一部分是主动“断舍离”——比如陈伟霆，事业和家庭重心都在内地，香港两套房闲置每年要交十几万港元差饷管理费，留着就是纯消耗。
另一部分则是被动调整——豪宅的流动性实在太差，想卖的时候，不是你想卖就能卖。
有句话很到位：豪宅买起来舒服，住起来爽，但想要流动起来，非常困难。
04
赌神的算术题
其实仔细算算，发哥这套房也没亏到哪去——1.28亿买入，现在叫价1.6亿，账面上还“赚”了3200万港元。
真正的“赌局”不在这一套房子上。
发哥4月刚以750万港元卖掉西半山坚道嘉景台一个单位，1995年392万港元买入，持有31年，账面盈利358万港元——这笔倒是实打实赚了。
香港豪宅市场呈现两极化现象，根据香港中原数据显示：价值介乎5000万至1亿元的物业，在撤辣带动下交投仍然畅旺；反观逾亿元的超级豪宅，则因加辣政策而放慢。
值得留意的是，6月一手市场涌现多宗九千多万元的大额成交，反映部分原本打算购入逾亿元豪宅的顶级买家，为节省数百万元税款，选择转战一亿元以下的物业。
这批富裕客群显然不是买不起，而是灵活应对政策，精明省税之余，仍无阻入市意欲。
市场在热，发哥的房子在冷。
原因无非是这套房总价门槛太高——1.6亿港元级别的独栋顶豪，买家决策周期本来就长，再加上山顶近半年至少8宗豪宅在集体降价，卖家多、买家少，谁先“贴市”谁先走。
赌神这次确实没赌对时机——但话说回来，能持有十年不慌不忙降价的，也只有真楼王才做得到了。
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