8月的北京海淀区甘家口街道，此时距离阜光里小区改造完工刚过去两个多月，下午4点，几个孩子骑着自行车在楼间新铺的步道上追逐嬉闹，还有几位老人坐在加装了无障碍坡道的单元门口聊着天。
很难想象，一年多前，这里还是5家产权单位“各管各”、居民诉求分散的混合产权老旧小区。
阜光里小区改造前 企业供图
《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）从中建一局三公司方面了解到，阜光里小区始建于1997年，总建筑面积46850.10平方米，涉及424套住宅，分属5家产权单位，包括中国建筑、中国建科、国家能源集团三家央企，以及华夏银行、北京经济发展投资有限公司（以下简称京发投）两家市属企业，央企产权面积占比64.15%。此类央地混产老旧小区因产权结构复杂、改造标准不一、实施主体缺失等问题，一直以来都是城市更新中的“硬骨头”。
阜光里小区改造后 每经记者 陈梦妤 摄
今年5月29日，阜光里小区改造项目正式完工，成为北京市首个由央企牵头实施的央地混产老旧小区改造项目。项目探索出“多元共建、自主点选、居民共治”的实施路径，为同类混合产权老旧小区改造提供了可复制的实践样本。
确定单一实施主体，避免了协调难问题
长期以来，央地混产老旧小区普遍面临“改不了、推不动、难统一”的困境。在产权协调方面，由于各产权单位内控机制不一，且缺乏明确指引和制式文本，在实施主体确认、授权委托模式等方面存在较大分歧，严重影响启动效率。
“前期沟通中，小区部分央企产权方希望按照1200元/平方米的标准进行改造，市属产权方则要求遵循北京改造补贴惯例按800元/平方米的标准执行。”阜光里小区老旧小区综合整治工程项目负责人赵一鸣向每经记者回忆。
楼栋内改造前后对比 每经记者 陈梦妤 摄
转机出现在2024年4月国务院国资委与北京市住建委专题会议后，形成了明确的央企路径和市属路径。中国建筑所属中建方程投资运营（北京）有限公司（以下简称方程运营）作为实施主体，分别与国家能源集团、中国建科两家央企产权方，以及能够代表华夏银行、京发投两家市属产权方的甘家口街道签署委托协议，统一授权由方程运营代为实施推进，在北京市首次形成了“央企主导，多方授权”的委托路径，通过单一实施主体避免多头对接和程序混乱，解决了多产权单位协调难的问题。
每经记者在现场了解到，2024年9月20日，项目发布招标计划，随后实施主体向央企集团总部提交概算审核资料，并通过街道向区财政局提交概算审核资料等；后续街道与实施主体签订补充协议，完成EPC（设计—采购—施工）工程总承包单位招标工作、办理施工许可证等，前期工作历时407天，共涉及18个相关单位。
小区改造前后对比 每经记者 陈梦妤 摄
“很重要的一点，就是针对央地混产小区产权主体繁杂、内部决策链条冗长、概算评审口径差异化、招标前置条件不统一等体制机制难题，统一了实施主体，从根源解决多主体分头推进、权责不清、各自为战的问题。”赵一鸣介绍。
每经记者采访获悉，针对央企与市属单位在评审机制、改造标准、审批流程上存在的壁垒，项目创新推行“概算预算融合+第三方独立评审”模式，将外窗及上下水改造等可以明确根据产权区分的改造内容预算化，其余部分按央企产权方的概算标准进行申报。经过多轮沟通协调，项目按预期节点整体通过审批，顺利开工，填补了央地混产老旧小区改造政策适配空白。
“本次改造居民是不用出资的。”对于老旧小区改造的资金筹措难题，赵一鸣介绍，项目在充分协调各方利益基础上，整体采用“平均原则”思路确定改造标准，确保能够基本满足央企产权方需求，且不过多超过北京市惯例。“市属产权部分由市区两级财政按比例承担，央企产权部分由财政部等三方按每平方米各补贴120元，剩余部分由央企集团补足。”
将居民直接诉求转化为适配老旧小区改造的精准定制
混合产权小区的居民构成复杂，需求千差万别。“外面下大雨，屋里下小雨”“地不平，出行困难，非常容易崴脚”“楼上冲厕所的污水顺着墙流到我家”……中建一局三公司项目团队进场后，在去年10月的一次回访中，多名老居民如此感慨，并提出了对于改造的期待。
据赵一鸣介绍，为把“居民想要”翻译成“工程清单”，主要采取了两个步骤：首先，对小区424户居民进行深度调研，收集了327条意见，归纳总结小区存在的核心痛点；其次，将居民的直接诉求转化为适配老旧小区改造场景的内容，制定符合政策的各项改造措施。
“根据政策要求，改造内容分为基础类、完善类和提升类。基础类是应改尽改；完善类是根据居民意愿，能改则改；提升类是根据实际情况，盘活闲置低效空间。每一类都有相应的改造内容，我们在政策指引下，根据居民意愿进行改造。”赵一鸣说。
改造后的小区内景 每经记者 陈梦妤 摄
每经记者了解到，该项目全面推广使用了石墨烯绝热不燃板、电动智能升降平台、全龄友好无障碍改造等新材料、新工艺；因地制宜打造智能爬楼机示范点位，推动破解老旧小区“悬空老人”出行难题；依托“码上阜务”线上平台，打通技术应用与基层治理的融合通道。
一直以来，老旧小区改造普遍被诟病的，不是外立面刷新、管线更换做没做，而是竣工即拐点：楼体外面“改漂亮了”，但后面几十年谁扫院子、谁修路灯、谁管停车、谁为电梯续命，没有算过账。
对此，赵一鸣向每经记者坦言，片区内老旧小区集聚、建成年限久远，长期面临多方产权主体难协调、停车资源紧缺、老年人口占比高等难题，叠加传统旧改“重建设、轻运营”通病，成为老城区治理典型难点。
“中建集团践行‘先体检、再调研、后精准设计、分步落地实施’的科学改造思路，从改好一栋楼到运营一片城，坚持片区统筹治理思路，助力街道通过连片拆墙并院、复合利用闲置空间、引入社会化物业服务等方式，搭建可持续、全覆盖的片区长效运营体系，精准落地全龄友好综合服务中心等服务配套，实现从单点改造向‘片区统筹、全域运营’的业务延伸。”赵一鸣说。
混产项目核心难点在于非标性强
作为北京市首个由央企实施的央地混产旧改试点，阜光里项目的探索具有多重示范意义。
每经记者了解到，项目开工后，国务院国资委领导曾到场实地调研指导，并以该项目为案例，召开部分中央企业老旧小区综合整治工作座谈会，三十多家央企总部部门负责人实地参观学习。
根据北京市人民政府官网的信息，老旧小区改造根据产权性质不同，由不同的单位牵头组织实施：中央和国家机关本级的老旧小区综合整治工作分别由国管局和中直管理局牵头组织实施；中央和国家机关各部委所属单位的老旧小区综合整治工作由各部委组织实施；中央企业在京老旧小区综合整治工作由国务院国资委牵头组织实施；北京市市区属产权的房屋由各区政府（老旧小区办）牵头组织实施。
基于此，如果想要复制阜光里小区的经验到其他项目，最难突破的问题是什么？
在赵一鸣看来，混产项目的核心难点在于非标性强：一是产权结构差异大，各小区产权方性质不一、数量不等；二是属地政策适配性弱，各区街道在具体落地路径上存在差异。“一项目一策”、具体项目具体分析，正是混产项目推进中最突出的现实挑战。“阜光里小区其实输出了一个很好的范例，就是由统一实施主体统筹推进产权方协调。”
随着阜光里项目的竣工交付，北京老旧小区改造的“工具箱”又添一项重要实践。在“高质量推进城市更新”的背景下，这一央地混产破局样本，可能会为更多城市的老旧小区改造提供借鉴。
阜光里小区从“老房子”到“好房子”，赵一鸣描述了一个让他印象非常深刻的画面：“改造前我们在小区内进行了大量调研和摸排工作，见过这个小区的老样子，那时候没有什么小朋友在外面玩。而改造完成后，我们看到很多小朋友会在楼下打球、跳绳、骑自行车。这恰恰是居民生活幸福感提升最真实的表现。”
每经记者了解到，几天前，项目方邀请了项目总设计师薛峰及其团队，在拆除的旧六边形砖块上亲手作画，待展厅拆除后，这些砖将用于小区内的景观装饰，让原拆原建的记忆真正留在原地。
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