山姆，要来海珠了！
最近，我挖到一个猛料，山姆拟在海珠落一个地块，地址初步选定，就在琶洲南区443地块。
目前，琶洲南区443地块正在结合山姆的需求，制定用地方案、深化调整规划，商议地价。
琶洲南区443地块，在哪？
我们最近刚好拍了航拍图，就在保利天奕东边。
还记得上个月琶洲南的大调规吗？会展东路以东被调整为商业、产业、综合服务组团；以西，则新增3宗宅地。
琶洲南区443地块，就是会展东路东侧组团靠北地块，南边是36班九年制学校用地，也就是规划的广州五中。
我们组建了一个琶洲交流群，想要佳群知道更多情况的，佳个好油一花花(lh1205107964)。
下边，展开聊聊。
我们得知，山姆母公司沃尔玛想在广州加大投资，其中一个就是海珠区山姆会员店的选址。
我看了一下大致内容，沃尔玛初步敲定了琶洲南区443地块的选址。
同时有进一步的想法：
1）深化土地规划调整，琶洲南区443地块现在容积率4.0，但山姆容积率多数是1-1.5
2）协调周边用地关系，包括道路建设、变电站搬迁等等
3）确定出让地价
明显能看出，沃尔玛的投资意愿还是很强的，我估计接下来相关协调工作也会继续加速。
因为就在昨天（8月17日），琶洲南区凤栖路沿线储备地块控规通过了市里审议。
也就是我们上边说过的会展东路东西两侧组团。
新版方案的规划相比旧版会有一些变化。
琶洲南区443地块位置如下，可能跟大家知道的版本有点出入。
其用地面积约2.7万平，最新的用地性质已经变更为商业兼容公共交通场站用地，原来的4.0容积率也会调整。
相较而言，这个规模会更加适合山姆，再把容积率降低，那就更加适配。
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而第二个重点，就是停车场设计。
每个山姆会员店，几乎都要配1000个左右的地下停车位，同时要兼顾好独立卸货物流、各种车行出入口。
因为山姆高度依赖驾车客流，它做的不是家门口1公里生意，而是5公里、10公里甚至30分钟车程的家庭消费。
参考花都山姆，计容建面约6.6万平，其中商业2.2万平、停车楼4.35万平，明确要求配建1100个车位。
至于第三个重点，就是周边交通路网协调。
琶洲南区443地块，靠着新滘东路、科韵南路两条主干道，向北接入珠城和金融城和环城高速。
外围大动脉是有了，但是它依然需要毛细血管搭通天地线，分流车流和人流，否则很可能堵死在出入口。
所以，海珠十五五规划把琶洲南区桥路建设提上重点，会展大道、规划横一路、会展东路都与之相关。
我在新控规图上圈了一下交通路线，大家可以先看看。
凤芸路（会展大道）、凤栖路（规划横一路）、规划横二路横向搭通琶洲南区中西部，接通科韵南路和华南快速。
会展东路则是纵向道路，向北接入琶洲中区，向南接入新滘东路。
如果最终落实了，这将是全广州位置最好的山姆。
毕竟，落位在珠金琶CBD的山姆，这是头一个呀，三溪山姆虽然靠金融城，但严格来说只能算邻居。
对琶洲南来说，山姆就像那条把整盘棋带活的“鲇鱼”。
会展东路以西，保利天奕网签量已近9成（已推出房源），目前在售三期，133-180平纯板楼，总价约1000万起步。
这个价位，相比25年开盘阶段已经是涨了，接下来各类配套兑现，预期继续看涨。
包括整个琶洲地价已经被抬上去了，琶洲中二区6.1万/平，琶洲南石榴岗月底拍卖，要冲刺7万/平可售地价。
接下来天奕周边3块调规宅地，有好戏看了。
会展东路以东，就是海珠山姆，还会有36班九年制学校（五中）、1处综合医院以及其他公配，对照控规也不难猜位置。
变电站迁移估计也快了，对照7月中控规，位置估计在凤栖路以北，科韵路以西的供电用地，反正会离现在的住宅和商业区更远。
所以，借助山姆力量，会展东路以东组团是一定会提速的，人气也会迅速激活。
对琶洲来说，山姆更是激活人气的关键，而人气是琶洲的当务之急。
琶洲是不缺商业，但总被大家吐槽不接地气，人流量不够多，没有逛街欲望。
其实，早前海珠十五五规划就提出，要借助琶洲南区等区域引入一系列业态先进的商业项目和知名品牌，谋划引入仓储式会员大卖场。
仓储式会员大卖场，指的是谁，大家都懂。
整个海珠，适合建高端商圈的，一个在琶洲，另一个在海珠新中轴。
往大了说，海珠商业一直有个尴尬：老商业太老，新商业又不够旺。
如果山姆落地，会是一个很好的破局点，它自带流量，也自带消费黏性，还能把人聚起来。
当然，对沃尔玛来说，海珠山姆也会是一个极度重要的战略项目。
无论从人口消费能力、交通便利性，还是地理位置，这个位置都是符合山姆选址要求的，甚至是超标了。
要知道，琶洲443地块周边直线3公里，是全广州房价最高、收入最高、消费能力最强的地方。
光是珠金琶这个圈子，就有近10万常住人口，以后逛山姆都不用走出富人区了，也是挺爽的。
其次，直线5公里，可以覆盖海珠新中轴、长洲岛、大学城等，10公里左右可以覆盖整个海珠区，足足177万常住人口。
作为海珠第一个山姆，消费潜力太值得期待了
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