很多业主陷入一个误区：物业自行进驻小区开展服务，拿着前期合同便可以顺理成章收取物业费。可合同成立的核心根基，是《民法典》第五条自愿原则，民事合约必须建立双方真实合意之上，单方强行提供服务，不属于合法有效的契约关系。
《民法典》第五条 民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
第九条 民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。
物业公司想要取得收费资格，首要前提就是入驻程序合法。若是物业进驻本身缺少招投标手续、没有完成行政备案，服务主体资格就存在根本性缺陷。这种情形如同未经许可主动上门提供服务，事后强行索要酬劳。一方并没有接受服务的真实意愿，单方面强加服务，本质上就是强买强卖，完全背离民事交易最基础的自愿准则。
不少物业会拿“事实物业服务”当作理由主张收费。这里要理清一条边界：事实服务不等同于可以抛开合法入驻前提。依据民法典第九百三十九条，前期物业服务合同约束业主，有前置条件，由建设单位依法选聘物业。依法选聘包含招投标、备案整套法定流程。选聘程序违法，签订的前期物业合同效力存在重大瑕疵。缺少合法主体基础，即便物业在小区开展了工作，也不能直接推定双方形成收费合意。
部分业主疑惑，物业已经提供服务，是不是理所应当付费。法律并不支持无边界的单方索酬。《民法典》第九百八十五条不当得利条款也划定边界，在违背当事人意愿前提下单方面施加服务，不可以强制要求业主支付对价。不能以既成事实倒推收费权利。
诉讼庭审当中，业主抗辩不能只停留在道理争辩。第一，当庭申请物业出示完整备案前期物业服务合同、中标通知书。物业无法出示完整原件，立刻提交调查取证申请书，申请法庭向住建部门调取备案档案。
第二，针对物业抛出的事实服务主张展开质证。按照证据三性，仅有几张现场工作照片，不能证实完整合规服务。要求物业提交人员社保记录、日常巡检台账、公共设施维保档案。
第三，对主体资格异议、自愿原则的法律意见全部要求书记员完整记入笔录。
需要客观说明一点：主体资格瑕疵并不代表可以无条件全盘拒付所有费用。法院会核查物业实际服务内容、入驻过错、业主实际获益多重因素裁判。但程序违法进驻，物业丧失完整收取全额物业费的合法依据。
法院裁判的核心职责，是维护民事活动平等自愿原则，守住公序良俗底线。不允许市场主体绕过法定程序，通过先服务后收费的方式绑架全体业主。全体业主拥有选择物业服务人的法定权利（《民法典》第二百七十八条）。物业的服务资格，从来不是靠自行进驻取得。
小区治理，权责应当对等。想要合法收取物业费，先要补齐自身入驻的法定程序。抛开合法选聘前提空谈服务收费，就是把单方意志强加给全体业主。业主面对违规进驻物业，要拿起法条提出抗辩，固定全部庭审记录，维护自身缔约选择权。
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