8月20日盘后，中海物业（02669）发布截至2026年6月30日止六个月的未经审核中期业绩，期内整体收益上升4.5%至74.85亿元（人民币，下同），去年同期为71.61亿元。期内经营溢利下降10.5%至9.23亿元，去年同期为10.32亿元。普通股权持有人应占溢利较去年同期下跌9.0%至7.01亿元。整体毛利较去年同期下跌8.0%至11.13亿元，毛利率由去年同期的16.9%降至14.9%。

从经营数据看，中海物业的在管面积仍在稳步增长。公告显示，过去6个月，物业管理市场仍受整体经济环境影响，整个行业整体均面对降价、退盘/不续约等因素的困扰。面对严峻挑战，集团秉持稳健作风，灵活应对市场风险及机遇，上半年新增管理建筑面积（在管面积）3700万平方米，其中85.9%来自独立第三方。新签合约总额约达24.97亿元。新增订单之中，非住宅项目面积占比较多，达76.8%（当中，城市运营类占61.1%），其余23.2%为住宅项目。而新签订的合约额分别约达16.22亿元及8.75亿元。

同时，集团持续进行亏损项目治理及优化业务结构，在平衡取舍规模与效益的利害关系下，约满/退盘项目为1920万平方米。因此，于2026年6月30日，集团的在管面积较去年年底增加1780万平方米至4.95亿平方米。其中，在管面积中来自独立第三方及非住宅项目的占比分别为43.3%及33.4%。

整体来看，公司在管理服务和增值服务领域实现了稳定的收益增长，尤其是在城市服务和非住宅项目方面表现突出。

值得关注的是，包干制物业管理服务毛利率从13.5%降至11.1%，直接拖累物业管理服务分部毛利同比下跌8.1%。公司称，主要由于传统物业管理市场受制于降价、退盘及人力成本高企等各项因素。作为收入占比超八成的核心业务，这一板块的利润率持续承压，成为公司整体盈利能力的最大拖累。

曾被寄予厚望的增值服务板块，同样寒气逼人。非住户增值服务收益同比下跌14.6%至7.33亿元，主要由于内地地产行业下行及市场价格竞争，减少了整体工程业务量，以及物业发展商对交付前服务（如发展中物业卖场示范单位的保安、清洁以及维修保养服务）及销项查验服务的需求。

住户增值服务亦下跌13.7%至5.25亿元，主要仍受经济转型期间，内需消费趋于谨慎下，零售消费、美居服务、商业服务运营及公共空间租赁协助的需求转趋疲弱，及部分零售消费业务改以代理佣金模式的影响；此外，社区资产经营服务透过二手房产买卖、租赁中介服务，并加大与地产商协作带来更多的中介服务费用分成，略为舒缓了子分部收益的整体跌幅。

两大增值服务子分部收入合计占比已从去年同期的20.5%降至16.8%，“第二增长曲线”的成色尚显不足。

截至8月20日收盘，中海物业股价报3.365港元，今年以来累计跌幅超两成，最新总市值110.51亿港元。

来源：读创财经