俗话说，饿死胆小的，撑死胆大的。
你敢信？就下面这套老破小一拍成名，没有学铁商，竟然比评估价高出92万成交了。
房子估值仅88万，硬是被7个人 抢了52轮，最终拍到了180万。
买家敢这么砸钱不是一时脑热，大概率是“博拆迁”，一旦博成功就可能拿240万...
｜图源：阿里法拍
壹
这事，听着就挺炸裂的。
上面提到的这套法拍房，位于白云区增槎路28号404房，属于罗冲围旧改片区。
房子面积62.73平，步梯两房，楼龄20年，妥妥的老破小。
房子最终成交价超过180万，但，它的评估价仅约88万。
｜图源：阿里法拍
蹊跷的地方就在这里。换做是你，你愿不愿意花180万去拍一套评估出来只有88万的房子？
尽管，法拍房的评估价往往会比正常的市场价偏低。
就拿这套房来说， 评估下来单价在1.4万/平，而当时评估参考的周边小区成交价在1.4-1.7万/平，确实属于最保守的估值。
如果拍到1.7万/平，顶多算走运，但拍到2.87万/平就太不正常了。
显然，醉翁之意，不在房子本身。
｜房源评估价参考小区
|图源：询价报告
再结合房子的位置看，很多人都会想到一种可能，那就是“博拆迁”。
增槎路从北到南贯穿广州四大旧改之一“罗冲围”，也是这片旧改的核心区。
楼市君根据百度地图“增槎路28号”的定位，以及此前公布的周边规划方案比对得出，房子大概就位于下方“红圈的位置”（ 盈福苑附近 ）。
｜图源：广州市规自局
而这个位置显示的并非是住宅，而是公共绿地等用地。
也就说，这里未来很大概率会被纳入征收范围，仅仅是这个“可能性”，就让7个人放手一搏 。
注意哦，这套房子是国有土地性质住宅，一旦成功拆迁，参考同片区佳星楼、佳丽苑最高3.85万/平的补偿，或可以拿240多万。
这中间 总价差超过60万，除去税费等也有得赚。
｜广州楼市发布 制图
当然了，博拆迁就跟赌博一样，有输有赢，如果最终没被划入范围，血亏近100万，想转手也难，怕是以后都睡不着了。
楼市君整理发现，这不是个例，这几年盯着罗冲围的人实在太多了。
光是2025-2026年这两年，增槎路周边的法拍房就有多套溢价超过40%成交。
｜广州楼市发布 制图
去年，增槎路一套60平左右的两房，更是引来了19个人报名争抢，成交价超过216万，比评估价高了121万，溢价率达到126%。
什么概念？去年全国住宅法拍市场挂牌近32.7万套，成交率不到4成，能成交的平均要打个7折。
这一对比，这些人真的是太疯狂了。
｜图源：阿里法拍
贰
这么多人高价博拆迁房，除了对钱的渴望，还有对罗冲围旧改的信心。
1、总投资671亿，螺涌、松南、松北拆迁全面提速。
前不久，螺涌片区发布拆卸招标计划，预计拆除总面积超过65万平。
此前，螺涌工业片区已经开拆，这次拆迁招标，很可能要开始“全面拆村屋”。
｜图源：广州公共资源交易中心
今年以来，松南、松北、螺涌都陆续发布了拆卸施工总包，没有一条村拖后腿。
楼市君算了下，这3条村新一轮累计要拆迁的面积，将近200万方！
拆出一个新的“湾区新岸”，白云不是说说而已。
｜图源：广州公共资源交易中心
截至目前，松溪片区累计拆除建筑已经超过70万方，仅今年拆除量就达到18万方。（数据来源：白云生活君）
近期， 螺涌村的部分工业厂房已经率先被推倒，后续将重新规划，承接 华为上下游科创企业，并配套住宅、公园等。
而村屋拆迁，涉及多达1193栋，目前基本已经搬空，拆迁同步进行。
松南、松北片区，目前同样进入了集中清拆阶段，一体作战，整个大片区形成了“整片推倒”的趋势。
｜螺涌村拆迁
|图源：社群
硬骨头潭村，现在整条村超过一半的租客已经搬走了，村内沿街商铺、村口建筑首批已经拆平。
最让其他村羡慕的是：
罗冲围回迁房首栋不仅成为广州四大重点旧改片区第一个率先封顶的，品质还照着商品房来。
3米层高，一栋楼配3台电梯，智慧家居、适老化设计、装配式建筑、绿色建筑等通通都安排上了。
真的，广州旧改的“样板”，不服不行。
｜罗冲围首期安置房
|图源：社群
2、新建20条市政路+布局华为二期，提升内部循环和产业。
如果按照传统旧改剧本，一般是先先拆再盖房子，最后慢慢完善配套。
考虑到这样变数大，周期长，村民等不起，罗冲围干脆多线并进，修路、布局产业都一起来。
此前，这里已经发布规划要建20条市政路。
西部临江大道一期已经动工，大概就是槎头车辆段、江语上品苑和江天际那段，石井河西侧路B段正式取得施工许可证。
路网一旦成型，将打通内部任督二脉，通勤效率、后续建设将大大提升。
｜西部临江大道一期航拍
|图源：广州白云发布
此外，白云十五五规划也重点提及华为二期，将聚焦鸿蒙系统开发、人工智能、智能网联等硬核赛道，打造环华为数字产业带。
而华为二期的选址，很可能就是此前已纳入征收范围的“纺织学院地块”。
｜图源：白云十五五规划
华为一期给罗冲围带来了什么，大家有目共睹。
一大批软件行业龙头企业跟着落户周边，相关产业年产值直接突破500亿。
二期来的之后，这个数字，可能会成倍增长。
| 华为研发中心实拍
| 广州楼市发布 摄
眼下的罗冲围让人看了有盼头：拆迁在推进，房子在修建，道路同步施工，产业稳稳布局。
这意味着，以后罗冲围不是“睡城”，而是一个有产业、有就业、有活力的新城区。
这样一个潜力大，拆迁猛的区域，也越容易被“博拆迁”的人盯上。
与其冒着血亏的风险去博，趁罗冲围还没完全发育起来去买周边高性价比、居住属性高的小区，坐等旧改红利，你觉得会不会是更好的选择？
欢迎评论区聊聊。如果需要爆料，可以滴滴楼姐gzlsfb3~
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