作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
今天（8月20日），是划时代的一天。
一个时代的句号
今天（8月20日），深圳中院的一记法槌，给房地产史上最疯狂的扩张故事画上了句号。
许家印，数罪并罚，无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产。恒大集团罚金88.2亿元，恒大地产罚金70亿元。
同日，甄立涛、柯鹏、许腾鹤等恒大相关的56人分别被判处十八年至一年十个月不等的有期徒刑。
这不是普通的商业罪与罚，这是一场关于过去房地产野蛮膨胀后的审判。
法院审理查明，2016年至2021年间，恒大通过持续性、大规模财务造假，虚增资产、隐瞒负债，实施了非法吸收公众存款、集资诈骗、欺诈发行证券等犯罪行为。许家印还通过行贿等手段取得金融机构控制权，违法套取信贷资金、保险资金。犯罪数额特别巨大，情节特别恶劣，造成特别重大经济损失。
这样的定性是什么意思？
恒大不是因为经营不善倒下的，而是骗倒的。
这也意味着，行业上的头部公司并非大而不能倒，时间和市场会给出解药和答案。
另一方面，与恒大相关的风险已经梳理出清完毕，各项关联责任已经有了实质性的解决方案，房地产企业端的风险出清已经基本完成，市场整体的金融杠杆已经降下来了，慢慢回归到合理的区间。
但是恒大留下的摊子怎么办？
这几年，各地已经各自接手，一些项目已经完成风险化解。
比如恒大各处的住宅项目，广州的恒大阳光半岛、恒大翡翠华庭、恒大冠珺之光等，由广州城投、中航信托、中诚信托等本地国企或信托接手并复工；
比如深圳的众多改造项目，原恒大华超实业项目、恒大国超项目、恒大海湾湾厦项目一期、原恒大中心项目、恒大时代之光（现唐城壹号花园）等，由深圳安居建业、龙岗安城投、国企信托以及本地有实力的央企房企接手。
比如恒大人寿2023年被背后由深圳国资、中国保险保障基金、广东粤财、重庆渝新及太平人寿等组成的海港人寿整体接手，包括原恒大人寿的保单合同效力、保障责任、收益等。
整体上保交房，重组引入新的资金继续推进，陆陆续续有实质性的落地。
比如深圳龙华原恒大时代之光，经过安居建业介入后，转身成为塘城壹号花园，并顺利在去年7月开盘销售；
比如深圳曾经以恒大作为实施主体的向南村旧改（向南一期），由深圳安居建业接手，今年已经100%完成签约；
再比如原本由恒大主导的联合饼干厂旧改招商蛇口接手后，化身为后海玺家园，去年首批住宅已经售罄。
只是，过去众多投资人、购房者、供应商的损失，难以估量。
历史遗留的债务窟窿，还需要漫长时间消化。
利好有，但不多了
就在恒大被宣判同一天，上海发布房地产优化新政，核心就一件事——打通一二手房之间的置换链条。
着力点不在硬拉新房，而是让二手房也流通起来形成闭环。
1、公积金部分：购买所有新房均可提取，且提取完之后不影响贷款额度；提取次数从之前“五年一次”变成“每自然年一次”；支持提取用于支付契税以及购买车位、储藏室等。
2、首付比例：外环外二套首付比例下调至不低于15%；宝山、嘉定外环内部分享受外环外同等政策，其他区外环内二套首付比例25%不变。
3、“以旧换新”补贴：自8.21-2027.3.31之内购买外环外新房并网签，如网签日前后一年内卖“外环外”二手，补贴贷款金额1%，最高不超5W，2亿资金池用完即止。如网签日前后一年内卖“外环内”二手，一次性补贴3W。（两者可叠加）
4、进一步加大房票实施力度，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等。
5、加快收购二手房，并尽快改造用作保租房。
虽然政策叠加起来有五项，也可以看到这次方向很精准，但其实力度一般。
外环外二套首付降到15%，宝山、嘉定外环内同步享受外环外政策；其余区域外环内二套首付维持25%不变。
目的是降低近郊改善置换的入场门槛，引导购买力向外环外释放。
以旧换新真金白银补贴，时间从8月21日起至2027年3月31日。
针对外环外新房完成备案，且1年内出售二手房的，可以按卖新房总额的1%申请购房贷款补贴，单套最高补贴5万。
除了贷款补贴还有购房款补贴，同样情况申请购房补贴，可以一次性申请补贴3万。
购房贷款补贴+购房补贴，两项叠加最高可以申请8万块。
但购房贷款总资金池只有2亿元，用完即止，大概最多覆盖4000套房源，先到先得。
对比上海高房价，几万块补贴属于聊胜于无，更多起到心理激励作用。
而房票并不是新政策，2024年金山早就落地，到去年年底上海基本是全面铺开了。
这次提及房票安置，基本上没有什么细节的变化，只有在落实方向上的指导，明确进一步加大房票实施力度，明确在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，并且明确重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目。
这些都已经是在进行中的工作，大概接下来会更有针对性哪些该用房票的改造项目。
然后是加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房，划定了范围，就是各中心城区（含浦东外环内区域），不过要加快做成出租房，让收储上来的二手住房尽快成为保租房。
今年2月上海就已经正式官宣收储二手房做保租房，现在已经过去半年了，实质性累计收储才数百套。
根据上海市房管局发布数据，截至7月25日，徐汇、浦东和静安3个试点区共收购二手住房551套。
三个区才合计收购五百多套，这样的收储节奏是远远达不到预期效果的。
所以，上海这次政策优化，更有实质性意义在于公积金的变化。
不过利好还是有门槛，政策红利只给到稳定缴纳公积金的群体。
根据上海公积金年度报告，2025年上海公积金实缴职工人数为923.26万人，而累计发放公积金贷款笔数342.27万笔，实际发放不到实缴职工人数的四成。而上海市2025年全市常住人口为2485.41万人。
这就意味着，上海绝大部分人，暂时是享受不到公积金贷款购房福利的。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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