新型租赁社区涉及产权方、运营方、物业服务方、集中承租单位、住户、商户等多元主体，传统“三驾马车”（居委会、业委会、物业）模式在此突然失灵——没有业委会，居委会覆盖存在盲区，各方利益诉求不同，权责边界模糊。如何构建适配的治理架构？上海给出的答案是：党组织“扎下去”，把散落的珍珠串成项链。
“一核四圈”里的双向进入
松江区中建幸孚家公寓运营初期，周边配套不全，没有居委会，出租率不到30%。中建八局城市运营资管公司与中山街道党工委坐下来，意识到必须重构治理的底盘。而在浦东张江纳仕，单一产权方的现实，加上租户流动性较高的特点，让传统五年一届的居委会直选模式似乎有些“水土不服”。
中建幸孚家纵向建立“街道党工委—社区党委—公寓党支部—楼组红管家”四级组织体系；横向建立“公寓党支部—物业运维方—住户自治联盟”的“三驾马车”。最精妙的一笔是“双向进入”：公寓项目经理兼任党支部“第二书记”，实现运营管理与党建工作深度融合。这不是简单的“挂名”，而是让商业逻辑与治理逻辑在同一个频道上对话——项目经理有资源调配权，党支部书记有政治引领力，两者叠加，1+1>2。
“幸孚议事厅”由此诞生，具备“议题收集、民主协商、项目落地、效果评估”全流程机制，累计议决社区公共事项30余项。那75格“幸孚农庄”的菜地，就是从“议事厅”里出来的：租户提议、多方协商、运营方让渡边角地、党支部牵头组建社团。矛盾纠纷源头化解率达98%，租户综合满意度达96.5%，房屋续租率连续三年超75%——数据背后，是组织架构重构释放的治理效能。
更值得关注的是流动党员的管理。周边聚集着芯片、半导体等行业外企，部分外地入职党员是“流动党员”。1号楼设了党务咨询点位，由街道工作人员坐班答疑；党群服务中心与200平方米的生活馆，成了松江区党校联办教学点。党组织把“家”安在了人才公寓里，把“根”扎进了青年心中。
春樱河畔的“两委两站”
浦东新区张江镇纳仕青年人才社区，面对的是更复杂的国际人才生态。在张江集团和张江镇党建共建的引领推动下，2024年9月，一个创新的组织架构获批设立：社区党支部、居委会（筹）、党群服务站、人才工作站。居委负责人和党支部书记一肩挑，运营方派驻党员进入支委，形成政企联合支部。四个牌子，一套班子，但功能各有侧重——党支部重协同，居委会（筹）管自治，党群服务站强服务，人才工作站促发展。
人才工作站的职能尤其亮眼：一站式办理人才落户、公共户、居住证、创业注册、产业政策解读，联动镇人才办、招商资源，家门口对接职能部门，无须往返人才港。党群服务站则专门转接灵活就业流动党员组织关系。纳仕社区党支部副书记顾佳云说：“为凝聚好人才、服务好人才，我们首先要做的，就是‘群众在哪里，党组织就建在哪里’。”
春樱河滨水空间的改造，是这一架构的“代表作”。张江集团与张江镇政府打破规划红线壁垒，“联合设计+分头实施+管养联动”：一体化设计滨水空间提升方案，方案确认后各自发挥专业优势分头推进，建成后根据红线内外责任分工协同做好管养，给住户以没有红线边界区分的完整滨水空间。美丽樱花水岸建成开放的背后，是软机制的突破。以软机制为支撑，政企协同持续推进“7+X”整体提升规划落地——一环水系贯通、一街慢行商业、一湾微醺滨水以及约2.3万平方米邻里中心、生活市集巷、室内运动馆、户外运动长廊和点缀其中的口袋公园、景观绿地、共享空间……正在将纳仕从“居住社区”升级为人才社群的“生活共同体”。
一张议事桌前的“四方交响”
黄浦区璟湾社区的“三方协同”架构，则更具草根智慧。居委会、业主方（运营方+物业公司）、住委会，构成一个稳定的三角形。临时党支部—住委会—楼组议事小组的三层治理架构，把治理触角延伸到楼栋这个最小单元。最值得一提的是《住户守则》的制定：党总支牵头，召集业主方、党员代表、法律和管理领域的住户代表开听证会，然后在微信群广泛征求意见，多轮打磨后公示。一部“软法”植入社区，实现了“良约善治”。
闵行区马桥镇华润有巢社区，把“四方联动”做实做细。居委会筹备组、住户、运营、物业组成共治委员会，下设治理协商、咨议支持、项目孵化三个自治小组，依托“有巢YI家”议事厅，每月集中梳理难点诉求。李建军更开通了微信账号“小助手”，与3000多住户保持一对一联系，普通问题1天内反馈，复杂问题5天内反馈。当冬季住户有衣物清洗需求，他联系周边干洗店争取八折优惠；当住户想上吉他、瑜伽课，他以50元一节的亲民价格引入培训课程。商户获得稳定客源，住户获得便利服务——三方共赢，才是共治的真谛。
纳仕社区还在探索更深层的自治创新。面对住户流动性高的现实，传统五年一届的居委会直选模式似乎并不适用，纳仕正在以创新的思维破题，参考楼宇楼事会等机制，在密切政府、国企以及在地各类主体联动的同时，探索培育社群主理人自治等新模式，逐步形成适应租赁社区特点的自治架构，让社区治理真正适配“高流动”的社区基因。
从松江的“一核四圈”到浦东的“两委两站”，从黄浦的“三方协同”到闵行的“共治委员会”，党组织是穿针引线的“绣花人”。在“无业主”社区，党组织就是最大的“业主代表”；在多元主体博弈中，党支部成为“协调员”和“黏合剂”。
原标题：《“红管家”“第二书记”“住委会”……上海新型租赁社区里出现了这些新名词》
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