朋友们，2026年已经过半，南宁楼市这半年的成绩单，说实话有点意思。是触底反弹还是继续探底？是抄底良机还是观望为上？今天咱们就掰开揉碎了聊一聊——不整那些虚头巴脑的话术，全是硬核数据加真实感受。
先甩结论：三个关键词——弱复苏、高库存、深分化
这半年南宁楼市的大基调就这九个字。你说它完全凉了吧，3月和5月又有两波小高潮；你说它回暖了吧，整体销量还在往下掉。主打一个“薛定谔的楼市” 。
先看总量：2026年1-6月，南宁一共卖了23631套住宅，其中新房11755套，二手房11876套。同比去年上半年的31218套，整体下滑了将近四分之一。数字不会骗人，市场确实还在寻底的路上。
新房：万元关口反复横跳，震荡中找平衡
新房价格这半年，基本就在9700-10500元/㎡这个区间来回晃荡。6月新建住宅均价10719元/㎡，同比跌了2.42%。但注意了，10719是样本均价，房天下那边统计的6月新房参考均价是10070元/㎡——不同口径差这么多，说明什么？说明这个市场太碎了。
不过有个积极信号：第20周（5月中下旬）新房成交均价重新站上10129元/㎡的万元关口。价格中枢正在万元附近形成新的平衡。5月单月成交26.25万㎡，环比暴涨48%，是年内新高。但同比还是跌了17%——环比回暖是真，同比承压也是真。
成交走势像坐过山车：1-2月低位趴着，3月受补贴末班车刺激突然放量，环比大涨127.6%；4月补贴一退又蔫了；5月靠新盘入市又冲了一波；6月再次回落。典型的N型走势。
二手房：持续阴跌，业主心态崩了？
二手房更惨。6月参考均价8684元/㎡，环比跌0.44%，同比暴跌5.52%。1-6月累计跌幅2.60%。2月挂牌均价一度探到9636元/㎡。
最扎心的是这组数据：1月二手房成交均价还有8218元/㎡，5月已经跌到7765元/㎡。5月单月二手房成交仅301套——而新房5月成交了多少？1000多套不在话下。差距越拉越大。
有意思的是，虽然二手房价格在跌，但上半年二手房总成交11876套，还是压了新房的11755套一头。不过差距已经微乎其微了——49.7%对50.3%。
区域分化：同一个南宁，六个不同的世界
这才是最魔幻的部分。青秀区和邕宁区的价差能差出1.91倍。这不是一个城市，这是六个不同的市场。
青秀区永远的神。5月成交均价13814元/㎡稳坐头把交椅，6月新房均价14067元/㎡。凤岭北那块地溢价53.57%——开发商拿地都抢成这样，说明啥？核心区永远有底气。
良庆区是成交大户，5月568套领跑全市，均价10917元/㎡。五象新区依然是改善主战场，但也别盲目冲，良庆区去化周期34.2个月，压力不小。
江南区刚需大本营，均价9179元/㎡却跑出399套成交。价格便宜量又足，典型走量区域。白沙星光板块7月单月撑起江南区1320套成交。
邕宁区最便宜也最惨。均价7002元/㎡垫底，去化周期高达74.2个月——6年多才能卖完，这谁顶得住？
西乡塘和兴宁算是相对健康的，去化周期14-16个月。
库存压顶：5万套新房等着卖，去化要3年
说到这不得不提库存。截至3月底，南宁新房库存51024套，面积569万㎡。去化周期拉到34.7个月。
什么概念？按现在这个卖房速度，不建新房子都要卖将近3年。自然资源部早就点名了——去化周期超36个月的城市要暂停新增住宅用地出让。南宁虽然还没到36个月，但26个月的去化周期也够喝一壶的。
好在政府也在控供应。2026年南宁商品住宅用地计划供应1475亩，比去年1890亩少了22% ——连续第三年缩减了。减少供地、去库存，方向是对的。
政策在发力，但效果边际递减
南宁这半年政策工具箱都快掏空了。“稳楼市新8条”覆盖四类购房补贴——新婚补2万、二孩补3万、三孩及以上补6万、以旧换新补1万。公积金首套利率降到2.6%、首付统一20%。5月还重启了“商转公”。
自治区层面也没闲着，全区290个重点项目参与“好房子·悦生活”促消费活动，南宁自己掏了5000万专项资金。
但效果嘛——3月补贴截止前确实冲了一波，4月补贴一退就原形毕露。政策能托底，但拉不动真正的反转。
下半年怎么看？几个不成熟的小判断
第一，新房会继续压着二手房打。新规楼盘（0公摊、得房率超100%）对旧规产品是降维打击。旧房子不降价真卖不掉。
第二，总量难有大突破。改善客被“卖一买一”卡死的死循环还在，刚需又被保障房分流。两头夹击，增量在哪？
第三，分化只会更严重。青秀核心区、五象湖等优质板块依然有支撑；邕宁、远郊板块可能还要继续跌。闭眼买房的时代彻底结束了。
第四，价格大概率继续在万元附近震荡。上有库存压着，下有政策和成本托着。大涨不可能，大跌也难。
最后说句掏心窝的话：2026年南宁买房，选对板块比选对时机重要一万倍。青秀、五象核心区该看还得看；江南区刚需上车可以研究；邕宁和远郊，建议慎重再慎重。
市场在筑底，但底在哪儿，谁也不敢说死。唯一确定的是——这轮调整，还没完。
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