来源：建筑管理

干工程的这些年，最怕的从来不是没活干，是活干完了钱回不来。开发商暴雷、商票拒付、工抵房砸在手里，这些事情这几年在圈子里听得太多了。

今天聊个不一样的。

8月11日，龙湖集团把一笔10.29亿的债券本息兑付了。

还完这笔，龙湖今年到期的所有信用债全部清零，境内债只剩明年到期的8个亿。

一家民营房企，债快还完了。

这件事放在五六年前不算稀奇，但放在2026年，确实有点不一样。

龙湖的账本

今年以来，龙湖已经兑付了多笔债券。

1月完成“21龙湖02”约10.38亿，5月完成“21龙湖04”约15.54亿，加上这次8月的10.29亿。三笔加起来超过35亿，全部按时足额兑付。

目前的境内信用债余额，只剩2027年1月到期的8个亿。

境外债务方面，2026年底前已无到期债券。未来三年，龙湖每年到期的境内公开债和境外负债合计只有60亿到70亿。

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在民营房企排队爆雷的年头，龙湖守住了零违约、零逾期、零展期。能做到这一步的民营房企，翻遍全行业也很难找出第二家。

按时还债靠的什么？

多数出了事的开发商，做法是跟债主商量延期，或者把本金打折还。

龙湖走的是另一条路：把短钱换成慢钱，把贵钱换成便宜钱。

具体来说，龙湖把融资来源从公开市场信用债，转向以商场、长租公寓等运营资产为抵押的经营性物业贷。这种贷款期限长、利率低、用途灵活。2025年平均融资成本已经降到3.51%，平均合同借贷年期拉长到12.12年。

事实证明，龙湖的经常性收入业务和物业管理业务，为它提供了稳定的现金流支撑。

债务偿还期间，龙湖的核心资产一个没卖，股权一分没稀释。

支撑这个转变的，是龙湖的运营及服务业务。

2025年，这块业务合计收入267.7亿，占总营收的27.5%，贡献了79.2亿的核心权益后利润。连续三年实现经营性现金流为正，达到58亿，意味着不再靠借新还旧维持，靠自己的运营就能覆盖支出。

此外，龙湖还在接新活。代建平台龙湖龙智造累计服务项目330余个，总建筑面积约4600万平方米，今年又签了武汉花山河南岸综合体、北京顺义裕龙湾等项目的代建或销售服务。

对施工企业来说，代建项目意味着实实在在的施工订单。

债快还完了，利润也在暴跌

还债这件事上，龙湖确实干得漂亮。

但就是三天后，8月14日，龙湖发了一份盈利警告。上半年核心利润只剩下0.5到1个亿，比去年同期的13.8亿跌了九成多。

一家曾经年销售额冲上两千多亿的房企，核心利润连一个亿都不到。

说到底，龙湖骨子里还是一家房地产开发公司。开发业务一不行，整个公司就跟着不行。商业运营再能赚钱，物业板块再能收租，也填不了开发业务挖的坑。

这不是龙湖一家的事。绿城中期纯利跌了52%到76%，华发上半年预亏30到40亿，越秀净利预降90%到95%，招商蛇口扣非净利润跌了93%到95%。头部尚且如此，后面的更不用说。

当行业还在底部挣扎，龙湖完成了债务和业务的双重换挡。

但债务快还完了，真正的考验也开始了。