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海淀已经很久没有出现一件让市场同时兴奋又意外的事了。
直到这次，保利建工·北京珺湾的出现。
兴奋的是总价，被千万级改善占据越来越多版面的海淀，终于又出现了800万元以内的新房。
意外的是在产品上，北京珺湾又卷出了一堆海淀首创和唯一。
按照以往的经验，总价下压，产品配置也会跟着往下走，但北京珺湾这次却没有按传统套路出牌。
甚至，在我看完北京珺湾的整套产品细节后，反而诞生了一种奇妙的感觉：
它的总价门槛不高，但整个社区的气质，却是在向豪宅才有的精致与松弛看齐。
这件事可能比「海淀又有800万上车盘」更值得讨论。
因为它背后的潜台词会是：
在北京珺湾，上车和改善第一次不再是两个割裂的阶段，而是同一次选择。
并且是海淀为数不多的选择。
02
实际上，从2022年之后，海淀800万以内的新房供应，就开始逐年下滑了。
给大家看一组数据：
2022年的时候，海淀800万以内的新房供应高峰是986套。
这个数字其实也不算高，但到2025年的时候，这个数字就已经变成了89套，不到2022年的1/10。
今年到目前为止更是让人有些哗然：
供应量是0套。
也就是说，如果没有即将入市的北京珺湾，今年海淀800万以内的新房供应将彻底断档。
但是大家知道吗？从2020年到现在，海淀成交最热的总价段，也正是总价800万以内的新房。
再给大家看一组数据，这是2020年到现在，海淀分总价段成交的详细情况：
数据显示，海淀700到800万总价段新房的累计成交量是1748套，几乎占据了各总价段成交量的峰值。
一旦总价超过1100万，成交就会发生大幅度的下滑。
也就是说，在过去的五六年中，海淀最受欢迎的总价段，其实一直在800万以内。
或者可以适当放宽到1100万以内。
只不过，这两年因为海淀供地结构的变化，才导致高总价房源的集中入市。
就拿2025年来说，1100万总价以上的房源供应了3755套；
但1100万以内的房源供应，只有1543套，基本是2.5比1的节奏。
今年目前为止，海淀新成交的地块只有西冉，妥妥的又是高总价豪宅。
在可预知范围内，今年年底到明年年初，海淀都很难再有800万以内的新房入市。
但这部分需求，却没有随供应一起消失。
就比如在海淀永丰、航天城这些板块，还有大量的年轻家庭。
他们的收入并不低，对居住的品质也有很高的要求，但并不意味着他们能够轻松接受千万级总价。
北京珺湾就是敏锐地察觉到了这一点，并且用产品力给出了回应。
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当然，提到永丰，很多人对这个板块的印象，可能还停留在几年前。
不过，最近两三年，尤其去年以来，永丰板块的产业发生了很大的变化。
如果大家还有印象的话，早期的永丰板块，更偏重传统软件，产业链偏单一，发展初期多是靠租金和政策吸引中小企业。
这导致板块上下游协同偏弱，缺少国家级的产业平台，更缺少国家级的实验室。
但现在的永丰板块，产业主赛道已经彻底重构，变成了「商业航天」+「集成电路」+「AI 算力」三大硬科技主阵地。
据官方信息披露，截止目前为止，中关村壹号已经聚集了40余家商业航天全链条企业。
☉图片来源于网络
后续，卫星小镇核心区预计今年内竣工，与央企航天五院供应链就近联动，形成整星研发-发射-数据应用闭环。
当然，表姐只是举了永丰板块产业中很小的一个例子。
实际上，永丰板块这两年有关AI算力、大模型等等，也有大规模的落地。
例如，今年7月底主体结构封顶的永丰产业基地004地块，也就是「书本楼」。
就将专门承载数字经济总部办公等功能，并且，预计2028年就能正式投入使用。
当然，这几年发生巨变的，不止永丰板块的产业，还包括区域的配套和生活氛围。
去年9月份，中关村三小永新小区建成投入使用，十一建华实验永丰总校正在建设当中，估计明年9月就能招生。
商业配套方面，除了海淀大悦城，年底，20万㎡的永丰TOD综合体也即将开业。
这里面就有海淀北部首家1.8万㎡的山姆会员店。
甚至公园，永丰这两年都没少建，除了早期的崔家窑湿地公园，去年永丰板块又新添了占地85.04公顷的玉河湿地公园。
☉故宫北院实景
挨着它们的故宫北院，去年9月份，建筑主体结构已经全面封顶。
照这个进度，故宫北院开园，就只是时间问题。
如果说以前的永丰还是一片产业园区，那么现在的永丰，已经变成了一个充满活力和生机的职住之城了。
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实际上，以故宫北院为起点，玉河湿地公园与南沙河支流形成的巨大湾区中，正在形成永丰未来的核心生活区：
也就是「永丰湾」。
北京珺湾，恰巧就位于「永丰湾」的核心区域，这或许就是案名「珺湾」的由来。
在正式介绍项目之前，先来看北京珺湾这次创下的几个第一吧：
1、海淀第一个低密四代纯洋房；
2、拥有海淀规模最大，总面积约2400㎡的全首层架空层空间；
3、首创海淀南北双阳平台，洋房综合得房率88%-93%；
4、约955㎡贯通风雨连廊，目前是海淀最长风雨连廊。
5、同时，还是海淀北在售最大水域山水同园社区。
☉北京珺湾效果图
单独来看，每一项都只是一个产品动作，但把它们凝聚到一起，就构成了北京珺湾的产品力跃迁。
不过，真正让我觉得珺湾不太一样的，并不是这些已经相当难得的「第一」。
而是产品团队针对具体的生活场景，想得很具体。
那是一种从「把房子造出来」，转向「把一套生活系统设计出来」的具体。
比如，一位在科技公司工作的年轻爸爸，晚上十点临时接到视频会议，但家里孩子刚睡着；
一位妈妈下午六点赶回家，孩子已经放学，却没有合适的地方写作业；
老人想每天走一走，但北京夏天太晒，冬天又有风；
周末想运动，想到还要开车、停车、办卡，最后还是只能留在沙发上。
这些琐碎到不会写进城市规划的问题，才是生活真正的阻力。
于是珺湾做了约2400平方米的全首层架空空间，不是一间摆几张沙发的会所，而是把六栋楼拆成不同主题，容纳约36项功能。
1号楼承担归家接待和先锋攀岩；2号楼更像社区客厅，设置了阅读、休闲娱乐；
3号楼、4号楼被安排给共享办公和自主学习；
5号楼留给儿童成长，儿童教培和成长探索被放进同一个安全空间；
6号楼则配置有氧、力量、瑜伽等运动功能。
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当然，比这些架空层空间更重要的，是要让人能够真正走进去。
所以，在此之外，北京珺湾还特意打造了约955㎡贯通风雨连廊。
把社区大门、住宅楼栋、架空空间全部串联在了一起。
还有园林，整体连廊的规模，在北京珺湾的总图设计上，已经体现得相当明显了：
除此之外，大家应该也能看到，北京珺湾这次的建筑排布，并不是传统兵营式，而是特意做了建筑的错动和扭转。
这样就能够确保，第一，所有的建筑都是正南正北的朝向，
第二，为园林规划留出了足够大的轴线空间，装下「一湾七岛」的巨幅山水。
这次北京珺湾在园区内规划了约1700㎡的水景，以及假山景观。
尤其是那条巨大的水轴，是只看总平图都会感到震撼的程度。
而效果图，从凉亭看向四季花厅，是这样的：
从四季花厅反观回凉亭，是这样的：
当你在廊下穿行时，则是这样的：
发现了吗？
珺湾没有把水景集中成一块巨大的观赏面，而是通过凉亭、廊架、卡座、虹桥等一系列的设计，进行小尺度的景观渗透。
不同空间遥遥相望的同时，又让不同场景可以分散在路径沿线。
你可以不着急回家，而是临桥观水，也可以在卡座里发会儿呆，更可以在凉亭中吹吹风和邻居聊聊天。
其实，之前很多项目在做规划设计时，都是先做景观，再把活动硬塞进去；北京珺湾的思路恰好相反：
先想清楚一家人会怎样使用，再让山水围绕生活生长。
设计从来不是为了让房子显得更贵，而是让家这件事情变得圆满。
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所以，即便项目现在只是刚刚亮相，你就已经能够预见它的热销了。
不仅仅是因为800万总价，更是因它具备一种市场上非常少见的真诚：
不是先做出一套产品，再寻找客户，而是先看见一群人的需求，再去用产品来回应他们。
这或许就是珺湾最值得期待的原因。
它表面上降低了进入海淀的门槛，实际上提高了海淀上车盘的标准。
过去的800万，是买到海淀。
这一次，是在海淀真正生活。销冠100
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
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