研究员 | 郝晨光 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨
摘要：人才公寓项目进入审核，亦庄产住协同及周期风险将接受现金流检验。
8月18日，上交所受理“中信证券—亦庄控股产业配套人才公寓持有型不动产资产支持专项计划”，拟发行10.51亿元。原始权益人为北京亦庄投资控股有限公司，计划管理人为中信证券。项目尚未发行。北京经开区由此出现产业园公募REIT与人才公寓机构间REIT两条不同进度线，产住协同开始接受检验。
▲ 图源： 上海证券交易所债券项目信息平台
北京近期出现四条进度线
亦庄项目并非孤例。近期，昌平和海淀也有住房类不动产证券化动作，但产品类型和推进阶段并不相同。
昌平已有一只公募REIT上市，同时筹备机构间REIT；海淀仍在前期筹备；亦庄项目进入交易所审核。北京近期出现了集中动作，但筹备、受理、发行和上市之间仍有明显距离。
产业园之后，人才公寓进入审核
2025年6月26日，中金亦庄产业园REIT在上交所上市，首发规模10.88亿元，底层资产为N12、N20两个新能源汽车产业园项目。该基金发起人为亦庄控股，原始权益人为北京亦庄盛元投资开发集团有限公司。
一年多后，人才公寓项目进入审核。此次原始权益人是亦庄控股，与产业园REIT并非同一原始权益人；一单已上市，另一单仍处审核阶段。两者共同指向同一地区的两类空间：产业园承载企业生产，人才公寓服务人才居住。
两单产品采用的工具也不同。公募REIT面向公开市场，机构间REIT主要面向专业投资者，产品结构与流动性安排不同，但共同底盘仍是成熟运营和稳定现金流。
产住协同，先看底层资产
亦庄公开信息显示，博大酒管参与经开区永康人才公寓和青年公寓运营；公司公开招聘资料还称，其运营永康公寓并接管四处园区配套公寓。
产业园REIT反馈回复则提到，项目所在片区有亦庄盛元配建的近200间职工公寓，并配置食堂和地铁班车。居住、就餐和通勤已经是园区运营的一部分。
产住协同成立的前提，不是空间相邻，而是公寓确实服务园区企业员工，并改善两类资产的运营表现。
目前，新项目的入池清单、位置、资产类型和运营数据尚未披露。近200间职工公寓也不能直接等同于本次入池资产。协同能否成立，要看公寓租户是否来自园区企业，还要看出租率、租金、租户集中度和估值。入池资产究竟属于人才公寓、保障性租赁住房还是其他类型，也需等申报材料明确。
协同背后，还有周期共振
产业园REIT反馈回复显示，底层资产租户主要来自汽车制造及上下游，前十大租户租赁面积占比92.59%。这让产业园现金流与汽车产业景气度存在较强关联。
如果人才公寓的需求同样高度来自园区企业和员工，产业扩张会同时支撑厂房与住房；产业收缩也可能同时压低两类需求。产住协同可以提升服务能力，也可能增加对同一产业周期的暴露。
因此，这单项目的关键不是“产业配套”标签，而是租户来源能否分散，现金流能否在产业波动中保持稳定。
结语
亦庄人才公寓项目获受理，为产业新城如何盘活居住配套提供了新样本。产业园公募REIT已经上市，人才公寓机构间REIT仍在审核。两条资本路径能否形成协同，以及是否会共同暴露于产业周期，要等入池资产和运营数据给出答案。
| 参考资料：
【1】上海证券交易所债券项目信息平台：亦庄项目名称、规模、原始权益人、计划管理人及受理状态。
【2】中国证券报：中航北京昌保租赁住房REIT 4月29日在深交所上市（2026年4月29日）。
【3】昌平保障房机构间REIT相关采购公告汇总（2026年7月16日起）；中介选聘结果报道（2026年8月7日）。
【4】海悦·梧桐苑机构间REIT中标公示转引（原公告2026年8月9日；转引2026年8月12日）。
【5】上海证券报：中金亦庄产业园REIT上市交易提示性公告（2025年6月26日）；新华财经：发售规模、底层资产及主体关系（2025年6月6日）。
【6】中金亦庄产业园REIT交易所反馈回复（2025年4月16日，第1、12页）。
【7】北京经开区：永康人才公寓；北京经开区：青年公寓；北京博大酒店管理有限公司公开招聘资料。后者用于说明公开运营储备，不代表本次入池资产。
【8】上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）（2026年7月24日）。
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