2026年8月14日，深圳。
万物云中期业绩发布会。朱保全走上台，坐下，翻了一下面前的稿子，没念。
“在住宅物业市场，上半年最热的一个词叫‘退场’。”他说，“不论是万科物业还是很多优秀的同行，今年上半年都出现了一些退盘。”
台下响起细碎的键盘声。记者们的手指敲下同一个词。
数据随后公布：上半年万物云累计退出住宅项目139个，涉及年化饱和收入约7.43亿元。同期新签住宅项目207个，新增年化饱和收入约8.35亿元。一进一退之间，住宅物业服务收入仍实现109.44亿元，同比增长6.5%。
139个退盘。
放在任何一家物业公司身上，都足以引发震动。
但万物云管理层称此为“主动的选择”。首席运营官何曙华说，这不是被动收缩，是推进精益运营、优化项目组合的战略动作。朱保全说得更简洁——市场的双向选择，行业的新陈代谢。
他说话时语气平静。坐在他左侧的何曙华微微前倾了一下身体。一个在万科体系工作了二十余年的人，比谁都清楚，每一个被划掉的项目名字背后，都有一个团队为之付出过努力。
“新陈代谢”这个词用在一个物业服务企业身上，透着一种冷峻。而正是这种冷峻，贯穿了万物云从传统社区物业向“空间科技服务”平台转型的整个过程。
要理解今天的“退”，得先看它过去的“进”。
万物云管理层在2026年中期业绩发布会上，图源：资料图
一
更名：跳出“物业”
2020年10月31日，深圳万科浪骑游艇会。
海风从大鹏湾吹过来。朱保全站在台上宣布：万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”。
这个决定有些出人意料。“万科物业”当时正是行业头牌，是万科地产“好服务”最硬的招牌。为什么要改？
“万物云并非云计算或者云服务，”朱保全说，“从城市到园区，从写字楼到家，皆为空间，空间科技服务的范畴比物业服务更大。”按照当天公布的架构，万物云分为Space、Tech、Grow三大模块。Space管住宅和商企，Tech管技术，Grow管平台扩张。
更名的意思很明白：这家公司不想再只做“扫地、看门、修灯泡”的活计。它想跳出物业的边界。
彼时房地产还热着。2020年全国商品房销售额破了17万亿元。物业是下游，新房源源不断交付，合同一张接一张。躺着也能长。
但朱保全已经在看别的东西。更名发布会上他提到一个新品牌——“万物云城”。这个城市服务子品牌2018年从珠海横琴起步，当时已经在10个城市落地了12个项目。
从社区到商企再到城市——万物云的版图在那一刻已经铺开。
要理解这次更名的分量，得先看一段更长的历史。
二
三十年：从萌芽到“战国”
中国内地物业管理始于1981年。深圳物业管理公司成立，是全国第一家涉外商品房管理专业公司。但此后近二十年，行业一直不温不火。
1998年是一个分水岭。国务院发文终结住房实物分配，同时提出建立物业管理体系。那一年全国物业管理企业超过12000家，从业人员接近200万。住房补贴、公积金、房贷接连登场，房地产市场化提速，物业跟着上了快车道。
2003年，《物业管理条例》颁布。2014年，非保障性住房物业费价格放开——同一年，彩生活在港交所上市，成为物业第一股，募资8.89亿港元。资本的大门开了。
随后几年物企扎堆上市，估值水涨船高。2021年上半年，物业板块PE均值一度冲到45.83倍，华润万象生活动态市盈率摸到127倍。那是行业的“高光时刻”——资本追捧、规模竞赛、收并购遍地开花。
但泡沫破得也快。2021年下半年板块估值掉头向下。到2022年10月，物业股PE均值跌到历史最低的9.45倍。全年恒生物业服务及管理指数跌了38.4%。
万物云就在这个时点上市。2022年9月29日，行业估值的冰点。
三
上市：逆风敲钟
2022年9月29日，港交所。
万物云挂牌交易，代码02602.HK。
当时港股冷得厉害。公开数据显示，2022年香港二级市场交易值跌了近九成，229单IPO里183单没发出去，失败率80%。物业板块的市盈率从一年前的40多倍掉到不足15倍。
万物云是当年港股最受关注的IPO之一。《证券时报》说它是“港股今年以来募资额最大的IPO”。全球发售1.17亿股，发行价49.35港元，扣除费用后净筹资56亿港元。基石投资者里有淡马锡、瑞银资管、中国诚通。
上市仪式有个细节：敲锣的是六名员工——一个干了28年的老员工、一个超高层专家、一个律师合伙人、一个应届“万物生”、一个算法博士、一个从出纳转岗的物业管家。朱保全没上去敲，坐在台下鼓掌。
意思很清楚：万物云想让人看到，它已经不是传统意义上的物业公司了。
郁亮在仪式上讲了件事。1993年万科发B股，正好撞上市场高点，股价七年才回到发行价，套了不少人。“那七年的压力和煎熬，我记忆很深。所以我们不在意上市时点的估值高低，更在意未来的长期表现。”
当天万物云收报46港元，比发行价跌了6.79%。
但上市的意义不在首日。朱保全说，融资大部分会投向“蝶城”战略。招股书里写得具体：35%用于街道模式扩张，25%投入AIoT和BPaaS开发。
蝶城——这是万物云给自己设计的下一个增长点。
四
蝶城：密度即护城河
蝶城是什么？
万物云的解释是：以街道为单元，以在管项目为圆心，员工步行20到30分钟可达为半径，构建服务圈，打通社区、商企和城市空间。核心逻辑是集中多个项目形成密度，降本增效。
这是个“密度生意”。在同一条街上管五个小区和只管一个，巡岗、调度、物资配送的成本完全不一样。密度越高，触达越频繁，能嵌入的生活服务就越多——租售、装修、社区商业。
2022年刚上市时，蝶城还是个概念。万物云在深圳、武汉、佛山挑了14个区域试点。到2023年3月的业绩会，朱保全下了决心：“蝶城底盘已经有500多个了，今年必须产生效应。”
2023年是验证之年。年报显示蝶城扩到621个，改造了150个，效益提升4.5个百分点。40个蝶城落地了维修装修服务，签约金额3.5亿元，增长68%。
那场业绩会上朱保全还提了三个反思：一是行业对开发商的依赖太重；二是并购留下了商誉包袱；三是社区增值服务没那么好做。三条归结到一点——房地产红利没了之后，物业靠什么活？
“物管行业本该是有韧性的行业。客户满意度高、收缴率好，就不该受什么大冲击。我常说这个行业叫长坡薄雪，你得持续滚，前提是每天踏实做好，赢得客户尊重。否则30%的毛利不可持续，反而让行业更脆弱。”
长坡薄雪——路够长，但利润薄。
到2026年6月末，蝶城底盘扩到708个。居住资产服务收入上半年9亿元，增长5.2%，毛利2.1亿元，增长9.5%。
蝶城的效果在慢慢出来。但另一个问题也在浮现——不是每个项目都值得留在蝶城里。
五
退场：新陈代谢
139个退盘，不是随机的。
何曙华在业绩会上拆了分类：开发商空置的占四成，收并购资产包里不符合蝶城战略的占两成，业委会变化导致服务承诺难以为继的占两成，还有15%是合同到期不续。
朱保全说得更直白：“过去开发商交付的新盘是优质增量。现在销售下滑，空置率上去，收缴率下来，好项目变成了问题项目。”
每一笔百分比背后，都是一个曾经签进合同、如今被划掉的名字。
万物云不是个例。中指研究院的数据显示，2025年初到2026年3月底，全国监测到212个住宅物业撤场，超六成是企业主动离场。有业主在网上留言：“前两年还在想方设法进小区的物业，怎么说走就走了？”
河南新郑金秋乐园小区，新物业进来后清理了前任的烂摊子，还免费接送孩子上下学。结果1550户里只有百来户按时交物业费。负责人说了句“很寒心”，然后撤了。
收缴率，最终成了压垮服务的最后一根稻草。
万物云内部的退出流程很严格。何曙华说，做决定前会穷尽所有办法——管理优化、科技改造、跟业主和业委会商量缩减服务或调整收费。“只有所有努力都走不通，才启动退出。”他说，“有进有退，底盘才更健康。”
139个退盘的背后，可能有几百个被否决的挽救方案。那些没写进财报的决策，同样是新陈代谢的一部分。
一位区域负责人说起最近一次退出谈判：“业委会代表拍桌子说‘你们走了谁管我们？’我说‘不是走，是把管理权交给更合适的团队。’那天晚上我在车里坐了半小时才发动车。”
退出的效果看数据。上半年新签207个项目，年化饱和收入8.35亿元，63.5%来自存量换签，一二线城市占89.3%，中标率提升11个百分点到85%。退出项目减亏3233万元。退掉低效的，签下优质的，项目组合在优化。
整体财务也在印证这个方向。上半年营收191.12亿元，增5.4%。循环型业务收入173.53亿元，增6.4%，占总营收90.8%，首次突破九成。关联交易收入8.21亿元，降30%，占比降到4.3%——对母公司的依赖在快速减弱。
利润端耐人寻味。核心净利润12.63亿元，降1.0%。但开发商业务毛利降了1.36亿元，非开发商业务毛利增了6000万，销管费用省了7000万。一减一增，剪刀差基本收窄。
王绪斌说：“用市场化增长和内部提效补开发商业务的下滑，利润的剪刀差在收窄。”
B端也在做减法。上半年主动退出了16个低毛利项目，涉及合同金额5700万。
何曙华说完这些数据，摘下眼镜擦了擦。不到三秒的动作，场内的分析师们没人低头——都在等他下一句。
资本市场的看法分化明显。华泰给“买入”，目标价21.15港元，按10倍PE估值，认为全年核心净利润能转正。花旗也给“买入”，目标价从30港元调到22.6港元，按11倍PE，觉得营运巩固能稳住2026到2028年。中信建投也维持“买入”，看重主业稳健和高股息。摩根士丹利保守些，目标价从16.56港元微调到16.21港元，维持“与大市同步”。
三家目标价从16.21到22.6港元，差了三成多。分歧本身，就是对万物云转型之路不确定性最诚实的注解。
六
物业费：被低估的命题
退盘背后是一个更大的问题——物业费。
朱保全在会上抛了个多少有些争议的观点：降物业费未必是好事。
“物业费是用于业主不动产长期维护、养护的资金。”他说，如果物业公司因收缴率不足退出，新公司用更低价格进来，短期看业主省了钱，但费用覆盖不了必要的维护，几年后设施老化，修复成本远高于省下的那点物业费。
这个判断的背景是：现在不少小区换物业时，价格越压越低。低价意味着少投入——设备保养打折、绿化维护缩水、安全巡查减少。几年下来小区品质下滑，最后吃亏的还是业主。
政策端也有变化。2024年以来多个城市开始整治“高价收费、低配服务”。广州增城区清理超标准收费，11个小区物业费下调。银川出了普通住宅物业费政府指导价。物业费正在被重新定价。
“现在舆论只盯着物业退场，忽略了业主对不动产的养护义务。”朱保全说。
这句话戳到了一个被长期忽视的问题。过去房价一直涨，大家盯着资产增值，没人关心维护。现在房价不涨了，房屋进入存量时代，维护和养护才真正决定资产价值。
朱保全还批评了“数人头”的招投标方式——以派驻人员数量来评判履约情况。这种模式表面透明，实际操作中却难以核实到岗人数，滋生灰色空间。“现在AI和机器人时代了，‘数人头’反而阻碍新技术落地。”他说，行业应该从“数人头”转向“看结果”。
这是一场关于行业标准的角力。万物云想用科技重新定义服务的尺度——不看多少人，看什么结果；不看多便宜，看多值得。
朱保全认为物业企业的角色正在被重新定义：城市更新的长期运营者、社区便民服务的组织者、基层治理的协同者。“传统单项目运营模式不适合老旧小区业态分散、营收薄弱的现状，”他说，“必须打破小区物理红线，转向连片统筹。”
他的判断更远：物业行业正进入“战国时代”，十万家物企可能缩减到一万家。一场史诗级洗牌。
七
科技：底色
万物云对科技的执念，从2020年更名时就定下了。
“空间科技服务”——科技不是点缀，是底色。2024年，AIoT和BPaaS板块收入30.2亿元，增8.6%。
自研的“灵石”平台进入规模化验证。截至6月末，签约租赁1339台，交付472台，交付周期16.7天。它打通了空间服务的全链条——设备监控、人员调度、能耗管理、客户服务、财务结算、决策支持。上半年科技提效贡献了约7000万元的费用节约。行政开支减少约4300万元，降4.9%，费用率降到4.4%。AI大模型token消耗2320亿，成本约160万元，财务、人事、客服的智能体已实现全流程闭环。
面向业主的AI助手“可可”上线4140个项目、12992个网格，服务47万客户，产生35万次有效对话和284万条消息，响应诉求10.7万单——其中6.2万单来自管家下班的夜间时段。
科技也在改变一线。智能管家上线后，约2万名管家从重复劳动中解放出来。公司重写了物业管家的岗位说明书，开展新技能培训，“减少无效加班，打开基层员工的收入天花板”。
一位干了十多年的管家说：“以前接电话、填报表就占大半天。现在AI做了，我终于有时间去小区里走走，跟业主面对面聊天。”
科技真正的作用不是省钱，而是重新定义物业服务——AI巡检、物联网监控、大数据预测维护，把行业从劳动密集型推向技术驱动型，从被动响应推向主动预防。
这正是2020年更名时就在讲的故事。六年过去，故事正在成真。
八
修剪之后
进退之间，万物云正在完成一场从量到质的转型。
139个退盘，不是撤退，是修剪。剪掉那些融不进密度网络的项目，剪掉依赖开发商输血的惯性，剪掉过去十年规模扩张长出的冗余枝杈。新签的207个项目、708个蝶城、九成的循环型业务占比，是修剪后重新长出的筋骨。
过程不会轻松。退盘意味着短期收入的损失，意味着与合作伙伴的切割，意味着对过去增长模式的重新审视。但朱保全说得干脆：“退场是主动的、理性的。”
房地产市场走到长周期拐点，增量红利消退，存量竞争加剧。朱保全判断物业正处在“战国时代”。靠开发商输血、靠规模扩张的路走不通了。新的竞争力来自独立经营、运营效率、科技水平。
管理层用三个关键词概括行业变局——退场、技术升级、城市更新。万物云自己的动作，就是对这场变局的回应。
“物业行业欠‘不动产养护’一个大恩。”朱保全在业绩会结束时说。
这句话或许是对139个退盘最深的注解。退掉那些养护不了的项目，留下值得养护的资产——每一次退盘，都是对“养护”二字的一次重新理解。从修剪到养护，从减法到加法，万物云在回答一个基本命题：一家物业公司，存在的意义究竟是管理多少面积，还是养护多少资产？
从万科物业到万物云，从规模导向到质量导向，从物业服务到空间科技——每一次转身，都是对趋势的回应，也是对自己的书写。
修剪之后，万物生长。
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