前段时间，海南省统计局发布了上半年统计月报，网上直接炸锅了！
感兴趣的朋友可以看这篇自贸港封关半年：海南房地产卖了700亿，均价1.6万/平！
咱们先不管全省大盘，单拎出各市县的房地产开发投资额和新建商品房销售额两组数据，就会发现，陵水的表现属实有些扎眼
2026年1至6月，陵水的房地产开发投资额同比下降35%，新建商品房销售额也同步下滑了34%。
看到这，不少人会感到疑惑，海南市县众多，为什么楼Sir要单独拎出陵水出来讲？！
原因很简单，因为陵水在中国旅游地产发展史上，留下过浓墨重彩、不容忽视的一笔。
特别是陵水清水湾片区的雅居乐清水湾，十年前曾是业内公认的中国文旅地产第一盘。
什么概念呢？在旅游地产最火的2017年前后，光雅居乐清水湾一个盘，全年销售额就能干到170亿元左右。
再到2021年，这个紧挨着三亚的海南小县城，更以34738元/㎡的新房均价，直接登顶全国房价最贵县城。
| 公开报道截图
看到这儿，可能有人要问了：陵水的海景房真的都降到1.7万了？
从巅峰登顶，到现在投资、销售双双下跌超三成，满打满算也就过了四五年光景。这起落的速度，属实有点刺激。
那么问题来了，除了大环境降温之外，陵水自己到底还有啥别的原因？现在的房价又到底是个什么水平？
今天就给大家掰开揉碎了，一次性全聊明白！
楼Sir简单翻了一下过去五年的统计局数据，发现陵水县的新房成交均价一路走低，尤其去年还能稳住在2.1万元/㎡左右，到了今年上半年，直接干到了1.7万元/㎡，半年跌了19%。
不过，眼尖的朋友肯定也发现了，均价虽然一路走低，但是成交面积和成交金额却是逐年上涨。
这很明显就是，陵水这几年一直在降价跑量，靠价格换成交！
哎，咱们别着急下结论！
整体趋势看完了，咱还得看看具情况不是，看完了再下结论也不迟。
不过，在聊具体片区房价之前，楼Sir先给不太熟陵水的朋友简单科普一下这个地儿：
陵水，位于海南岛东南部，正好卡在北纬18°黄金纬度线上，气候环境没得说。交通也还过得去，环岛高铁有陵水站，环岛高速和环岛旅游公路都从这儿过。
楼Sir也特地查了一下，市场上讨论陵水房价，大家一般习惯把全县分成五个板块来聊：县城核心区、清水湾、黎安港、香水湾和土福湾。
提前说一嘴，这个分法跟正儿八经的行政区划不太一样，还请大家注意区分。
以防大家看字累了，各片区房价的大致情况，楼Sir也给整理在一张图上了，整理不易大家浏览的时候也记得动动小手点点赞呀
县城核心区，也就是椰林镇，是陵水的行政商业中心，主要以刚需和改善型住宅为主，也有一些因为湾区价格太贵外溢到镇上的旅居人群。
市区内，近两年热销的新项目价格在1.5万元/㎡左右，而一些开发较早、销售周期较长的老盘，单价在1.2万元/㎡左右，也有一些价格极低的老盘在7800元/㎡左右！
清水湾片区，同时跨越英州和新村两个乡镇，湾区整体开发时间长，商业配套基本成熟，并且还拥有12公里“会唱歌的沙滩”，以及绝美海岸线。
不过，湾区距离动车站有点远，大概有30公里左右，开车不管是走国道还是走高速都要30分钟以上。
| 清水湾 楼Sir实拍
清水湾片区内部的状态是：暴雷一家雅居乐，养活无数开发商。
毫不夸张地说整个清水湾12公里海岸线，在2025年之前都属于雅居乐开发建设。
所以，在雅居乐暴雷之后，不管是之前待开发的地块，还是已经建好没来得及销售的小区，都被几家小开发商瓜分殆尽。
比如，联昊，就是拿了地块自行开发建设，再比如乐居乐和融笙两家公司共同销售椿颂（星海歌澜）小区的不同房源。
再说说湾区在售的产品，虽说距离海岸线直线300米的房子，都可以叫一线海景，但实际到手，也就剩个一线天。
因为清水湾直面大海的地块，早被雅居乐在前些年开发得一干二净，现在一线海景新房少得可怜。
就拿联昊在售的雅澜组团来说，宣传说是看海小高层，结果15楼望出去也就这么个视野，大伙儿自行感受
| 雅澜小区15楼视野
湾区内部，也有一些在售的非雅居乐地块项目，比如：只剩下酒店式公寓的一线海景老腊肉盘阿罗哈，比如，离海超远的项目纳瓦拉等等，奈何篇幅有限，想看详细测评的话记得来评论区留言哈！
而清水湾片区的房价，如果是早期遗留下来的少量一线海景房，那价格还是坚挺在3万元/㎡上下。
而非一线海景房，则因小区房龄、洋房或高层产品类型不同，单价大致在1.4万至1.7万元之间浮动。
| 清水湾核心区
接着是，黎安港片区，建设自贸港之前叫黎安国际旅游岛先行试验区，口号喊了将近十年，发展一点没有。
大概到了2020年左右，正式成为了黎安国际教育创新试验区，是由教育部和海南省共建的自贸港重点园区之一，也是唯一一个以教育对外开放的特色园区。
最新的公开报道显示，试验区已吸引26所中外高校签约入驻，师生规模超万人。
而黎安目前在售的新房项目也不是很多，一共就四五个，价格在1.5万元/㎡-2.3万元/㎡左右，今天就先不展开了，还是那句话如果大家想看详细的测评，咱们评论区见。
| 黎安街景 楼Sir实拍
至于香水湾，虽然距离陵水市区不远，但目前在市场上也没什么声量，自身商业配套也很一般，只是海景资源还不错。在售的项目就更少了，价格相比较于清水湾就更加割裂，高层1.8万元/㎡左右，普通的海景别墅3万元/㎡左右，一线海景别墅6万元/㎡左右。
最后是土福湾，距离陵水市区最远，离海棠湾最近。目前在售的项目也不多，自身本身没啥配套，主要依靠海棠湾，房价整体在1.5-2.2万元/㎡左右。
聊到这里，相信大家也看出来了：陵水的房价，是真的割裂。低的极低，高的又高得离谱。
但整体捋下来就会发现，房地产开发投资额大幅缩减，最根本的原因就是一线海景资源见底了。
新进来的开发商根本拿不到一线海景的地，这对于极度依赖自然资源优势的旅游地产来说，基本等于天塌了。
| 清水湾海景
建好的房子，不仅要跟市区项目打价格战，还要跟湾区存量的一线海景房打资源战。
更关键的是，海景房的存量还不小，不仅有大量的二手房，清水湾有卖了十几二十年的老项目，香水湾也有不少。
最后的最后，楼Sir还想说：
说实话，其实陵水的底子不差，北纬18°的气候、会唱歌的沙滩、成熟的湾区配套，这些东西不会因为开发商暴雷就消失。
但问题是，过去“有海景就能躺着卖”的时代，已经翻篇了。
| 清水湾草莓音乐节
一线海景资源基本见底，后来者只能捡点边角料，以价换量短期能冲销量，长期却在透支市场信心。
陵水接下来的路，得从“卖资源”转向“卖内容”，旅游、商业、医疗、社群，这些软实力跟不跟得上，才是房价能不能稳住的关键。
至于对陵水买房感兴趣的人，楼Sir就提醒一句：别被全县均价忽悠，也别被“一线海景”四个字冲昏头。
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