露台房改跃层
需要简单回顾国际城锦樾组团的历史。
国际城锦樾组团原为国际城语墅组团，该组团早在2023年3月份面市，那时候，整个组团产品均为“四代”住宅露台房。
语墅规划：规划生态住宅8栋，建筑总高99.85米，总层高为32层，总户数仅744户，总规划车位约1240个，室内停车位1190个，车位配比高达1:1.67。
原语墅效果图
露台房户型面积建面136/168平，梯户比均为2T3户，并推售2/3#栋楼（3月24日认购），实际只有3#栋正式认购签约。
推售价格，建面136平11000-12000左右，建面168平11700-12500，部分户型会因为楼层露台位置面积不同，价格也有差异。
语墅168户型
后来，国际城语墅组团的情况大家都知道了，推售的2/3#栋露台房修起来了，但是销售一直没跟上来。
就这样拖着拖着，今年上半年3月份，语墅组团调规，原剩余待建的5栋住宅规划调整，产品由“四代”生态露台房调整为普通高层跃层，组团的名字从原来的语墅改为现在的锦樾。
原语墅产品规划调整的原因，城语推断有二：
一是原来的露台房卖不动：语墅开盘后，2年的时间就签约备案了40多套房子（算到规划调整公布的时间），这数据还是开盘初期的销售，后面的销售基本停滞，简直是太惨，如果组团产品不做调整，那就意味着销售停滞，工地建设也要停滞，房子卖不动工地动起来就是亏；
二是房企努力做自我调整：近年，铁建城项目都在做调整，目标只有一个，如何把房子快速地卖起来，如何把卖不动的也带动起来，如何把容易开发的地块调整调整。
于是，这就看到了龙洞堡花语墅的露台房调规，国际城桃花源降价到6000多，铁建城御峰组团工抵，铁建城悦墅组团也有工抵，甚至是黑钻也不得不调整产品和价格。
建面98户型
那国际城语墅，也是其中之一，卖不动，就得赶紧调整，不然放着就是耗费时间和金钱，需要尽快处理。
这里一并回答语墅露台房调整为现在锦樾跃层的原因，产品选择不是平层或其他，而是跃层住宅。原因同样有二：
建面114户型
一是市场环境因素，跃层住宅好卖：城语了解的信息，语墅从去年下半年就进入到规划调整阶段，那个时候市场有多个跃层住宅销售火热，如众恒观山云墅、洋浦観山玉、保利时代、铁建城锦程等。
所以，跃层就成了语墅规划调整的产品选择，说白了就是市场什么卖得好，那就做什么产品，自己能不能卖先不说，先做了再看；
二是考虑溢价因素，跃层好讲故事：国际城前面的桃花源是平层，促销价格6000多，如果语墅调规做平层，会不会卖同样的价格？似乎这不太符合房企的预期。
选择做跃层，不至于和前期的露台房价格差距拉大，并且跃层有大赠送和性价比可讲，并且溢价还能多做一些，表面上的“综合价值”可能更符合决策层的想法。
所以，就看到了现在国际城锦樾组团的产品情况，调规后的产品是高层跃层，户型很像观山云墅一期的产品，猜测就是参考了观山云墅一期的户型。
优势点没有突破
原语墅组团产品规划调整后，组团的价值点实际并没有突破。换句话说，现在的锦樾优势并没有实质性更新。
组团主要优势价值点如下：
其一，太慈桥近距离主城（楼盘本就在的优势）：国际城所在的太慈桥板块与主城区很近，且能近距离接触多个成熟商圈，能为楼盘提供客群基础覆盖。
太慈桥板块与主城区的距离很近，与云岩喷水池商圈直线距离约4.7公里，与河滨公园直线距离约3.5公里，与火车站商圈直线距离约2.5公里，与花果园海豚广场直线距离约1.7公里等。
特别是与花果园商圈的距离，楼盘能吸引对环境有需求的买房客户，实际国际城和铁建城楼盘，确实有不少来自花果园区域的换房客户。
锦樾确实近距离主城
其二，大盘内外成熟配套（楼盘本就在的优势）：国际城是一个开发多年的大盘，楼盘基本公共配套已经落地呈现并成熟，日常生活所需的都能得到解决。
另外，太慈桥区域基本配套是成熟的，道路交通、公交出行、地铁出行、公园环境等都能得到满足。
特别是公园环境，小车河公园，阿哈湖公园都可以步行达到，加上小车河的滨河步道，国际城的环境真的不错。
国际城靠半山安静环境
其三，锦樾组团静谧环境（环境优势本就存在）：锦樾（J组团）因在楼盘的内部，紧临阿哈湖山体公园，较为远离城市道路，所以能得到十分安静的环境。
另外，组团靠近阿哈湖山体，还能得到阿哈湖山体公园环境，临近山体的一侧户型能得到山景空间；还因与H组团之间的地形高差，中间有步道休闲绿化空间，让组团能得到更多的绿意和安静空间。
锦樾园林实景
其四，锦樾组团不错实景（水景提升体验）：锦樾（J组团）实景呈现并开放，组团中部实景园林有大量使用水景元素，以及景墙制造的瀑布，空间错位等视觉空间，让园林体验感有提升。
实景位于2/3/7#栋之间，刚好在楼盘的中部，加上露台房带来的视觉冲击，璟樾的初步印象确实很有吸引力，特别是安静环境。
与原有的规划比较，锦樾规划调整后，园林空间也做了调整，原规划是没有水景元素的，现在用了水景元素，这个很流行且能提升体验感的元素，对看“热闹”的买房客户来说，很有用。
锦樾114平样板间
其五，跃层户型赠送体验（实景样板间体验）：锦樾（J组团）位于7#栋的实景样板间已经做出来了，样板间有建面98和114两个户型。
98平东南向朝园林，餐客厅约7米的开间（加上书房），超40平的面积第一感觉很不错；挑空区的下沉主卧做成了一个房间，跃上是30平整体空间的主卧，符合市场流行的跃层体验；
114户型西北向公园，餐客厅7.2米开间（加上书房），面积约67平公共空间可以直接与公园环境融合，样板间跃层区上下空间都能得到公园景观，大面积玻璃窗很具有视觉冲击感。
以上就是锦樾组团现有的主要价值点，梳理价值点可以发现，现有的优势，与原来的露台房比较，并没有实现突破，相反社区纯度还有一定的下降。
国际城的位置、国际城的成熟，锦樾组团的环境这本就是看得见的存在，原来的语墅就是这样宣传的。
现在的规划与原来比较，虽然园林用了水景，产品由露台房调整为跃层，实际对环境的利用是下降的。
水景用的花哨，能带来体验感，但真正优质的组团没必要这样做。跃层确实降低了门槛，提升了实得性价比，但却“封闭”了安静的环境，“打断”了与外界山景的融合。
更为糟糕的是，前面买露台房的客户，明明原规划露台房能强调“纯度”，现在“纯度”没了。更为糟心的是，露台房后面降不降价还两说，一旦降价，更是糟心。
缺点还是那些缺点
锦樾组团的缺点还是那些缺点，不过随着组团产品的改变，有的缺点似乎变得更为难以接受了。
首先是太慈桥环境细节一般（实际环境复杂）：太慈桥位置与主城近，基本配套齐全不假，但位置环境细节一般也是长期存在的现实问题。
如老旧社区居多，摆摊较多，路面不平，容积积水，修路占道，道路狭窄，交通拥堵等都是常见的问题。
国际城处在这个位置，难以避免城市大环境带来的问题，特别是交通拥堵和步行出行体验，真的是一般，有时候可以说很糟糕。
太慈桥位置环境
其次是受山体环境影响严重（国际城依山而建）：国际城大盘在小车河的西侧，整个楼盘依山而建，好处是楼盘得到了不错的环境，有小车河等公园，有不错的安静环境。
但山体环境也给楼盘带来了弊端，如出行道路集中、配套过于集中、组团差异化、需要爬坡上坎等，特别是大盘西侧靠内的组团，生活便利性要差很多。
锦樾明显靠内
再次是锦樾组团细节不便（受地形影响严重）：锦樾组团在楼盘内部，较为远离城市道路车水路，虽有得到了安静的环境，但生活出行真的不方便。
组团在山上，出行不是爬坡就是上坎；与商业配套远，生活消费有明显距离；与主要道路远，需要过其他组团容易堵车；
锦樾组团与车水路究竟有多远，城语在车水路位置有做定位，距离接近1公里，这还是需要走阶梯步道的距离，并且这段路基本是上坡，对步行来说，体验感不友好。
锦樾水景
再再次是组团园林水景细节（好看但不太实用）：锦樾组团的园林实景有使用水景装修，水景观感觉很不错，但对于生活细节可能不太好。
踩盘了解的信息，锦樾主打价值是环境，来看房的多为中来年人，但这水景的细节，是不是有些占用了社区空间，还带了不利于安全的隐患。
看着水景的布局，本来就不是很大的空间，留给小孩玩耍的空间就更少了，水景花哨间隙多，老年人需要特别注意。
并且水景观还给后续的物业管理带来了负担，需要维护水的清洁，需要维持水的系统，不知道能管几年？还是十几年？还是几十年？后期一旦荒废，会影响整个组团的价值。
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