前两天看到合肥文一地产申请破产重组，我感到不意外又感到很意外。
不意外的是，前几年破产的地产公司很多，有很多地产公司暴雷倒闭了，很多比文一规模大的公司都倒闭暴雷了。意外的是前几年文一没破产，最近两年都停止拿地了，合肥的住宅项目都基本清盘了，以为没事了，最终却还是没有撑过去倒掉了。
作者简介：合肥买房参谋（有个同名公众号，关注即免费送2.5万字合肥优选安心买房宝典），211 大学毕业，十余年房产经验，可帮梳理买房需求，全市范围内精荐新房与二手房小区清单，助你一站式高效安心安家合肥（二手房买家低中介费，新房享底价比自己去售楼部优惠多）。
关于文一的功过是非这里不展开讨论。我看网上反馈的一些合作的工程方可能就比较惨了，好多尾款可能没有拿到，包括文一的品质可能有一些争议，这些我们也不讲。但有一点值得肯定：文一在合肥的住宅没有烂尾，商业也没有烂尾，包括塘溪津门的商业都运营起来了，而且做得还不错。
我们这里讲一讲，为什么很多房企看起来很大，却经受不住风浪，很快就倒掉了。之前世界500强的房企碧桂园、恒大等都倒掉了，前段时间皮带哥也是判无期了。这是什么原因呢？这里简单的分析下：
市场好的时候，房地产公司规模扩张太快。扩张太快之后，市场一旦下行，销售没有跟上，导致资金链断掉。最根本的一点是……
很多房企在市场好的时候拿地开发，资金主要靠杠杆。就像股民炒股一样，自有资金很少，市场好的时候可以在外面借钱炒股，赚取丰厚利润，但市场如果变差、股票下行，加了杠杆就会被平仓，赚的钱全部被吞没。
举个例子，像以前市场好的时候，吴哥以前所在的一个房企公司拿地的时候手上没多少钱，大概自有资金1个亿左右。
他用自有资金先交了土地款，然后拿着土地证去抵押申请开发贷。后面，在建工程还可以抵押给银行。另外，工程方这边一般会垫资到项目达到正负零，然后首次开盘卖房，那时候更多资金就已经回来了。
项目第一年七月份拿地，到了首开以后，到第二年2月份，各种贷款加上卖房回款，整个项目的现金流就回正了，自有资金就相当于回来了。
也就是说，这个项目公司前期只投入了大概一个多亿资金，到首开以后，项目现金流回正，后面房子还在卖，也就不用再继续投钱了，项目就可以自己循环开发下去。房企就可以拿自有资金继续再拿地、再去开发，那时候没有资金监管，甚至可以调拨一部分卖房款去其他地方继续拿地开发。
那个项目拿地的成本平摊到房价里，成本价不到6000元，首开大概在6000多元每平米，后来收尾收到了9000多元每平米。一个30万平米的项目，去掉融资、管理等各项成本后，利润依然相当可观。
房企老板最开始自有资金一个亿，最后那块项目可能挣了十个亿都有可能。这就是杠杆效应：自有资金少，但加了杠杆，在市场好、房价上涨的情况下，就能赚更多的钱。
所以那时候房企拿地，房企拿地都是以零利润测算拿地。所谓零利润拿地，就是博未来的市场上涨。比如拿地时，如果周边市场价现在卖7000元，那我就以未来卖7500元来倒推成本拿地。甚至有的房企觉得市场未来会更好，可能上涨到八千、九千，那他就以八千多的预期售价来倒推成本拿地，所以就会出现“地王”。但有的项目后面市场并没有上涨到9000，所以就很容易亏损了。
尤其是前几年，对于房企融资的“三条红线”管控得很严，很多公司如果负债率高，就不再给借钱，导致资金链吃紧。
另外，最重要的就是这几年全国新房市场的成交量下滑很严重，导致回款出现了问题。很多大型房企出现全国性的降价，导致开发商预期收益下降，项目出现亏损。一旦亏损，除了要偿还银行贷款和管理成本，很容易侵蚀掉开发商的自有资金。
正常很多情况下，很多开发商的自有资金大概只占整个项目累计开发资金的10%~20%。所以一个项目如果不赚钱，资金还会沉淀下去，因为盖房子、人员工资等各方面成本都需要钱，而且还会亏损。亏损会侵蚀自有资金，导致整个项目没有现金流，进而导致整个集团出现亏损。
这个过程非常快，因为房地产公司是资金密集型行业，完全靠大额现金流的滚动运转。市场好的时候，可以用5个盖子盖10个茶壶让它转动；当市场差的时候，还是10个茶壶只有5个盖子，有的盖子就盖不住了，最后就出问题了。所以像碧桂园、恒大这种公司看起来很大，每年的营业额很高，但是盘子太大，倒起来也很快。
我们总结下地产公司倒闭的原因：
自有资金不多。摊子铺得太大。市场下行，导致利润没有，自有资金被亏空。现金流断掉，只能破产倒闭。
回到文一地产本身，之前市场好的市场，的确赚了一点钱，高峰期合肥销售额第一，进入全国百强房企。但是后面激进拿安徽省总价地王塘溪津门项目时候，据我所知，杠杆非常高，借了金融机构非常多的资金，融资成本也比较高。
这个项目拿地成本高达1.8万每平米，理论上起码卖2.6万以上才有的赚。后面实际住宅大部分卖的价格也就两万二三，加上融资成本管理成本，这个大项目整体是亏损严重的。
后面再在新站区拿的一些住宅项目也都是亏损卖的。这样几个项目干下来，将文一原本就薄弱的自有资金全部亏损进去了，后面也不拿地了，整个公司也就更没有新的资金来源，只有等破产止损的唯一命运了。
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