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北京城建·龙樾璟序简介
一、项目概况
项目名称：北京城建·龙樾璟序（备案名：璟序佳苑）
项目地址：北京市石景山区八宝山街道/吴家村板块，莲石东路南侧，西四环外，海淀、丰台、石景山三区交汇处
开发商：北京城建集团
拿地时间：2025年5月28日
产品类型：70年纯商品住宅
产品形态：17栋南北纯板住宅，12栋8-11层低密洋房+5栋18层光幕小高层，北高南低错落排布
总用地面积：约3.15万㎡
总建面：约6.77万㎡（地上计容）
容积率：2.15
建筑限高：洋房限高约36米，小高层限高约54米
总户数：约736户
绿化率：约30%
层高：标准层高3.0米
车位配比：1:1.2
物业公司：城建自持物业
物业费：5.9元/㎡/月
交付标准：精装交付
交付时间：预计2028年下旬
户型面积段：68㎡两室两厅一卫、78㎡88㎡98㎡三室两厅一卫/两卫、115/118㎡四室两厅两卫
得房率：综合拓展得房率92%-99%
二、核心区域与交通配套
区域价值
区位定位：项目位于西四环正芯，石景山、海淀、丰台三区交汇处，莲石东路南侧。地处长安街政务轴、西四环经济轴、玉泉路文脉轴三大城市金轴交汇区域，直线800米可达海淀核心区。西四环串联中关村科学城、金融街、丽泽金融商务区、丰台总部基地四大产业集群，超22万家企业汇聚，辐射数十万高净值人群。
板块优势：
- 价格洼地：楼面价3.3万/㎡的低地价带来定价主动权，单价5.5-5.8万/㎡对比海淀核心区8-10万/㎡便宜2.2-4.5万/㎡，对比周边首钢·璟瑞长安6万/㎡、中海·玉华玖章7.5万/㎡有明显价格优势
- 配套成熟：全部依托现成的醇熟资源，无需等待新区规划落地，远洋山水、国风长安等成熟大盘环绕
- 供应稀缺：西四环近5年仅出让3宗住宅用地，商品住宅供应极度稀缺，项目填补区域低密新房空白
- 总价友好：68㎡两居预计总价388万起，是城六区罕见的300万级上车盘
交通网络
轨道交通：
- 地铁1号线玉泉路站：距离约1.2-1.5公里，骑行约10分钟
- 地铁1号线八宝山站：距离约1.5公里，步行约20分钟
- 规划地铁11号线二期吴家村站：直线距离约550米，未来步行可达（通车时间以官方公示为准）
- 项目配有业主通勤班车接驳地铁
道路交通：
- 三横：莲石东路、阜石路、长安街复兴路
- 两纵：西四环中路、西五环
- 自驾通勤：约25-35分钟可达金融街，约22分钟通达丽泽商务区，约20分钟抵达丰台总部基地，10分钟到达五棵松商圈
三、周边生活配套
商业配套
潮流商圈 举步繁华|华熙LIVE、五棵松万达广场、石景山万达广场等多元商业汇聚
教育
- 景山学校远洋分校：直线距离约300米，近在咫尺
- 北京市十一学校一分校：周边环绕
- 北京育英学校（万寿路校区/石景山校区）
- 配建12班公立幼儿园（建面约1800㎡），建成后无偿移交政府
- 具体学区划片以当年教育部门公示为准
医疗
- 中国人民解放军总医院（301医院）：约3.5公里
- 清华大学玉泉医院：3公里范围内
- 石景山医院：3公里范围内
- 解放军总医院第三医学中心（原武警总医院）：约2.2公里
- 五棵松急救站：近距离可达
生态休闲
- 北京国际雕塑公园：占地约40公顷，步行约15分钟可达
- 调色板城市公共空间：周边
- 旺景公园、瓦林苑：周边城市绿地
- 衙门口森林公园：近距离可达
- 永定河休闲绿地：滨水生态资源
四、项目规划与产品设计
社区规划
- 17栋住宅楼：12栋8-11层低密洋房+5栋18层光幕小高层
- 北高南低错落排布，最大化保障每户采光视野
- 最大楼间距约67米，有效规避楼栋对视
- 地上地下双大堂精装交付
建筑特色
- 外立面：现代光幕美学，石材基座搭配流线弧形铝板+大面积Low-E系统窗，温润简约
- 归家礼序：约88米跨度美学门庭（状元门庭），以传统"状元帽"为礼制原型，"书香展卷"界面美学，全曲线化设计语言，挑高约6米
- 梯户设计：洋房一梯两户，独立候梯前厅；小高层两梯四户，无冗长暗连廊
园林特点
- 园林主题：一环四境书卷雅园/璟序四季五维礼制森境园林。将水景、飞瀑等多层次景观交织融合，错落布局四季绿植，步移景异、四时皆景。兼顾观赏性与功能性，将自然绿意、润泽意境融入日常起居。
- 植被：全冠移植古树景观组团，四季花境，春有花、夏有荫、秋有果、冬有景
- 连廊：全域风雨连廊覆盖社区主要动线
户型设计
68㎡璟悦两居一卫（小高层）：
78㎡三居（洋房）：
88㎡三居两卫（小高层）：
98㎡三居两卫（洋房）：
115㎡四居两厅两卫（小高层）：
118㎡四居两厅两卫（洋房）
产品创新
- 超高得房率：综合拓展得房率92%-99%，飘窗、设备拓展空间全赠送，部分洋房边户得房率可达99%
- 第四代住宅设计：南向观景花池、270°转角飘窗、北向设备平台、多阳台封包拓展等多重不计产权拓展空间
- 首层架空：北排6栋全部首层架空，打造9大泛会所架空层，既隔音降噪（消解北侧道路、铁路噪音），又规划全龄休闲空间，架空空间不计入容积率
- 下沉会所：约3000㎡全龄下沉私享会所，涵盖恒温泳池、健身区、儿童游乐区、会客茶室、四点半学堂
- 社区配套：配建1000㎡社区养老服务站+300㎡温馨家园，提供日间照料、助餐、康复护理等基础养老服务
- 精装配置（满装交付）
五、拿地信息和开发商信息
拿地信息
- 首次挂牌：2024年，起始总价42.43亿元，销售指导价8.2万/㎡，未成交
- 返场挂牌：2025年5月28日，缩减规划规模、调低容积率与起始楼面价，无销售指导价和竞价上限
- 成交结果：北京城建以22亿元底价摘得，总价直降48%
- 住宅楼面价：约3.3万元/㎡
- 低地价优势：较低的土地成本未向购房者转嫁，单价5.5-5.8万/㎡对比周边竞品有明显价格优势，68㎡两居总价仅388万起
开发商背景
- 北京城建集团：北京市属国有骨干建筑企业，资金实力雄厚，交付保障能力强
- 标杆工程：先后参与鸟巢、国家大剧院、大兴国际机场等国家级重点工程建设
- 龙樾系产品线：城建主力高端住宅产品序列，此前已开发龙樾海序等项目，产品口碑稳定
- 国企优势：国企开发品质可控，无暴雷风险，交付安全性高
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