这一轮房地产市场下行，缺的是购买需求还是购买力？其实，真正未来能够稳定房地产的一定是购买力，而不是对于房子的购买需求。

我们看为什么现在很多人不买房，是真的没有需求吗？不是，是因为没有钱，因为收入下降了，因为对未来预期收入也下降了，所以不敢买。因此我们可以明确：需求是一直都有的，购买力才是影响成交的关键。就像全社会的消费品一样，目前各行各业消费都在萎缩，难道大家没有需求吗？不是，也是因为收入减少了。

所以回到房地产，房地产的购买力，作为国家来说一定会有提振。大体上我们认为会分为短期解决和长期解决。长期其实很好理解，通过经济发展从根本上提升居民收入水平，从而整体上解决购买力的提升。我们重点来聊一下在当前阶段，短期怎么去解决住房购买力的提升。

一个很重要的事情是旧城改造的拆迁。主城的拆迁，老破小的居民就有钱去买房，这样就创造出了购买力，楼市的成交量自然也就上去了。比方说今年上海搞的旧城改造，静安区拆了3477户城中村的老破小。这些居民其实早就有购房需求，但上海房价太高，买也买不起，自己的老破小也卖不掉。现在政府来拆迁，这3000多户人可以拿着拆迁款去买房子。

所以在今年5月国务院发布的“十五五”规划里，就强调了未来我国地产的主要发展方向就是旧城改造和城市更新。针对20年之前交付的主城住宅进行逐步改善，这样就会释放出大量新增的住房购买力。而且还有一个特点：主城拆迁的人口密度，比以前搞新区开发、拆迁郊区的人口密度要大很多很多，所以主城拆迁可以释放的购买力会比原先大很多。

可以这么讲，在下一个阶段，以主城拆迁所带来的住房购买力，会成为楼市成交的一个重要组成部分，以此来稳定房地产市场。

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