几年前的越南，几乎是国际财经版面上最热的名字。西方媒体一度把它捧成＂下一个中国＂，越南自己的官员和媒体也不吝表达要取代中国、抢下＂世界工厂＂招牌的野心。到了2026年8月，回头再看这段叙事，画风已经完全不同。烂尾楼堆满郊区，最大的商业地产骗局余波未平，外资拿着钱一批批离场。曾经喊着要超越邻居的这个国家，如今被越来越多人拿去和上世纪九十年代的日本相比。所谓＂亚洲首个倒下的国家＂，这个说法虽然刺眼，但看一看数据，并非空穴来风。
越南的这一轮繁荣，起点可以追溯到2006年放宽的《投资法》，允许外资独资，能源、电信、金融同步开门。真正让房价起飞的，是2015年修订的《住房法》，持普通护照来越三个月以上就有购房资格，且允许把租售收益汇出境外。热钱一头扎进胡志明市和河内，把这两地核心地段的房价从2015年前后的每平方米两千美元推到2021年的五千美元一线，部分楼盘的报价已经贴近北上广深。
问题在于，越南当地人的月收入平均不过几千元人民币，支撑不起这样的价位。买盘几乎全是投机。越南房地产协会公布的数据里，2021年新房中真正自住的比例不到三成。房企和银行一同加杠杆，当年发行的企业债超过278亿美元，大量债券没有实质抵押，靠的就是楼市继续涨。
崩盘的引信，是万盛发集团掌门人张美兰。检方查明，她在2012年到2022年的十年里，通过几十名代持人和上百家空壳公司，暗中掌控西贡商业银行（SCB），把该行超过九成的贷款输往自己名下的项目，累计涉案金额一度被认定高达440亿美元。2024年4月11日，胡志明市人民法院一审以贪污、行贿、违反银行业规定判处张美兰死刑。2024年12月3日，她的死刑上诉被驳回。到了2025年4月21日，在另一起洗钱与非法发债的关联案件中，越南法院将其无期徒刑改判为30年。按越南现行法律，只要她能够退赔被侵占款项的75%，即约90亿美元，死刑可以改为终身监禁。案子仍在推进，追缴到的资金相较窟窿仍是杯水车薪。
SCB垮塌只是一个开端。2024年4月17日，越南央行紧急为SCB注入约240亿美元维稳资金，几乎相当于该国当时外汇储备的四分之一。储户挤兑一度蔓延到其他中小银行，VN指数从2022年初的1500点上方跌到年末不足1000点。到了2025年上半年，越南境内约四成房地产相关企业停业，河内、胡志明市的房价较2021年高点回落15%以上。国内媒体口中的＂水泥疙瘩＂，遍布城市外围。
越南的另一根支柱，是外资。三星电子一家占越南出口的近两成，外资直接投资（FDI）对该国GDP的贡献长期在14%到15%区间。这条腿一旦抖，整个身子就晃。
2022年3月起，美联储开启加息周期，一年多时间累计加息7次以上，美元回流，新兴市场普遍承压。落到越南头上，是外资订单减少、资金链趋紧。英特尔在2023年确认推迟其原计划33亿美元的胡志明市封测厂扩产；三星把部分手机产线陆续挪回韩国本土及印度。根据越南计划投资部披露的数据，2025年一季度外资从越南证券和债券市场净流出约68亿美元。
对比之下，中国大陆在同一时期依托完整的产业链、稳步推进的高端制造与＂新三样＂出口，继续吸引跨国公司加码研发中心，这与越南以组装环节为主的处境形成鲜明反差。越南本地制造业至今没有完成向核心零部件、精密设备的跃迁，一部在越南组装的三星手机，当地能拿到的加工费不足整机售价的8%，剩下的绝大部分利润仍留在设计、芯片、显示屏等上游环节。
基础设施短板同样在暴露。2025年夏天越南北部遭遇罕见高温，电网供不应求，北宁、太原等工业园区被迫轮流限电，三星、富士康在越工厂多次短暂停线，违约赔付累计不菲。港口拥堵、公路狭窄、物流成本高企的问题依旧存在。低人工成本的红利正在被这些结构性缺陷侵蚀。
世界银行2026年5月15日发布的《越南经济季度报告》承认，越南2025年GDP同比增长约8%，是区域内的亮点，但同时明确指出增速将回落到2026年的6.8%左右，警告改革若不深化，增长质量堪忧。惠誉在2026年6月16日维持越南主权评级＂BB+＂、展望稳定，理由中却包括＂外部融资敏感度较高＂这一条。这类看似正面的评级，细读之下暗含隐忧。
拿越南和当年的日本对比，并不算牵强。九十年代初日本地产、股市双泡沫破裂后，进入了通称＂失去的三十年＂的漫长调整。可日本的家底不同，它握着半导体材料、精密机床、汽车、动漫等一整套高附加值产业，还有巨额海外净资产托底。
越南的处境要局促得多。第一重压力来自人口。据越南统计总局与联合国人口司的口径，越南60岁以上人口占比在2024年前后已越过10%的门槛，进入老龄化社会，而按照现有节奏，不到20年就会跨入深度老龄化。这个速度比日本当年更快，却发生在人均GDP仍徘徊在4300美元上下的阶段，典型的＂未富先老＂。
第二重压力来自产业升级的滞后。制造业停留在贴牌组装、外资打工的层级，自主品牌、关键技术乏善可陈，一旦人力成本被印度、印尼、孟加拉进一步蚕食，承接产业转移的窗口就会越关越窄。
第三重压力，是外债与外储不匹配。综合越南财政部与国际货币基金组织的公开数据，2024年底越南外债余额约1325亿美元，占GDP比重超过35%，其中短期外债占比可观。到2026年5月，越南外汇储备约830亿美元，大致仅够覆盖约三个月的进口需求，已经贴近国际公认的警戒线。倘若未来一到两年国际金融环境再度紧缩，越南在偿债和汇率之间的腾挪空间十分有限。
把这三层叠在一起看，当年放话取代中国的越南，今天正在补自己没夯实的地基。房子塌了半边，银行掏了大洞，外资走了一大批，人口的钟摆又往老龄化那头挪。所谓＂亚洲首个倒下的国家＂，与其说是危言耸听，不如说是提醒。任何试图靠外资和炒房走捷径的经济体，都躲不过这道账单。步日本后尘的这条路，不难走，难的是走出来。
参考资料:
世界银行《越南经济季度报告》（2026年5月15日发布）
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