来源：市场投研资讯
（来源：渐近投研）
今天针对近期会员朋友们关注的市场热点做一期答疑。
1、最近房价稳住了？下一步要大涨？今年刚需可以考虑买房？卖房出手时机如何？
首先重申一个基本判断：房地产要分核心城市&核心房产和其他城市&其他房产来看，前者长期看还有一定的刚需（人口集中）和稀缺价值，虽然不可能像过去那样大涨，但也会有周期性的价格波动，买房或者卖房可以适当择时，差出个几十、几百万都属正常；后者长期看需求将持续衰退、供给持续增加，市场价值将逐步丧失，关注那点周期波动意义不大，卖房的早出手、买房的晚出手基本没错，错了顶多差个零头。
在这个基本判断下，我们讨论房价是否企稳仅限于核心城市&核心房产，对这部分房产来说，二季度以来的确出现了积极变化，一线城市的销售量和交易价格都小幅回升，但就此判断反转有点太武断了。从历史经验来看，2022年末到2023年初、2024年四季度到2025年一季度都出现比近期强烈且持续的回升，事后证明全是短期情绪，市场很快又重回下行，所以至少需要再观察1-2个季度。
综合各方面因素来看，这还不太像真正的底部。
首先，从周期性因素来看，宏观经济从年初以来再度走弱，尤其是私人部门加杠杆的需求依然低迷，而资本市场的分化型牛市又没有创造足够的财富效应，房地产的需求回暖依然缺乏居民收入和资产端的支撑。股市不缺钱是因为投资的钱多，而房市现在吸引的是消费的钱，消费的钱还是不够多。
其次，从长期性因素来看，需求端老龄化和供给端总体过剩的弱基本面格局下，房价最终企稳一定是靠估值的充分出清。估值可以参考租金回报率，目前京沪深的租金回报率按机构估算大概已回升到2.4-2.5%（实际远没有这么高），比之前不到2.0%的水平显然是更合理了。但结合国际经验和国内现实来看，这个估值还有出清的空间，右侧还没到，不过空间确实不大了，核心城市房价正在接近阶段性的底部。
在核心城市&核心房产的范畴内，对计划买房的人来说，投资性需求基本不需考虑，刚需和改善型需求可买可不买，经济上差别不大（跌不了太多也涨不起来），完全看生活需求是否迫切，没那么急的可以再观察等待。对计划卖房的人来说，巨大的机会成本和微博的潜在收益依然不成正比，早出手转换到其他资产依然是更好的选择，哪怕房价意外涨了一点，那点钱也不会让你后悔。
2、现阶段创新药的性价比很高？
我们在7月初的直播中讲到创新药是目前综合性价比较高的赛道之一，在这里再讲一下核心逻辑。现在市场的核心矛盾是半导体、AI等科技小登逐步接近中期顶部、空间越来越小、风险越来越大，而纯消费、金融等老登又不争气，盈利缺乏上行的动力和弹性，两个板块看上去都有硬伤。在这种矛盾之下，科技和消费双重属性、逻辑相对独立的创新药可能成为一个不错的选择。
从长周期来看，创新药是A股最具成长性 和确定性的核心科技赛道之一，虽然很难像半导体和AI那样出现爆发式增长，但其长期盈利成长性远优于消费、金融等老登赛道，有成为牛市主力的潜质，不用担心弹性不足的问题。一方面，需求端受益于人口老龄化、新药研发、医保保障&国产替代、出海等多重逻辑，属于少见的需求有望长期扩张的朝阳赛道。另一方面，供给端又有很深的核心科技护城河（研发成本高、风险大、周期长）、政策护城河（国产保护）和品牌护城河……
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