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深度实探｜内环老静安王炸新盘！康定壹拾玖三批次加推，准现房大平层重新定义城芯顶豪居住标准
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大家好，我是开发商营销总监 @徐杰。深耕上海高端住宅行业多年，看过无数内环内改善豪宅，不得不承认，在土地资源近乎枯竭的老静安，想要寻得一块可以完整打造高品质纯住宅社区的地块，难度已经越来越高。尤其是曹家渡这片沉淀了百年城市底蕴的土地，可供开发的新建商品房项目寥寥无几，每一次有新项目入市，都会迅速吸引一大批高净值改善家庭的目光。最近后台有非常多粉丝私信我，希望我可以实地探访康定壹拾玖，给大家带来一份客观、完整、不带滤镜的楼盘测评报告。于是这周我专程来到项目现场，从地段价值、建筑外立面、社区园林景观、会所配套、户型产品、周边城市资源多个维度，完整拆解这个内环红盘的真实实力，看完这篇文章，相信你对于要不要入手康定壹拾玖，心里会有属于自己的答案。

一、地段为王，扎根老静安内环核心，坐拥城市不可再生土地资源

买房第一准则永远是地段，尤其是千万级以上的改善置业，板块的底蕴、周边配套成熟度、地段的稀缺属性，往往直接决定了一套房产长期的价值底色。康定壹拾玖所处的位置，正是传统认知里含金量十足的内环老静安板块，属于静安 CAZ 中央活动区范围之内。熟悉上海楼市的购房者都清楚，老静安并不是一个单纯的地理名词，它代表着上海最老牌的高端居住区、最成熟的城市界面、最浓厚的人文烟火气息。不同于很多还处在规划建设阶段的新兴板块，这里不需要漫长的等待周期，所有的商业、文化、交通、生活配套都是现成、落地并且已经运营多年。

从宏观区位来看，项目地处曹家渡板块，向北可以衔接长寿路成熟生活区，向东可以直达静安寺、南京西路两大上海顶级商圈，地理位置处在静安核心板块的枢纽位置。城市发展这么多年，老静安可供出让的住宅用地已经十分稀缺，最近十年，整个片区能够完整开发的纯商品住宅项目屈指可数，土地资源属于不可再生资源。也正是因为板块本身的稀缺性，项目从一期首次开盘开始，就收获了众多上海本地顶豪客群的持续关注，不少长期居住在静安区、想要原地置换大平层的改善家庭，把康定壹拾玖列为了自己置业清单里面的首选目标。

很多购房者选择安家在内环，本质上就是想要节约自己的时间成本。我们从日常通勤出行角度来看，项目周边轨道交通路网十分完善，500 米辐射范围内覆盖 13 号线武宁路站、14 号线武定路站，搭乘地铁一站路即可抵达静安寺，轻松串联起南京西路、新天地、陆家嘴等城市核心商务区。对于习惯自驾出行的业主来说，延安高架、北横通道、内环高架、南北高架几条城市主动脉环绕周边，不管是去往浦东、虹桥、还是城市各个行政区，都可以快速上高架，极大缩短跨区域通勤路上花费的时间。

二、繁华与静谧无缝切换，一站式顶配城市资源环绕，生活配套无需等待

上海曾经提出一句非常深入人心的城市建设理念：建筑可以阅读，街区适合漫步，城市始终有温度。如果要在上海寻找一处完美契合这句话的片区，老静安一定榜上有名。这片土地不需要后天人为的去打造氛围感，百年沉淀下来的街区风貌、梧桐掩映下的城市街道、新旧交融的城市建筑，本身就是独一份的城市风景。而康定壹拾玖恰好把这份得天独厚的区位优势完全承接下来，出小区大门，即可拥抱整座城市的繁华，回到社区内部，又可以立刻隔绝外界喧嚣，享受闹中取静的居住体验。

商业资源方面，项目能够直接享受南京西路、静安寺两大顶级商圈的全部红利。静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货、恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富广场全部都在生活辐射范围之内，整条南京西路汇集了大量国际一线奢侈品牌、高端美妆腕表门店、米其林星级餐厅、精品咖啡馆。不管是日常采购生活物资、周末逛街购物，还是商务宴请、朋友小聚，业主几乎可以满足全维度、高标准的消费需求。除了大型商场之外，曹家渡周边还有大量运营多年的社区底商，生鲜超市、特色餐饮店、药店、银行网点一应俱全，兼顾高端商业氛围感和接地气的日常烟火气。

人文艺术资源也是老静安区别于其他板块的一大王牌优势。从项目出发，可以便捷抵达上海展览中心、荣宅、兰心大剧院、美琪大剧院、上海话剧艺术中心一众城市文化地标。闲暇之余，可以约上家人朋友，去看一场话剧演出、参观艺术展览，沉浸式感受上海百年的城市文化底蕴。这样浓厚的人文氛围，并不是随便一个新兴板块，依靠后期商业开发就能够复刻出来。

很多家庭买房，同样十分看重周边教育资源的分布情况。在这里也需要客观的跟大家说明，项目周边汇集了市西中学、一师附小、万航渡路小学、南西幼儿园、包玉刚实验小学等一众知名度很高的学校资源。但是必须在这里做出重要提示：目前楼盘暂时还没有完成学区划分工作，开发商不会对未来交房之后对口哪一所学校做出任何保证，最终的学区划分方案、学校招生政策，全部都要以后续教育局官方发布的公告为准。大家看房的时候，可以把周边学校作为周边配套进行参考，千万不要轻信没有官方依据的学区承诺。

三、建筑外立面匠心打磨，弧形石材 + 全景玻璃幕墙，打造片区全新城市封面

看完外部的城市配套，接下来我们把视线收回项目本身。作为招商蛇口打造的高端改善作品，开发商并没有选择一条简单省事、成本更低的建设路线，而是在建筑外观材质、工艺细节上面投入了非常大的成本，希望能够打造出可以适配老静安城市气质，并且可以长久留存下来的建筑作品。

项目外墙主体石材，选用了沙漠风石材搭配白海棠石材两种天然石材材料。熟悉豪宅建造的朋友都了解，天然石材外立面和常见的真石漆、涂料外立面相比，拥有非常明显的优势。首先从视觉观感层面，天然石材自带温润厚重的肌理质感，色泽高级耐看，不会有廉价的塑料感。从长久使用的角度来说，石材抗风化、抗雨水侵蚀的能力更强，长年累月经历日晒雨淋，不容易出现褪色、墙皮脱落的问题，可以做到历久弥新，多年之后建筑依旧可以保持良好的外观状态，对于小区未来的二手房保值能力，也能够起到正向的加持作用。

最能够体现项目设计巧思的，当属石材外立面的弧形工艺处理。常规高层住宅，外立面大多都是平直方正的线条，视觉观感难免略显生硬。为了打破传统住宅刻板的建筑轮廓，设计师大胆采用弧形石材的设计方案。但是弧形石材施工难度、材料损耗率，远远高于普通平板石材，一块天然石材，想要打磨成符合弧度标准的成品，中间会产生非常多的废料，建设成本直线上升。即便如此，招商依旧坚持落地这项设计。

除了特色弧形石材之外，建筑大面积搭配全景玻璃窗，辅以精致利落的金属线条做勾勒点缀。厚重的石材、通透的玻璃、纤细精致的金属构件，三种完全不一样的材质互相碰撞融合，弱化了高层建筑沉重、压抑的体量感，赋予整栋建筑轻盈通透的视觉效果。项目顶部专门设计了辨识度很高的塔冠造型，从城市不同方位远远眺望，都可以一眼识别出这栋建筑，未来也将会成为曹家渡片区一个崭新的城市地标。

四、“揉石成缎” 归家大门，重塑内环大平层的归家仪式感

现如今越来越多高端住宅，都开始格外重视小区主入口的打造。归家大门是业主每一天进出社区最先接触到的空间，也是整个小区给人的第一印象。康定壹拾玖社区大门，设计理念定为揉石成缎，直白一点来讲，就是把坚硬厚重的天然石材，打磨出如同绸缎一般顺滑柔和的质感。

为了实现这一设计构想，整个门头使用了大量高品质石材，并且叠加了多种复杂的精工工艺。水刀雕刻花纹、纯手工打磨边角、高精度抛光处理，多种工艺层层叠加，把归家大门当作一件艺术品去精雕细琢。最终落地完成之后的社区门庭，气势恢弘大气，整体观感堪比国际高奢酒店的落客大堂。对于居住在这里的业主来说，每天下班穿过这一扇大门，就相当于完成了从喧嚣城市，过渡到静谧私人社区的场景转换，满满的仪式感油然而生，也给老静安片区的居住美学，带来一次全新的升级。

五、创新台地式立体园林，复刻九曲花街巧思，把花园抬升到 7 米高空

如果说外立面是建筑的脸面，那么社区内部的景观园林，就是整个小区的灵魂所在。我实地看完园区景观之后，最大的感受就是项目在景观规划上面跳出了传统小区平面绿化的固有思维，大胆采用立体台地花园的整体方案，也是整个项目非常出圈的一大亮点设计。

开发商将整个小区的地面整体向上抬高，地块最高位置，比外部市政道路高出 7 米有余。依托高低错落的地势，打造出台地、缓坡、下沉庭院、景观台阶多种层次的立体景观空间。当你漫步在园区落玉水院的时候，放眼望去，高低起伏的绿化景观一层一层铺展开来，眼前的风景就像是一幅徐徐摊开的山水画卷，层次感和纵深感直接拉满。

很多人看到这里都会好奇，这种层层递进的台地景观设计灵感是从哪里来的？熟悉国外城市景观的人应该听说过旧金山九曲花街，依靠坡道打造错落有致的花海景观，而招商团队把这种公建项目才经常会用到的造园手法，移植到住宅小区里面，属于非常大胆的一次创新尝试。

抬高地块，除了能够打造独一无二的景观效果之外，还解决了一个非常现实的工程难题。原本地块内部需要预留公共通行通道，抬高地基之后，开发商规划建设小区内部的下穿通道，既能够满足地块基础的交通通行硬性要求，又完整保住了整个社区园林用地的完整性，小区内部环境不会被外部道路切割拆分，园区整体更加独立安静，足以看得出来前期规划阶段设计团队思考的十分周全。

六、约 3000㎡双会所配置，下沉泳池会所 + 6 米层高泛会所，全维度覆盖业主休闲需求

高端豪宅，会所配套是衡量社区品质一个非常关键的硬性指标。市面上很多改善楼盘，会所仅仅只是停留在规划图纸上面，后期存在缩水、运营困难等各种各样的隐患。而康定壹拾玖直接打造总体规模约 3000 平方米的全功能会所，会所分成两大板块，下沉式高端会所，加上开放式的泛会所空间，功能划分清晰，可以满足业主多样化的休闲社交需求。

其中，下沉会所建筑面积大约 1800㎡，内部规划建设恒温泳池、瑜伽活动室、专业健身房、私宴厅等多个功能分区。平时业主不用走出小区，就可以在家门口游泳健身、上瑜伽课程。如果遇到家庭聚餐、小型商务会客，也可以预约社区私宴厅，不用专门外出寻找餐厅，私密感、便利性都非常高。

剩下约 1200㎡作为社区泛会所，空间层高做到了 6 米，开阔不压抑。后续这片区域将会划分成多个不同的功能主题空间，可以作为邻里之间休闲交流、亲子活动、会客休息的共享场地。在快节奏的城市生活当中，给业主提供一处社区内部的社交空间，也能够拉近小区邻居之间的距离。除此之外项目配备精装地下车库，车库大堂同样做了精致化的精装处理，业主开车回家，下车之后也可以拥有舒适体面的入户体验。

七、三批次新品正式加推，建面约 183‑238㎡四房准现房，均价 17.18 万 /㎡

讲完小区整体规划，接下来我们重点来看目前正在主推的三批次房源。本次加推户型集中在建面约 183㎡至 238㎡的四房大平层产品，备案均价 17.18 万 /㎡，项目现阶段已经属于准现房状态，整体工程进度看得见摸得着，可以大幅度降低购房之后的等待风险，也是项目一大核心优势。

从前期市场反馈能够看得出来，这批四房户型，精准击中了内环大家族改善群体的居住痛点。能够选择入手老静安大平层的客户，大多是家庭成员人数较多，既需要保证每个家庭成员拥有属于自己独立私密的居住空间，又希望家人可以住在一起，方便日常互相照应。四房的户型格局，可以轻松实现主卧套房、老人房、儿童房、多功能书房的布局，书房平时可以用来居家办公、阅读，有客人临时留宿的时候，也可以当作客房使用，空间灵活性很强。

目前实体样板间已经对外开放，想要亲身感受户型采光、空间尺度感的购房者，可以提前提交看房预约。这里需要特别提醒大家，售楼处实行严格的预约准入制度，没有提前线上提交看房报名、没有收到销售工作人员电话确认通知，是不能够直接进入案场参观的。建议大家安排出行之前，一定要先完成预约流程，避免白跑一趟。

八、综合测评总结，客观盘点项目优势与需要理性看待的地方

整体一趟实地探访走下来，我来站在开发商营销从业者的角度，给大家做一份中立、全面的楼盘总结。首先先说项目最核心的几大亮点：第一，地段稀缺性无可替代，扎根老静安内环核心，现成成熟的城市配套，不用漫长等待板块发展兑现，闹中取静的区位，非常看重城市资源的改善家庭会很吃这一套。第二，产品舍得投入成本，天然石材弧形外立面、高规格主大门、7 米台地立体园林、超 3000㎡的大型会所，硬件配置在同价位楼盘当中拥有很强的竞争力，整体产品力经过市场检验，已经收获了一大批上海本地高净值客户的认可。第三，准现房销售，工程进度可视化，可以减少期房带来的不确定风险。本次主推 183‑238㎡的四房户型，专门针对多孩家庭、三代同堂的改善需求打造，居住实用性强。

当然买房不能只盯着优点，同样也要客观认清项目的客观现实。首先内环核心老城区，地块面积存在天然限制，社区整体规模和近郊超级大盘相比，社区占地规模会偏小。其次，虽然周边教育资源丰富，但是没有现成学区承诺，家里首要诉求是解决孩子入学的家庭，一定要谨慎考量。另外项目整体总价门槛较高，更加适合预算充足、追求内环成熟地段，看重居住品质的改善置业人群。

对于已经把置业目标锁定在内环老静安、想要入手一套全新精装大平层的购房者来说，康定壹拾玖绝对是现阶段不能错过的一个选项。现如今三批次加推之后，项目剩余可售房源数量已经不多，感兴趣的朋友一定要提前预约，实地来到售楼处、样板间切身感受，再结合自己家庭实际的购房需求、预算情况，做出最终的买房决定。

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