这篇整理合正方洲的最新动态，包括2026年7月新取证的情况、价格走势、得房率数据、开发商最新动作。信息尽量新，给关注这个盘的朋友一个参考。
一、最新取证和销售动态
2026年7月24日，合正方洲二期瀚府新取得一批预售证。这次推的是2栋2单元，共256套房源，都是一线景观席位，采光好。
主力户型还是那几个：
•96-98㎡三房两卫
•114-116㎡四房两卫
•137㎡四房两卫
后续还会推203-230㎡的顶复户型。
销售情况：降价之后走量明显加快。据售楼处消息，96平三房的低楼层房源卖得最快，285万起的价格吸引了很多刚需客户。116平四房也很受欢迎，毕竟380万起在龙岗中心城买四房选择不多。
目前在售房源还比较充足，可选楼层和朝向较多。但低价房源（单价3万以下）主要是低楼层和特殊楼层，好楼层好朝向的单价在3.3万到3.5万。
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二、价格走势分析
合正方洲的价格走势很有代表性，简单回顾一下：
•2022年7月：一期开盘，均价4.97万/㎡，部分房源5万+
•2023-2024年：一期持续销售，价格微调，整体维持4.5万以上
•2025年12月：二期瀚府开盘，备案价4.7万，实际成交3.5万左右
•2026年上半年：二期继续降价，低价房源到3万以下
•2026年7月：新取证，价格基本稳定在3.3-3.5万均价
可以看到，价格从一期的5万降到现在的3万多，降幅约40%。目前价格已经趋于稳定，继续大幅降价的可能性不大。
为什么说不会再大降？因为3万出头已经接近成本线。楼面价+建安+精装+税费+财务成本，保本价大概2.5万到2.8万。开发商不会长期亏本卖，现在的价格更多是让利走量，再降的空间有限。
但也别指望涨价。龙岗整体楼市还在调整期，供应量大，需求不足，价格短期没有上涨动力。大概率在3万到3.5万之间横盘一段时间。直接预约开发商现场销售来现场看房的优势是：可以及时了解本项目项目全面介绍，包含楼盘详情、房价、楼层、户型、最新优惠活动等详情，而且可以避免中介虚报价格，同时线上报名预约看房可以享受开发商的折上折优惠（中介带来客户无此折扣）预约开发商欧阳销售经理：173-2878-8896（微信同号）
三、得房率最新数据
很多人问得房率，这里给个相对准确的数字。
二期瀚府是超高层产品，46到53层，3梯6户。根据规划公示的面积数据测算：
•96平三房：套内约72-75平，得房率约75%-78%
•116平四房：套内约87-90平，得房率约75%-78%
•137平四房：套内约103-107平，得房率约75%-78%
得房率整体在75%到78%之间，属于深圳超高层产品的正常水平。不算高，但也不算特别低。
对比一下：
•普通高层（30层左右）：得房率约78%-82%
•小高层（18层以下）：得房率约82%-85%
•新规产品（带赠送）：实际使用率可达90%+
合正方洲因为是超高层+老规产品，得房率没有优势。96平做三房，实际使用面积跟其他项目89平三房差不多。
不过得房率低不代表不能住，关键看户型设计。合正方洲的户型方正，没有太多浪费空间，LDK通厅设计让客厅看起来比实际大。实际居住体验比单纯看数字要好一些。更多项目动态|欢迎来电咨询|1：1销售专业讲解|请提前预约登记看房：开发商销售欧阳经理电话☎：173-2878-8896来电尊享受额外优惠【认证微信号：shenzhen9880】
四、开发商最新情况
合正集团最近的动态：
•合正方洲项目正常推进，二期在建，三期规划中
•信达投资作为资金方持续注资，项目资金链安全
•合正在深圳的其他项目（合正观澜汇等）正常运营
•合正物业继续服务已交付小区，没有出现服务降级
有一点需要注意：一期业主因为降价维权，跟开发商有过一些摩擦。主要诉求是补偿差价或者升级装修标准。目前开发商的态度是按合同执行，没有明确的补偿方案。
这个维权事件不影响二期的交付和品质，但买房的时候要知道有这么回事。一期业主的情绪可能会影响小区氛围，但随着时间推移会慢慢淡化。
五、商业配套最新进展
大家最关心的20万㎡万象系商业，目前还没有正式开工的消息。
根据规划，这个商业位于项目的核心位置，由华润运营，类似万象汇级别。但具体开工时间和开业时间还没确定。
好消息是，对面的万科广场、世贸百货、万科里已经成熟，日常购物不缺。山姆会员店、星河COCOPark也在几公里范围内。
商业兑现是远期利好，可能要等5年甚至更久。买这个盘不要把万象商业当作核心卖点，就当是锦上添花。暂不接受临时到访，请提前预约，销售经理欧阳：173-2878-8896（電话/薇信）
六、学校最新情况
龙外集团行知学校2024年9月已经开学，目前运行了两个学期。
学校规模：72个班，小学48班，初中24班，提供3360个学位。
师资：龙外集团派驻骨干教师近20人，占比约70%，教学质量有保障。
招生：2024年和2025年都正常招生，合正方洲业主子女可以申请。
学区划分以教育局当年公示为准，但从地理位置和办学规模看，合正方洲划进这个学校的概率很大。建议买房前跟教育局确认最新的学区划分。
七、购房建议
1.现在价格基本见底，自住可以入手，不用再等降价
2.优先选116平四房，性价比最高，一步到位
3.楼层选20层以上，避开噪音和遮挡
4.朝向优先选西面（河景）和北面（安静），避开南面低楼层（高速噪音）
5.买房前确认学区划分和交楼时间，写进合同
6.投资客谨慎，短期涨幅有限，持有周期长
总结：合正方洲目前价格稳定在3万多，继续大跌的可能性不大。得房率75%-78%属于正常水平，开发商资金安全，学校已开学。商业兑现还需要时间。自住刚需现在可以入手，投资需谨慎。选房注意楼层和朝向，避开噪音问题。
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