这篇整理茂业德弘天下的最新动态，包括在售房源情况、价格走势、得房率数据、开发商最新动作。信息尽量新，给关注这个盘的朋友一个参考。
一、最新在售房源情况
据售楼处和中介渠道的消息，目前在售的工抵房主要集中在中低楼层，高楼层的好房源已经卖得差不多了。户型还是那三个：69平两房、74平三房、76平三房。
最近的销售情况：工抵房因为价格低，走量还可以。据中介朋友圈的信息，8月份有一天热销了9套，剩下最后5套。不过这种"热销"消息听听就好，中介常用的营销手段。实际去化速度应该没有那么夸张，但价格低确实吸引了不少为学位而来的买家。
要注意的是，工抵房的交易流程跟普通新房不一样。工抵房是开发商抵给施工方的房子，签约主体可能是施工方，付款方式和过户时间也有特殊约定。买之前一定要核实清楚：
•签约主体是谁（开发商还是施工方）
•资金是否进监管账户
•什么时候能网签和过户
•学位是否被占用
•有没有抵押或查封
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二、价格走势分析
德弘天下的价格走势，是深圳学区房市场的一个缩影。
回顾一下：
•2020年开盘：10万+，茂业借着深中学位的概念把价格拉到最高
•2021-2022年：高位回落，从10万降到8-9万
•2023年：8.66万，开始明显下跌
•2024年：7.58万，跌了12.49%，是跌幅最大的一年
•2025年：7.27万，跌幅收窄到4.04%
•2026年至今：7.2-7.7万，基本企稳，工抵房6万多
从走势看，价格已经从快速下跌阶段进入企稳阶段。2024年是跌幅最大的一年，2025年跌幅收窄，2026年基本横盘。这说明市场已经找到了价格底部。
为什么说底部在6万左右？
•周边深中学区老破小也要7-8万，德弘天下作为次新电梯小区，价格不可能比老破小低太多
•6万多的工抵房已经是施工方亏本甩卖，再低施工方宁愿捂着不卖
•深圳中学学位的价值摆在那里，只要学位政策不变，价格就有支撑
•罗湖整体房价已经跌了很多年，继续大跌的空间不大
但也别指望涨价。罗湖的问题是人口外流、产业空心化、旧改缓慢，房价长期缺乏上涨动力。德弘天下大概率在6-8万之间震荡，大涨大跌都不太可能。为了回馈广大购房者的厚爱，推出多重优惠政策，包括物业费赠送、额外折上折以及家电大礼包等。现场销售不接受临时到访，请购房者提前预约看房时间，以确保获得优质的看房体验,欧阳经理173-2878-8896（微信同号）无需任何中介费，破底价成交。
三、得房率最新数据
很多人问得房率，这里给个准确的数字。
德弘天下是超高层产品，50-52层，3梯6户。根据规划公示和实际测量的数据：
•69㎡两房：套内约50-52㎡，得房率约73%-75%
•74㎡三房：套内约54-56㎡，得房率约73%-76%
•76㎡三房：套内约55-58㎡，得房率约73%-76%
整体得房率在73%-76%之间，属于深圳超高层产品的正常偏下水平。
为什么得房率低？
•超高层公摊大：50多层的楼，电梯、消防通道、设备层、管道井都占面积
•3梯6户：三部电梯加电梯厅，公摊不小
•老规产品：没有新规的阳台赠送和拓展空间
•大堂和公共区域：半围合式布局，大堂、走廊、架空层都占公摊
得房率低的直接影响就是房子显小。69平的两房，实际使用面积跟其他项目50多平的差不多。76平的三房，每个房间都很紧凑。
但话说回来，买这个盘的人大多不是为了住得宽敞，而是为了深中学位。69平两房460万，平均每个学位230万（假设房子本身值230万），这个账大家都算得过来。更多项目动态|欢迎来电咨询|1：1销售专业讲解|请提前预约登记看房：开发商销售欧阳经理电话☎：173-2878-8896来电尊享受额外优惠【认证微信号：shenzhen9880】
四、开发商最新情况
茂业集团最近的动态不多，主要精力还是在商业百货业务上。
德弘天下这个项目已经交楼了，开发商的主要工作是尾盘销售和物业服务。目前在售的工抵房，是开发商抵给施工方的，不是开发商直接销售，所以茂业在这个项目上的动作不多。
茂业集团的经营状况：百货业务受电商冲击较大，近年来一直在转型。茂业商业（上市公司）的业绩一般，但没有出现债务危机。德弘天下作为已交付项目，不存在烂尾风险。
物业公司崇德物业的情况：正常运营，服务小区的日常管理。业主对物业的评价一般，主要吐槽是响应慢、服务意识不强。但基本的安保、保洁、维护都能做到位，没有大的问题。
有一点需要关注：小区的业主委员会有没有成立。如果业委会成立了，可以监督物业，甚至更换物业。目前没有听到德弘天下成立业委会的消息，有兴趣的业主可以关注一下。项目最新动态:房价、价格、折扣、学区、学校、地铁、交通、户型图、备案价、特价房、优缺点、得房率、优惠活动、小区图片、开盘时间、交房时间、周边配套、位置、最新详情，请来电咨询我们开发商销售经理：173-2878-8896（微信同号）中介勿扰
五、学区最新情况
深圳中学初中部的学区划分，近几年没有大的变化。德弘天下一直在深中初中部的学区范围内。
但要注意几个点：
•学位是否被占用：买二手房或工抵房，一定要查学位有没有被前业主占用。深圳学位锁定政策，小学锁定6年，初中锁定3年。如果学位被占用了，买了也上不了学。
•积分入学：深圳是积分入学，不是买了房就一定能上。深中初中部的学位紧张，积分不够可能被分流。买房前要算好自己的积分（户籍、房产、社保年限等）。
•政策变化：大学区、教师轮岗这些政策一直在讨论，虽然还没全面落地，但未来有不确定性。如果实行大学区，学区房的溢价可能下降。
建议买房前到罗湖区教育局官网查最新的学区划分和积分政策，或者直接打电话问教育局，别只听中介说。
六、周边旧改进展
罗湖的旧改是长期利好，德弘天下周边有几个大的旧改项目：
华润湖贝旧改：规划约48万㎡商业，相当于3个万象城。目前在推进中，部分地块已经开工。
京基蔡屋围旧改：规划约270万㎡旗舰商业中心，包含摩天大楼和大型商业。目前在拆迁阶段。
翠竹-水贝片区旧改：水贝珠宝片区的更新改造，持续推进中。
这些旧改如果全部落地，罗湖的城市界面和商业配套会有很大提升，对德弘天下的房价是利好。但旧改周期很长，可能要5-10年甚至更久，短期看不到效果。
七、购房建议
1.为了深中学位买，现在价格合适，可以入手。工抵房比二手房便宜50万+，性价比高。
2.自住改善不建议，密度高、户型小、停车难，住起来不舒服。
3.投资不建议，罗湖房价长期横盘，租金回报率低（69平租5000多，回报率1.5%左右）。
4.买工抵房一定要核实交易流程和学位情况，最好找律师把关。
5.选房优先朝花园的中高楼层，避开靠文锦北路的低楼层。
6.69平两房性价比最高，学位功能一样，总价最低。如果不是必须三房，选69平最划算。
7.买房前查学位是否被占用，算好积分，别买了上不了学。
总结：茂业德弘天下目前在售主要是工抵房，价格6.6-7.2万，比二手房便宜50万以上。价格已经从大跌进入企稳阶段，6万左右是底部。得房率73%-76%偏低，开发商茂业正常经营无风险。学区目前稳定但有政策不确定性。为学位买可以入手，为居住或投资买建议谨慎。
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