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8月12日招商竞得石景山苹果园1604-631-1地块，成交总价15.04亿元，溢价率23.48%，成交楼面价约3.6万/㎡，地上规划建面41858㎡，容积率2.11。
这是招商在石景山的第三个项目，之前的长安悦玺和元玺都是参股形式，由招商操盘，631-1地块是招商独立拿地自己操盘。
回顾招商之前操盘的长安悦玺、元玺项目似乎都不太成功。
长安悦玺招商占股20%，招商操盘，早期网签均价约7.7万左右，现房特价最低5万+起，目前还有约300+套房源。没卖好的原因就是规划地铁没落地，现在降价感兴趣的人也不多。
元玺招商占股20%，招商操盘，早期网签均价约7.6万左右，现在特价房最低5万+起，目前还剩100+套房源。没买好的主要原因是冬奥会的热度散去，这一片支撑不起这么高的房价，降价以后销售量有所提升。
631-1地块是招商独立拿地自己操盘。
瑞文里
早期网签均价瑞玉苑约6.06万，瑞宸苑约6.22万，后期涨了点。瑞文里楼面价约2.75万，卖6万+肯定赚大了，难怪631-1地块楼面价抬到约3.6万的时候中海新城果断撒手。
璟瑞长安
璟瑞长安2026年4月24日开盘，网签均价6.1万左右，拿地楼面价3.8万，备案均价7.2万左右，实际销售价格比备案均价降了1万+，这个板块支撑不了7万左右的价格。璟瑞长安的销售价格肯定没有达到开发商预期，降价能卖出去其实也不错。
璟悦长安
璟悦长安2025年7月开盘，网签均价6万左右，楼面价3.2万左右。璟悦长安的核心卖点就是地铁规划落地2027年具备通车条件，距离西五环很近。
龙樾璟序
龙樾璟序目前处于开盘前冲刺阶段，拿地楼面价约3.3万，目前还未下预售证备案价还得等等。目前传出来的吹风价格5.5-5.8万左右，核心卖点位置在西四环内。
目前石景山的几个项目不管楼面价高低，成交均价都在6万左右。
它们的共同特点：地铁站距离都很近，距离西五环比较近。
龙樾璟序由于地铁站比较远，虽然环线位置在西五环内估计，销售均价可能到不了6万，足见地铁对于房价和销量的重要性。
招商631-1地块项目距离地铁站的实际距离相对比较远，到达地铁站需要有摆渡交通工具辅助，长期步行到达地铁站不太现实。
石景山的新房项目距离地铁站远的没有一个卖得好，现在的存量项目几乎都是距离地铁站远，招商之前操盘的长安悦玺就是因为地铁规划没有落实剩了很多房。
璟悦长安、璟瑞长安距离地铁很近，虽然楼面价高也只能卖6万左右。招商
631-1地块项目地铁距离比较远，如果卖6万购房者能认可吗？石景山6万左右、临地铁的好房子项目好几个，选择性很大，怎么说服购房者买单呢？
石景山目前的住宅供地趋势往西五环靠，甚至是在西五环内，631-1地块的环线位置比较偏距离西五环比较远，按照环线位置比较处于劣势。
如果招商631-1地块项目价格卖5万+，631-1地块约3.6万的楼面价，开发商就没什么利润了。
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