前两天那篇写柠月悠乐荟改造的文章发出去之后，有位读者给我留了一段话，我看完挺有感触的。
他说联投入主后柠月悠乐荟楼上确实盘活了，20多家企业入驻、公寓住满了、酒店也开了。但地下原盒马鲜生所在商业还是闲置的。南边和昌食尚荟，原规划是饮食街，现在一层基本沦落为外卖档口，没有一家像样的餐厅，二层基本闲置，仅有零散几家菜馆。北边中华城烂尾十多年了，基坑里鱼都长到20多斤了，空地上还有种菜的、养鸡养鸭的、收废品的。
这位读者最后问了一句：“四新核心区如此宝地却如此荒废闲置，老肖请点评一下。”
说实话，看到这段话我心里挺不是滋味的。因为他说的是实话，而且说得特别准。
01 楼上有人，楼下却没人
先说说柠月悠乐荟。
改造确实很成功。出租率从7%飙升到89%，20多家中小企业入驻办公，公寓入住率95%，酒店入住率85%以上。楼下广场有了篮球场、健身器材，路面也修好了。这栋闲置了一两年的楼，确实被盘活了。
但读者说得也对——地下原盒马鲜生所在商业还是闲置的。
楼上有人办公、有人住、有人消费，楼下却空着。这说明什么？说明柠月悠乐荟的改造，本质上是把“能产生租金的部分”优先盘活了。写字楼、公寓、酒店这些业态，只要有人租就能产生现金流。但地下商业需要的是人流和消费频次，四新现在的人流还撑不起一个大型生鲜超市的日常运转。
盒马在绿地中央广场撤场，就是一个信号——不是盒马不想做四新生意，是四新现阶段确实撑不起一个主力店的体量。
“楼上有人，楼下没人”，这恐怕是四新商业很长时间内的常态。
02 说好的饮食街，变成了外卖一条街
再说南边那个和昌食尚荟。
一层全是外卖档口，意味着这里的商业只服务“路过”的人，而不是“愿意停下来消费”的人。
这和四新的人口密度、消费习惯是矛盾的。四新不缺人，缺的是“让人愿意停下来”的地方。外卖档口确实能解决一部分人的吃饭问题，但指望外卖档口撑起一条饮食街，有点难。一家店撑不起一条街，没有主力店来聚人气，其他商户也不会愿意进来。在四新有多少荒废的区域，就连紧靠国博会展中心的楼层，以前也是荒草杂生！
“规划是饮食街，现实是外卖档口” ，这种落差，正是四新商业配套滞后的缩影。
03 中华城：烂了十年，鱼都养到20多斤了
最让人心疼的是北边那个中华城。
烂尾十多年了。这块地2011年就被华氏集团拿下了，规划投资150亿，原规划还要建一栋502米高的摩天大楼。2015年华氏集团因非法吸储资金链断裂破产，项目停工。2024年12月，地块被法院依法查封。
十年了。读者说“基坑里鱼都长到20多斤了”——这个细节太真实了。基坑的水都能养鱼了，说明时间跨度真的很久。
旁边还有种菜的、养鸡养鸭的、收废品的。一个烂尾项目能烂十年，而且是在四新核心区——江城大道与四新大道交叉口，四新最好的地段。这种闲置本身就是对土地资源的巨大浪费。
政府确实托管了，但托管和盘活之间，还隔着很长的路要走。十年烂尾的坑，不是一天两天能填平的。
四新最核心的地段，却矗立着一个养了十年鱼的基坑。 这话说出来都让人觉得荒诞。
结语：
我的看法是，四新过去十年的开发模式，本质上是“住宅优先、配套滞后” 。先卖地、先盖楼、先把人住进来，商业配套、公共设施这些“慢钱”的东西，先放一放。
这种模式的好处是资金回笼快，坏处就是你现在看到的——楼上住满了人，楼下没人敢来开店。
柠月悠乐荟的改造已经跨出了第一步。至少说明有人愿意接手，有人愿意花钱改造。但要让一个片区真正“活”起来，靠一栋楼、一个商业体是远远不够的。
需要的是整片区域的协同激活——地下的商业要有人接盘，南边的饮食街要有人愿意来做正餐，北边的烂尾楼要有人愿意接盘。四新的历史问题确实不少，补课的速度和力度，决定了这座新城最终能走到哪一步。
你觉得四新这些烂尾和闲置还有救吗？欢迎在评论区聊聊你的看法～
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