一、8月最刺激的一幕：北京刚松口，上海连夜甩出“沪八条”

8月7日，北京率先出手。非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，从“2年”直接降到“1年”。多子女家庭可在五环内多买1套，五环外不限购。公积金贷款额度最高提到340万元。

8月20日，上海六部门连夜甩出“沪八条”。外环外二套房商贷首付比例从20%直降到15%。公积金可以付现房首付、买车位。推出“以旧换新”购房补贴，最高可获8万

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元现金补贴。

北京刚松口，上海就出王炸——一线城市在抢着给楼市“解冻”。

政策落地，市场反应比预期更猛。国家统计局数据显示，一线城市二手房价已连续5个月环比上涨，7月再涨0.2%。其中上海涨0.3%、广州涨0.4%、深圳涨0.2%，北京持平。

二、老破小逆袭：租金回报率2.7%，跑赢银行定存一倍

撑起这波回暖的，不是豪宅，不是大平层——是被嫌弃多年的“老破小”。

全国租金回报率已提升至2.7%，除一线城市外，均高于当前公积金利率的2.6%。重点城市核心区老破小租售比普遍突破2%，平均高达2.67%。

什么概念？银行五年期定存利率才1.3%左右。买房收租的回报，已经是存银行的两倍。热门城市如成都、武汉、重庆的老破小租售比更是超过3%。

有人在核心城市一口气拿下8套老破小，靠租金实现稳健收益。

三、房价到底见底了没有？两派吵翻了

市场回暖，但分歧巨大。

乐观派认为，核心城市房价正在接近阶段性底部。华泰证券研报指出，今年起上海低总价二手房已率先企稳。有分析认为，租金回报率走高推动的性价比，为本轮房价寻底提供了核心驱动力。中信证券研报指出，本轮政策加持有望推动真实居住需求入市。

谨慎派提醒：历史经验证明——2022年末到2023年初、2024年四季度到2025年一季度，都出现过比现在更猛烈的回暖，事后证明全是短期情绪。全国房地产开发投资同比下降19.2%，房屋新开工面积下降24%。25至45岁核心购房主力群体规模持续收缩，楼市最大的增量需求红利已经褪去。

结论很可能是：核心城市在筑底，但全国普涨的大牛市，不存在。

四、普通人怎么办？三条建议

第一，老破小可以看，但别冲动。 租金回报率2.7%确实跑赢了定存，但老破小的流动性差、维护成本高、政策风险大。买之前算清楚账：租金扣掉物业费、维修费、空置期，到手还有多少？

第二，刚需可以出手，投资再等等。 核心城市房价正在接近阶段性底部，自住需求不必再等。但投资性需求，建议再观察1-2个季度。

第三，非核心城市、非核心地段，早卖早换。 人口在向核心城市集中，三四线城市的需求在持续萎缩。别纠结那点波动，落袋为安。

四个字总结当前楼市： 政策在托底，老破小在回暖，核心城市在筑底。但赚大钱的时代，真的过去了。