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最近中建智地的太阳宫地块，公布了案名：宸园139。延续了之前的中建智地，高端改善盘“宸园”的品牌系列，其次直接用数字，好多人会猜测这个数字代表什么呢？
门牌号--显然不是！
乍眼一看还以为是“中国移动”的手机号码。......!
139给出的解释是代表小区一共有139套房。并且户型也比较纯粹，只有两种260平米和360平米两种（总价大约：3500万-5000万）。
宸园139户型分布
属于很典型的高端改善盘（也就是众多人眼中的豪宅盘）。今天就换种方式来聊聊高端改善盘的购买逻辑。
一、对豪宅的误解
1.1、高总价就是豪宅
好多人以为总价高了就是豪宅，其实这是一个误区。
很典型，西城中信城，挂牌总价1450万的91平米两居室算什么呢？这个在大老板眼中只能算刚需改善。
即使179平米四居室，也是南向两面宽，长条形户型布局。挂牌总价3150万。
总价已经可以买80%的高端改善盘，但是这个户型结构，大老板看了大部分是会摇头的。
1.2、核心区就是豪宅
楼下多条地铁交汇，市中心，周边有大的商业、市政府、医疗等等配套。这里房子单价会比较贵，就认为是豪宅区。
简单的户型放大就是豪宅。
很典型是没有抓住高端改善盘的真正需求点。
二、买豪宅人的特点
首先要理解买豪宅的人需求什么？什么样的人才会买豪宅？
2.1、首先要有钱
属于比较轻松支付对应房产价钱（可以为自己的喜欢、舒心随意买单的人）。而不是需要凑上下两代人六个钱包，叠加了一大堆的贷款，才能买房的人。
2.2、满足个性化的享受需求。
特别是与之相匹配的生活需求可以方便获得。好多有钱人还是都有一些让常人难以理解的癖好（就是在别人眼中是浪费钱、是无用的，是多此一举的。在他眼中是一种宝）。
喜欢极致的安静，喜欢极致的简洁（马斯克的卧室只有一个床垫）。
马斯克卧室只有一个床垫
喜欢大阳台，喜欢大客厅，喜欢书房、喜欢分床睡、喜欢钓鱼、喜欢游泳、喜欢喝红酒、喜欢大自然，大公园、早上四点起床跑步（北京奥森众多大佬晨跑的天堂）、喜欢家里人多热闹等等。
总之：独特化，个性化需求。
三、豪宅的特点
下面就系统从板块、配套、小区、户型、装修逐项分析一下豪宅所需要具备的特征。
3.1、区位
①、板块
豪宅的特征是出则繁华，入则安静，站在家里阳台上向外望去是一种一览众山小的意境。因此在闹市区的豪宅最满足这一需求，因此相对价值就更高了（周边都比这个小区便宜，这个小区是区域最豪华社区）。很显然这一次的“宸园139”就是想打这张牌。
也有喜欢圈层相对相匹配的区域，“宸园139”周边有太阳公园、红玺台、南侧还有缦合北京一众小区映衬着。最典型的是顺义后沙峪板块。
②、小区
最差也是保证本小区的圈层相对纯粹一些（很典型朝青板块的天鹅湾就不是属于这一类，户型跨度太大，总价300万也有，3000万也有）这一次的“宸园139”也是符合这一定位（只有260平米和360陪你两类户型）。很典型的北京各个别墅聚集区，基本形成了群层相类似的人群聚集区。很典型的是沿着温榆河两岸的后沙峪、孙河板块的别墅区、西山别墅等等。
3.2、周边配套
①、交通--便捷的公路交通才是最必须的
这一类大佬出行必然是以公路交通为主，偶尔乘坐一下地铁都是稀奇事情。因此地铁不是必须的（属于有地铁更好，可以带来人气，没有地铁影响也没那么大）。公路交通一定要便捷，在市区时前往各个区域都比较近，这个必然是相对最优的。
注意：讨论豪宅的人，还在哪里研究地铁能带来多大好处的，必然是有点跑偏了。
②、学校配套--国际学校>国内学区房
对于居住豪宅的大佬，必然不是去追求学区房的。反而国际学校属于不错的加分项（北京70%的国际学校聚集于后沙峪，这也是这个板块对于豪宅不错的加分项）。
③、产业--合作伙伴、客户老板才是第一位
大老板必然是不用准点上下班，准点去打卡。因此距离单位近一点更好，远一点也无所谓。只要距离客户或者合作伙伴近一点反而是更好的。
④、生活配套--稀缺自然景观，高档配套、私立医院是加分项
商业方面：只要开车可达就行，没必要住在商场门口的小区。家人逛商场，住家的保姆和阿姨逛超市和菜市场（老板们是没多少时间去逛街的）。这个对于豪宅不是必须的。近距离有更好，没有影响不大。
医院方面：距离大型的医院机构近一点比较优（自驾十几分钟可达就算可以）。特别是私立医院近一点是不错的加分项（北京的众多和睦家、北大国际等等）。
公园资源：这个是好多豪宅想拥有的。特别是稀缺的大山、大江、大公园（站在家里能看到各种景观），周边空气新鲜，思考，办事效果也会高很多。
周边有高尔夫球场、高档餐厅、高档酒店算是不错的配套。也就是能谈生意的场所，而不是热闹，人多的商业地方。
3.3、小区品质
小区必然是有会所配置（老板的私人宴请、谈生意、家人活动场所），有私人的园林空间是最优的。其他要求没那么多（大老板一般也不太愿意在小区唠家常、也没时间遛弯打发时间）。反而是从地下停车库至家里方便是最优的。
3.4、户型方面
最好是一梯一户的布局，隐私性更好（豪宅的隐私性是好多人追求的）。
①、室内空间--大
天下武功唯快不破（刚刚结束的第二十八届CUBAL，太原理工大学最后战胜清华大学获得冠军，看的大家甚是激动，有点平民逆袭战胜王者的感觉，很明显太理是十年默默努力，有了今天的表现，很明显是用了快速进攻法）。
天下的房子也是唯大不破（甚至客厅可以打羽毛球最好）。看看990平米的北京润园就有感觉了。室内空间大了，才有多变的可能，才能实现各个空间的自由组合。
②、室内空间--满足个性化需求，多样性选择
对于真正有钱人还是会有众多的特殊需求，这些高端改善盘一定是有可定制化，满足特殊需求。户型相对合理，不能有大的瑕疵。
例如：中海甲三号院200平米的户型，最大的亮点是客厅把边，并且有转角的外置阳台。这个客厅无论是采光，还是活动空间拓展，可以满足众多大佬的需求（这也是12万/平米的单价，众多大老板愿意买单的重要原因）。
这个户型还有一个亮点是照顾了主卧空间，不仅有更大的衣帽空间，而且卫生间南向，带浴缸。甚至可以与隔壁的次卧打通作为主卧套间的书房使用。
宸园139的360平米个性化户型
③、独特性
对于高端改善的豪宅，装修也是能吸引人的一个最大地方，好多老板们有钱，但是真没时间去折腾这些装修的事情。他们也很容易被各种奢华、打动心的装修吸引，也愿意为此付出适度的溢价空间。
现在的各种户型室内装修也是层出不穷。从门把手的高端非遗定制。大门的厚重。各种家居智能化、门口定制的拼花。再到影木做的墙壁、奢石做的台面、背景墙等等。博士、嘉格纳配置等等。
四、结论
4.1、小结
大部分人是拿着刚需和刚需改善的思维来分析豪宅盘，必然是供应的物品与需求的人想要的差异巨大，容易分析跑偏。
还有是站在保证增值的角度分析，豪宅其实是享受型物业，而不是投资型物业（投资刚需和刚需改善盘，流通性、变现能力更好）。豪宅由于面积大、总价高，变现难度比较大，想要快速变现，就得打深度折扣。
结论：分析刚需和刚需改善盘的思路和分析豪宅盘的思路差异巨大，大家别跑偏了，别被带节奏了。豪宅业主就是想买一个满足个性化需求的房子，甚至为此愿意付出一点合理的溢价，为服务也愿意付出合理的辛苦费。前提是你要服务到位了。
4.2、宸园139是豪宅吗？
这个就要针对这些豪宅的特性，逐项去分析了。必然是有一些符合，有一些值得推敲。开发商是做好了打长期战的准备了（这开发进度就能看出，挂着慢慢卖，不会大幅度降价的，就是等有缘人来）。
值得买吗？
还是根据你的个性化需求，逐项聊吧！
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