恒大地产破产清算正式受理，普通债权人回收率，大概率仅3%-8%|债权|回收率|地产

谁能想到，曾经的行业龙头恒大，会走到今天这一步。广州中院已经正式受理了广州农商行对恒大地产的破产清算申请，距离2021年首次债务违约，一晃已经过去了六年。这个结果其实不少人早有预料，但靴子真落地，才意味着之前所有的拉扯真的结束了。

之前喊了三年的展期、引入战投、债务重组，现在法院裁定受理之后，全部都不作数了。现在不管是放了贷的银行，还是供了货的供应商，或是没拿到房的业主，所有人最关心的只有一件事，自己的钱还能拿回来多少。掰着数据算下来，普通债权人最后能拿到的回收率，大概率就在3%到8%之间。

截至2022年底，恒大地产账面总资产1.47万亿，总负债1.83万亿，净资产已经是负的3600亿。就连审计师都没办法对这份财报给出意见，资产的水分可想而知。到裁定受理这天，光到期没清偿的有息债务就超过3200亿，加上7210亿的购房者预收款，还有四千多亿的应付工程款，光这三项加起来就已经超过总资产账面值了。

1.47万亿的资产里，一大部分都是三四线城市的土地储备，这些资产现在的可变现价值，远低于账面上写的价格。还有一大堆停工的在建项目，资产被全国各地多家法院查封，根本没法随意处置。之前一直说要走重组，现在直接启动清算，区别其实很直白。重整是公司还有经营价值，留着慢慢救，清算就是直接变卖资产分钱，法院受理清算，说白了就是恒大已经没重整的价值了。

裁定下来之后，全国数百家法院之前做的查封冻结全部终止，所有债权都统一交给破产管理人处理。管理人接下来要接管公司，通知债权人申报债权，一笔一笔审核每一笔债权的真实性，最后拟定资产变价和分配方案。银行、供应商、施工单位、没拿房的购房者、税务机关、被欠薪的员工，都得在截止日前提交申报材料。

分钱的顺序，破产法写得明明白白。先扣掉破产过程产生的各种费用，接下来兑付职工工资和社保，然后再补缴欠缴的税款。这三轮都分完，剩下来的钱才轮得到普通债权人分。很多人关心购房者的处境，这里说清楚，已经交付的房子不参与清算，不用拿出来分。

但大量没封顶的在建项目，很多购房者付了全款都没拿到房屋产权，也没有抵押担保，排不到优先清偿的顺位。这些购房者只能算作普通债权人，和供应商坐在同一桌按比例分钱。之前已经有先例可以参考，恒大深圳公司清算的普通债权人回收率是5.7%，境外清盘案回收率才0.57%。

这次恒大地产整体的资产质量比那两个案例还差，不光三四线土地储备占比高，烂尾项目也多，整体情况只会更差。综合算下来，普通债权人最终回收率大概率就是3%到8%，简单说就是100块钱的债权，最后能拿回3块到8块。8月20日许家印一审被判无期徒刑，没收个人全部财产，这笔钱最终是上缴国库的，和恒大的债权人没有任何关系。

他的刑事责任和公司破产是两条完全独立的线，互不干扰。管理人接下来还可以对破产前一年的个别清偿、前六个月的明显不合理交易行使撤销权。恒大和体系内关联方之前有大量的资金拆借和资产划转，这些肯定会是接下来审查的重点。

不过别对追索的效果抱太高期待，那些被转移资产的关联方，大多也已经资不抵债了。法律上认可你有权追，和实际能追回来多少钱，中间隔着一道执行不能的坎。所有在建项目现在都已经划入破产财产池，地方政府一般会推动整体打包转让给第三方接盘续建。

可接盘方也要算账，既要出卖资产的对价，又要承担后续的建安成本，还要处理之前遗留的一大堆工程款纠纷，愿意接这个烂摊子的真没几个。大多数项目最后的结局，都是解除还没交付的购房合同，业主的预付款计入普通债券，土地和在建工程按现状拍卖处理。