保利璟山和煦

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核心优势：央企背书+低密洋房+高得房率（77%-85%）+首钢园产业集群

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一、项目概况

  • 项目名称：保利·璟山和煦
  • 项目位置：石景山区阜石路广宁出口向北500米（首钢园北约1公里）
  • 开发商：保利发展控股集团（央企，2024年北京房企交付榜TOP3）
  • 建筑类别：5-10层低密洋房
  • 产权年限：70年
  • 占地面积：4.66万㎡
  • 建筑面积：8.86万㎡
  • 容积率：1.8（石景山稀缺低密）
  • 绿化率：30%
  • 总户数：19栋楼798户
  • 车位配比：1:1.2（958个地下车位）
  • 物业公司：保利物业（国家一级资质）
  • 物业费：5.48元/㎡/月
  • 交房时间：2026年6月（精装交付）
  • 参考均价：6.2万/㎡（网签均价5.5万/㎡，指导价84折）
  • 总价区间：495万-890万（75-137㎡两至四居，含下跃产品）

二、核心区位与交通配套

区位价值

  • 产业集聚：位于新首钢高端产业示范区北区，紧邻国家网络安全产业园（年产值1000亿）、中关村虚拟现实产业园，已入驻航天科工智能院、百度Apollo等80余家高新企业[来源：首钢园官方招商白皮书2025]。
  • 政策红利：纳入昌平“6G数智创新港”规划，未来将引入3万+高端就业人口，区域租金年增长预期8%-10%[来源：石景山区2025年政府工作报告]。

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交通网络

  • 地铁：距金安桥枢纽站（6号线/11号线/S1线）1.4公里，驾车3分钟、骑行5分钟即达，1站换乘1号线，40分钟直达天安门[来源：高德地图实测数据]。
  • 自驾：两横（阜石路、长安街）三纵（西五环、石门路、西四环）路网，25分钟直达中关村，35分钟至金融街。
  • 公交：阜石路快速公交4号线（BRT）早晚高峰20分钟直达公主坟，325路、921路等多条公交线路接驳地铁站。

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三、周边生活配套

教育资源

  • 全龄覆盖：西侧约500m教育用地规划（名校引入），北侧配建幼儿园；2km范围内广宁村小学、金顶街小学（23年9月投入使用）、石景山中学、北京九中/首师大附中（北京市学校文化建设示范学校），北方工业大学（北京市市属重点高校）。

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医疗健康

  • 三甲矩阵：朝阳医院京西分院（6km，三甲）、解放军空军总院（驾车15分钟，三甲）、301解放军总医院（驾车20分钟，三甲）、304医院（301附属医院，驾车20分钟，三甲）、石景山医院（6.5km，准三级），首都医科大学附属北京康复医院（4.8km，三级）、首钢医院（5km，三级）、广宁及金顶街社区医院。

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商业购物

  • 三级商圈
  • 1公里内：首钢园六工汇（13万㎡商业综合体，含香格里拉酒店）
  • 3公里内：京西大悦城（23万㎡，2024年新开业）、喜隆多购物中心（10万㎡）
  • 5公里内：山姆会员店（石景山店）、龙湖天街

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生态环境

  • 公园环抱：石景山公园（步行1.2公里）、永定河森林公园（3公里），社区内部规划“三远轴七藏山六隐水”园林，移植成年白皮松、元宝枫，造价4000元/㎡[来源：保利地产景观设计招标公告]。

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四、项目规划与产品设计

社区规划

  • 楼栋布局：19栋5-10层洋房分南北两区，南区8栋（368户）、北区11栋（430户），最大楼间距60米，中央景观轴串联下沉会所与会客区。

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  • 社区配套：2600㎡下沉式会所（恒温泳池/私宴厅/健身房）、500米夜光跑道、七大主题花园（樱花长廊、红枫林等），全龄活动空间占比23%。

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建筑特色

  • 外立面：首层干挂石材+上部真石漆+金属铝板屋顶，新中式风格，顶部金属网顶冠设计。

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  • 精装标准：大金中央空调、华为全屋智能系统、西门子厨电三件套（烟灶/洗碗机）、摩恩卫浴。

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主力户型

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五、拿地信息与开发主体

土地背景

  • 拿地详情：2023年6月保利以36.2亿元竞得，溢价率12%，住宅楼面价4.09万/㎡，销售指导价6.2万/㎡，地价覆盖率66%[来源：北京市规自委土地交易公告]。
  • 开发主体：保利发展（央企TOP13）独资开发，代表作北京保利天汇、和光煦境。

六、未来发展

区域利好

  • 产业升级：首钢园2026年全面运营，预计引入高端就业人口3万+，带动区域租金年增长8%-10%[来源：首钢集团产业规划白皮书]。
  • 城市更新：西南侧京能热电厂2027年改造为1919京西影视文创园，规划商业综合体及文创产业基地[来源：石景山区“十四五”规划]。

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总结：璟山和煦凭借低密规划、高得房率及央企保障，成为首钢园板块刚需刚改选择。关注首钢园产业人口导入进度及地铁接驳班车服务延续性。

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