文 | 延观风
在昨天文章中（《》），我们回顾了房地产狂飙积累的待出清的问题，主要讲“怎么看”。限于篇幅，今天我们单开一篇文章，讲该如何出清积弊，也就是“怎么办”。
20多年的房地产大跃进，在时间上极大压缩了我国的增量扩张、粗放增长阶段。从积极意义上讲，我们因此更早更快地享受到了现代生活；从消极意义上讲，存量优化调整的阶段大大提前，整个社会都没有做好转型准备，在历史转折到来时，政府、企业和居民都表现出了茫然与不适，加剧了转型的痛感。
如今，房地产的思维模式、产业链条和利益格局渗入到了经济社会生活的方方面面。本文讲的出清，绝不仅仅聚焦过剩的房子何时消化、房价何时止跌回升，而是系统性地出清市场、观念和既得利益，拥抱新的发展思维、模式和结构。
同时，这种出清并不只是政府和房地产相关企业的责任。即使普通居民，也可能是房地产红利的既得利益者。我们需要跳出自己资产标价的计较，跳出看似代表自己诉求的短平快逻辑，去考量到底什么样的新共识和新模式有利于构建一个良性共同发展的框架，从长期主义中获得最大收益，而不是在死抱着各自短期利益的囚徒困境中，滑向历史周期律的下坡。
一切经济学皆为政治经济学。因为经济和政治本质上都是分配资源利益的方式，最无权无势的百姓也有自己的利益立场，由此出发参与经济生活即为政治。因此本文也只代表笔者本人的看法、潜藏笔者本人的立场，从不奢求任何一个人赞同其中的所有观点，也自知一些方案几无落地可能，权供庠野杂议尔尔。
一个前提：放弃大放水的救市幻想
忽悠国家大放水救房市既没有可行性，也不利于重塑一个健康规范的房地产市场。这些主张的潜台词，实际上是花全体纳税人的税金、全体储蓄者的存款，去救房企、救持有大量住房的既得利益者。
22年一些头部房企爆雷起，我国的应对措施分为两个层面。其一是保交楼保交房，这是“应急”措施，确保交了房款、背了贷款的购房者能够拿到合同承诺的房屋交付。这项政策的思路是救项目，只向未完工的商品房建设项目提供贷款和资金周转等，不允许房企乱动项目中的资金。
其二是存量房收购，这是“托底”措施，由地方政府或国企出资，收购房企手中的闲置存量房，用作保障房、人才公寓等，给房企提供销售现金流，也托住新建商品房价格下跌的底部。类似金融危机后美国对大型金融机构的“兜底”（bailout），都是用公共资金收购没有流动性的劣质资产。
当前，保交楼的目标已经基本实现。除了这项任务被当成政治任务压到地方外，也因为保交楼只需要付出剩余建安成本，资金总需求相对小一些。当然，因为这项这层是保项目、保购房者权益，不给房企自由支配救急资金的权力，房企对这项工作非常消极，一些企业甚至暗地对抗，拒绝拿出足够的企业资金履行建设交房的合同义务。
但存量房收购的进展缓慢、效果微弱。很多情况下并非地方没有拿出钱来，而是房企认为“成本+5%左右利润”的收购定价太低，继续捂盘惜售，要求地方按巅峰价格的一定比例出资接盘。
要知道，央行给商业银行的存量房收购再贷款利率是1.75%，商业银行加点后给地方国企的资金成本必不可能低于2%。而国企收购后用作保障房等用途，租金收益本来就低于市场租金，房企硬抬收购价格将导致国企连资金成本都覆盖不了。升米恩斗米仇，在被救助的时候，房企仍然挑三拣四、讨价还价，妄图将受益揣进私人腰包，风险转嫁国家和全体人民，再次印证这些企业不需要救，更不值得救。
这可把房企的精神股东、名下多套住房的实际所有人的专家们急坏了。他们不断呼吁国家拿出更多资金收购存量房，提高收购价格，把收购范围扩大到二手房等等。在他们的忽悠推动下，某些开明发达的城市开始把收购范围放宽到二手房，用国家的钱优先接盘谁手里的房子，难说。
更有甚者，一些专家呼吁“把房地产价格纳入央行货币政策目标”。格林斯潘后的美联储都也不敢明目张胆的说要用货币政策托底股市房市价格（虽然身体很诚实），试问这些大经济学家，2021年全国商品房销售额18.1万亿、二手房交易7万亿，合计25万亿。为了给你们手里的房子稳价接盘，打算每年花掉多少万亿的税金或公共储蓄！？
所以，房企不值得救，房地产市场救不起来。出清房地产市场的第一步就是停止一切往无底洞灌水的政策，把宝贵的政策空间用在提振收入等主要矛盾上。这并不意味着房价不能回升，一方面跌到位了自然回升，有超涨就必然有超跌，这是专家们平时最爱讲的市场经济规律；另一方面，房地产名义价格回升的治本之策还在提振收入上，这点后面详述。
思想开关：总量性政策失效，结构性改革刻不容缓
房地产长期繁荣对政策制定者思维观念的最大影响，莫过于对总量性政策的依赖、对结构性改革的逃避。在过去几轮下行周期，只要总量放水刺激房地产回暖，经济增长、财政收入等指标都能“妙手回春”，发展问题看似迎刃而解。
站在今天回顾最近一轮房地产泡沫起高楼和楼塌了，13-14年的房地产调整是很多结构性政策出台的极佳时间窗口。彼时，房价处于阶段性低谷，但新生人口和新市民规模庞大，出台房产税的痛感最低，过热投机需求被阻断后，刚需依然可以支撑房地产复苏，拉长其作为经济引擎的周期，为动能交棒互联网乃至今天的新质生产力扩大缓冲。
彼时国际环境宽松，地方政府和企业的杠杆还不算特别高，财政压力不大，互联网行业在4G基建等的加持下准备起飞，是解决分税制改革20年新问题、认真拉动国内消费、提高居民工资的黄金窗口。因为短期的收缩阵痛，既可以用相对充足的财政货币政策空间熨平，也可以靠新产业的红利渡过。
然而，一切设想止步于“涨价去库存”，结构性改革为非理性繁荣让路。越来越多的资金、越来越多的经营主体、越来越多的个人被卷入房地产泡沫中。产能越去越剩，库存越去越多，杠杆越去越高，实体企业成本越降越高，只有补短板较好地达成了预期目标。当泡沫破裂且再也无法重新吹起来，整体经济的下行调整幅度只会更深，所有人的痛感只会更强。
昨天我们说到，资产是弹性的，债务是刚性的。所以财富可以凭空产生、凭空消失，但成本不会，只会在时间上、群体间转移。任何政策都有成本，结构性改革的成本在当下，总量性政策的成本在未来。繁荣时期，谈论结构性改革是最不受欢迎的，因为担心政策成本玷污繁荣的纯洁光辉，甚至打断繁荣。
但不作为绝不意味着改革成本消失或规避了，经济规律在暗中为所有短期繁荣标好价格，在梦醒时分拉出一张长长的清单。前面逃课越多，清单拉的越长。
恰恰相反，繁荣时期适合且必须推进结构性改革。因为只有繁荣时期才有充足的资源，足够的冗余，来弥补结构性改革的短期成本，甚至赎买利益受损的一部分阶层，确保改革的顺利推进，在伪帕累托改进（并非改革同时改进所有人的福利，但通过其他方面的补偿确保没有人利益受损）中开启第二增长曲线。
等到繁荣时期埋下的隐患连环爆雷，资源紧张、冗余耗尽，结构性改革到了不改不行的地步。但这时推进改革的难度反而变得更大，一方面，以前可以逐一击破的问题，现在变成了两难多难问题；另一方面，从不会因为不改不行形成改革共识，反而因没有多余资源赎买，加剧改革面临的阻力——逃避可耻且毛用没有，连本带利的痛感只会更强。
权责匹配：谁受益谁担责
成本收益匹配，是经济学中从微观会计核算到宏观改革都必须遵循的基本原则。房地产价格长期上涨的底层逻辑是透支接盘者，即先来者单方面享受利益，后来者先单方面承担成本，指望更后来者继续付出成本。成本收益分离的格局是造成今日局面的重要原因之一，是结构性改革需要打破的对象。有两层含义：
其一，追究违法犯罪获益者的成本。这是底线的法律要求。反腐工作在持续清理不法官员的罪责，许家印受罚，但还有很多房地产企业及其从业者的法律责任、违法所得尚未追究。银行在房地产上下游融资中赚的盆满钵满，却没有有效监管房地产企业的建设保证金，于是现在被按着头给烂尾楼周转擦屁股，那么未履行法定合同义务的房企，也应该追回管理层和中层的高薪，填补他们花天酒地杠杆投机造成的窟窿。
其二，非理性繁荣的受益者要更多承担改革成本。能否做到这一点是跳出历史周期律的关键。表面上看，占有既得利益的行为是清白的、最多是灰色（或者可以通过修改规则从黑变灰再漂白），不能从法律上追究责任。可惜历史不是死钻法条的讼棍，天柱/宇宙/冲天大将军的账本往往比刑名之学更加公平，但他们的公平过于残酷，从天街公卿到石壕夫妻都难幸免。普通人可以在时代大潮中成就自己的小确幸，那么也要有为推动付出努力和成本的觉悟，所获者少、所担者亦少，但不可不担，否则将重蹈群体不担责、统一拉清单的覆辙。
强化分配：合理设计房地产税并推动落地
在房价低谷，开征房产税的窗口接近再次打开。房地产税绝不应该如某些专家所言，成为一种全民税负，以此作为地方财政的新支柱。相反，房地产税的定位应该是调节性的，要求拥有大量多套住房的高净值人群承担更高税负，促进社会公平。
虽然“推进房产税”在各方面高层次规划中反复提及，但始终受到强大阻力未能落地。横向看，中国是唯一一个不需要为持有房产缴税的主要经济体；纵向看，从一条鞭法到摊丁入亩，封建王朝都知道通过征收土地财产税抑制兼并。社会主义国家不对存量财产征税，实在过不去。
顺便嘲讽一句，这些横征暴敛的税制知识，移民中介和土殖可从来不敢对国内讲
从法理上说，昨天文章评论区还有人在宣扬“土地/房屋所有权归国家，所以不能开征房产税”。我们今天不妨把话说得更明一些：
所有权的经济本质是什么？不是使用权，否则房东就该把房子过户给租客；不是经营权，否则职业经理人可以随意掏空股东的出资；也不是处置权，否则遗嘱执行人就变成了继承人。
所有权的经济本质，是剩余索取权，即资产带来的经济回报最终归属谁，谁就在实质上享有该资产的所有权（这里的回报也可以是负数，拥有剩余索取权的人要承担资产的损失）。所以租客必须给房东交房租，企业利润如何分配必须由股东大会说了算，遗嘱执行人必须遵循遗嘱人的意志处分财产。
再来看我国的房地产交易：土地交易中，地产商缴纳土地出让金取得70年住宅用地使用权，国家获得土地的经济回报。但是到了商品房交易中，房主购得商品房，支付的房款除税后全部归地产商所有，国家不作为剩余索取权的拥有者获得土地/房屋的经济回报（或承担损失），而是作为公权力的拥有者征税，到这一步国家在实质上就已经不掌握土地的所有权了。
进一步到二手房交易中，交易款的除税部分归原房主所有（很多交易中，卖方要求买方额外承担税款，相当于占有房款的全部），国家依然没有获得土地/房屋的经济回报。在房地产繁荣时期，国家土地出让是一锤子买卖，而卖出二手房的个人，连土地成本带增值红利全部揣进了自己的腰包，在同一地块的交易中取得的收入比国家多得多。
现在来掰扯掰扯房屋的所有权到底归谁：假如否定征收房产税的法理依据，即房主不拥有房屋所有权，国家是所有权人，那么他们就应该把卖掉二手房的收益全部上交给所有权人国家，如果揣进自己的腰包，相当于租客擅自卖掉房东的房子并私吞卖房款，这时就该讲一讲侵占罪的法律条文咯。
假如确认房主拥有对出售二手房的剩余索取权，那么房屋及其所附着土地的实质所有权人就是房主，国家对其持有房屋剩余索取权的行为征收房产税，法理依据非常充分。从专家到房东，房产税法理依据的反对者完全是双标嘴脸：在吃干抹净二手房交易收入时不承认国家是所有权人，在要交税时反倒不承认自己是所有权人了。结论是社会主义还是太养巨婴，润去灯塔国交两年HOA物业费就老实了。
从操作上讲，理论上所有公民都有缴纳个税的义务，但个税的免征额、抵扣项目等设计使我国个税成为了典型的高收入群体税负，只有不到7000万人实缴个税。同理，房产税也可以通过合理的税制设计，使低收入者、刚需住房群体不必负担，将税基集中在高净值人群上。
比如，对于刚需住房，按家庭同住人口数乘以一个面积基数作为房产税免征额。对于多孩家庭，可以按孩子数量给予额外的免征额。免征额不得适用于出租获利的住房。
税基的选择是税制设计的难点。笔者认为以住房的可比房租为税基最为公平，因为租金代表了市场所认可的房屋使用价值，不像房屋标价价值只是一个虚幻符号。用可比地段的单位面积成交房租，乘以应纳税面积和税率，即得到应纳房产税额。税率采用累进税率，充分发挥再分配作用。
（同样，因为房租在很大程度上是供需和租房人购买力决定的，房东大可威胁把房租收入个税/房产税转嫁给租客，试图以此向国家转嫁矛盾。但你的房租涨了租不出去，就自己享受空置房的房产税吧）
当前，住房信息系统及技术储备完全支持全国联网、查清每个人名下的住房情况，主要还是看是否推行的决心。不用担心代持模糊房产税的缴纳责任，恰恰是持有住房没有成本才会纵容代持，房产税在真实所有者和代持者之间制造了如何分担代持成本的矛盾，是妥妥的阳谋。
从为购买付费到承担持有维护成本，是我国进入存量优化时代后，全民全阶层必须共同完成的一项观念转变。但限于篇幅，我们今天先不讲，后面有机会展开说。
复苏逻辑：工资驱动的名义价格回升
放任房地产市场出清，推行房产税，都对房价造成下行压力，那么房价是永无翻身之日了吗？不是的。这首先要澄清我们讨论的是什么房价。
现在市面上的专家讨论房价，无一不死盯着房地产的名义绝对价格，暗暗计算自己的房子少赚/赔了多少钱。实际上房价高不高，本质上要看租售比和房价收入比。租售比代表房子使用价值和标价的比，用于衡量房价中含有多少金融投机水分；房价收入比衡量房子对于一般人的可承受性。当然，因为房租在很大程度上取决于租客的收入，这两个相对价格有一定相通性，是衡量房价高不高的真实指标。
2022年房价的最高峰，重点50城平均租售比为1:620（房价相当于620个月，52年的房租），远高于1:200-1:300 的国际公认合理区间。同年，百城平均房价收入比为12.4（房价中位数和收入中位数之比），某些专家谈国际经验时，言必称人类灯塔美国，福利天堂欧洲，此时却对他们的房价收入比闭口不谈了。即使考虑到我国人口密度大，房子附属的公共服务等因素，房价虚高、对普通人造成沉重压力也是不容争辩的事实。
降房价的核心是降低这两个比率。这两年，房地产名义价格有较大幅度回落，带动两项比率回到1:590和不到10，但仍然高于合理水平。因为年轻人承担了房地产透支国民经济的代价，收入也在跟着下降，延缓了相对房价回落的进程。
当前房价回升的唯一可能，是笔者始终坚持、反复讨论的以工资增长启动并引领“工资-通胀螺旋”。中国绝非没有生产足够的社会产品，而是大量社会产品没有以更高的名义工资形式流入普通人的消费篮子，涨工资的空间是绝对充足的，速度可以且本应该是较快的。
提高居民工资性收入配合房产税等抑制投机的政策，可以实现房地产相对价格的加速回归，即普通人身上的住房负担大幅减轻，同时名义价格可以回到温和上涨状态，有助于更早上车的人跌价收窄甚至回本复盈。如果还继续死盯着名义价格不放，拒绝讨论实质性降低相对价格，那么更严峻的婚恋结构，更多的躺平生产主力军将教育既得利益者，越死保什么，就会越快失去什么。
当然，提高工资性收入也不是一个简单的话题，尤其在当前就业压力不断增大的当下，提高收入的议题总会引发关于是否会导致失业扩大的争论。三言两语无法透彻论述这一问题，下一篇中，我们将结合最近某高校专家“灵活性是福利”的逆天发言，来展开讲讲。
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