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按照目前公示的规划，项目总共做8幢13-16层高层+7幢6层叠墅

因为南向直面京杭大运河、西侧紧邻麦庙港河

整体做了西南低、东北高的排布，最大化把河景让给更多房源

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▲项目鸟瞰图过程稿，具体以项目公示信息为准

我自己按楼栋位置推演了一下河景覆盖（仅供参考）

① 高层：4、5、12幢推测8楼以上，1、2、15三幢的凤凰层以上，以及13、14幢的西边套和部分高楼层，基本在家中都能看到河景

② 叠墅：8、9两幢全线，以及10、11两幢的靠西户型，预计在家中就能享受一线河景视野

02| 高层只做两个面积段

具体看面积段，运河曜园的高层户型策略值得一说

只做了两个面积段——170和200方

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▲项目效果图过程稿，具体以项目公示信息为准

这个门槛还是很友好的，足以虹吸大城东范围的大部分品质改善客群

甚至可以说，这个总价段，可能会背刺隔壁「安琪儿板块」的业主

①安琪儿的几个新盘，高层基本225方起步，总价门槛更高

②产品层面，运河曜园设计大概率会更进一步进行迭代，产品肯定是更新的

③ 最关键的，他们可没有南向运河景观啊…

03| 滨水低密

至于项目的叠墅产品，估计要溢价拉满了

参考安琪儿板块的叠墅，之前都卖到了均价8万+，下叠基本10万单价起步

关键买家确实买账，去化速度比想象中来得更快

运河曜园的叠墅，比它们多了南向双河景，而且是一线河景

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▲项目示意图过程稿，具体以项目公示信息为准

从目前的市场反馈看，核心区的双面滨水低密，大概率不缺顶豪买单

04| 区位简析

当然，抛开产品和价格，这块地本身也是有故事可讲的

区位上，它处在武林、钱江新城双中心的辐射圈里，直线距离都在5公里内，自驾车程基本20分钟内可达

南面衔接景芳、华家池，东面靠近江河汇延伸带，属于主城核心区的连片改善区位

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▲项目周边航拍

配套上，项目整体也还不错

北面步行400米就是新风地铁站，1站地铁直达东站万象汇，可以满足日常餐饮需求，凑凑、牛new这类连锁火锅店可选不少

北面步行约800米，就是杭州东站

如果要是出差的话，车停自己家就行，一站地铁即达

东面紧邻多块规划商业，现阶段仍是空白

不过周边的剩余地块可以说没有区位优于曜园的，算是板块存量内最好的一块地

教育目前暂不明确，东面的24班小学还没确定最终学区归属，可能还存在一定想象空间

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▲项目周边规划

相对来说最大短板，就是东面的新塘路属于主干道

这因为是直通东站的主干道，车流不少，噪音、早高峰拥堵也是常态

不过话又说回来，这个价位，也许通勤时间也可以不看早高峰吧？

噪音方面，也可以通过更好的玻璃、装修进行缓解

而南向运河的景观、双水岸的格局，在核心区还是足够稀缺的

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