最近谈论房价筑底的声音变多了，恰好也有朋友咨询到相关问题，所以这篇就聊聊房价。
关于房价是否筑底，不是看的中介的观点，也不是看周围人呼声的大小。是有宏观的数据能找到线索的。
我们可以结合这些数据来做个大致分析。
首先众所周知，买房和“房贷”是绑在一起的。只要买房了，就会有房贷。正因为这个强相关性。所以全国居民房贷的增量情况，一定程度上指引着房价的走势。
在房地产火爆的那几年，大家都非常积极主动地去背债买房。
比如，张三花了50万，贷款100万去买了李四150万的房子；
李四拿了150万，又贷款350万，买了王五500万的房子；
王五拿了500万，又贷款1000万，去买了1500万的房子。
无论谁，手上只要有钱，都愿意背债去买房。体现在金融数据上，就是居民中长贷的大幅增加。
2016年全国居民中长贷数据开始大增，随即房价也开始大涨。2022年全国居民中长贷数据大减，房价也开始大跌。
可以说：过去房价的普涨是靠全民的一致性预期，一起背房贷，形成的合力推动出来的。
如果没有这一致性预期，那就出现了第二种情况：有人不愿意背债了。
比如，张三花了50万，贷款100万去买了李四150万的房子；
李四拿了150万，把自己的剩余的房贷还掉了，没有再买房。
相当于李四把房子和房贷一起转移到了张三身上，这个时候对于整个房地产市场来说，并没有增量资金的进入。在金融数据上的体现，就是居民中长贷增量的下滑。
体现在持房人心态上的变化是这样的：
2021年之前：我想多买房子，如果我把这套卖了，我就贷款买个更大的；所以每年新增的居民中长贷都在高位。水涨船高，房价也就涨了。
2022年之后：我房子要卖吗？如果这个能卖掉，我就把贷款还了。所以，每年新增的居民中长贷大幅减少。进水量下来了，房价也就下来了。
2022年的居民中长贷数据仅为2021年的一半不到，随后逐年下降。
尤其今年1-7月份中长贷仅新增0.1万亿元。去年1-7月份的新增为1.06万亿。对比之下，只剩下零头了。
说明目前普通大众对于背房贷这件事，已经怕了。
以前是盲目扩表，胆子有多大，杠杆倍数就有多高；现在是理性缩表，有点钱赶紧还贷，即便买房也尽可能少贷款。
房地产是大类资产，一旦社会大众不愿意背房贷了，甚至拼命还房贷，那买方力量就会变得非常有限。
在这样的背景下，想押注房价的V型反转是不可能的。房地产也不存在新一轮全面牛的可能性。
那房价是否筑底呢？
我们可以关注下，统计局每个月公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动的情况。
对于持房人来说，看的是二手房价格变化。
根据统计局数据显示，今年二手房住宅价格环比≥100的城市数量，确实比去年要多。
今年3月份为17个，7月份降至8个。
也即，今年7月70个大中城市二手住宅销售价格，有8个城市环比没降（北上广深及少数二线城市），有62个城市环比继续下降。
70个大中城市的表现尚且如此，那从全国角度看，绝大多的城市的房价必然尚未止跌。
当然还有一点需要注意的是，如上图，3月之后二手住宅价格环比≥100的城市数量在逐月下降。
这个下降趋势和去年是保持一致的。去年下半年，所有的城市几乎均呈现环比下降。
今年上半年比去年要稍微好一点，但下半年大概率是不如上半年的。下半年才是最大的考验。
我们再看下一线城市二手住宅的价格变动情况。
70个大中城市中的四个绝对主力。上图中可以看出，今年这四个城市的二手房价格是小幅攀升的。
所以，有人说今年一线城市房价企稳了，不完全是空穴来风。
但是是否确认下行趋势已经彻底结束，我认为关键在下半年。去年上半年一线城市也有阶段性止跌。但下半年依然又回归到下降趋势。
所以，接下来的几个月才是房价真正的考验。
我们再看部分二线城市。
和去年上半年一样，降速稍有放缓，但未止跌。预计下半年的压力会更大一些。
至于其他的三四线城市就不用看了。
最后，说说各地发地产新政带来的影响。
由于每个地方的新政不太一样，就不具体展开了。说一些共性的点。
首先，我们能看到的大多数政策都在解决“有没有资格买”和“首付款够不够”，但现在更大的约束是居民收入预期、就业稳定性、对未来房价的信心以及已有负债。
当居民不愿意背房贷，甚至在忙于还房贷阶段。降首付和给购买资格，对市场的影响就很有限。
其次，很多城市会有购房补贴。几万元是能够促进部分刚需或置换家庭提前成交。但很难改变数百万元住宅的长期估值。
第三，部分城市有以旧换新的政策。一定程度上对成交量有影响，但对房价影响小。利好新房去库存，但会增大二手房的抛压。
比如，前两天刚出的沪八条，利好外环外新房，但利空二手房价格。
总的来说，当下的新政更类似于微操，效用不会特别大。
当然，对于做交易的朋友来说，应该看到更深一层的影响，就是对持房人预期的改变。
每一次的新政+中介们的过度塑造，是能让部分持房人预期改观的，从而阶段性减缓市场抛压。这有利于软着陆。
通过改变预期来影响价格走势，这个逻辑在资本市场里也是相通的。
最后，总结一下；
1）目前楼市最大的约束在于居民收入预期、就业稳定性、对未来房价的信心以及已有的负债，这是最主要问题；
2）居民贷款数据显示，居民在加速缩表，“缩表心态”极大程度遏制了买方力量，所以房价不存在V型反转的可能；
3）70个大中城市里，几个“尖子生”上半年二手住宅价格有企稳苗头，但是否真正稳得住？考验在下半年，个人认为复刻去年走势的概率不低；
4）除了“尖子生”之外，全国绝大多数城市的表现今年肯定不用看了，明年后年再观察观察吧。
下周打算发两篇文章，
一篇是关于国家队持仓的变化情况，8月30日会披露，肯定和半年前有巨大变化，有助于我们对市场未来走势有更深度的思考和预判。
还有一篇我暂时还没想好。或者你们有没有什么话题，想让我写的，可以留言，合适的话我就写。
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