先说个数字：82折。

4月20日取证的京投森屿文华，4个月后，首批网签出炉了。据北京市规自委数据，目前项目网签24套，签约面积约2109㎡，成交均价约7.01万元/㎡。对比拟售均价8.53万元/㎡，首批网签客户大约享受到了82折的优惠。

82折是什么概念？把时间拨回2021年12月24日，京投发展以底价接连摘得朝阳区东坝车辆基地综合利用项目三宗地块，总价约175.3亿元，楼板价4.25万元/㎡。森屿文华所在的A002-3地块，正是三宗中成交价最高的一幅——70.7亿元，销售指导价8.6万元/㎡。

指导价8.6万、拟售8.53万、网签7.01万。四年多前那个"东坝超级底盘"，今天以82折的姿态开始消化存量。

森屿文华是北熙区三区。整个北熙区，是京投发展在北京的第五个TOD项目：总建面36.4万㎡，规划34栋住宅楼、3078套房源，落地区13栋20-26F高层，上盖区21栋6-18F洋房小高层，分三期开发。

单看三区这块地：用地面积7.67万㎡，总建面19.3万㎡，地上建面13.7万㎡，容积率1.9。规划12栋住宅楼，北排6栋18F小高层，南排6栋10F/11F洋房，共1358户。

赶上了"好房子"时代，森屿文华层高3米，南北双向扩容空间，综合得房率大幅提升。南向通面宽阳台，部分户型北向还有设备平台赠送，得房率约90%。

首批取证的4栋楼共546套：北排1#、2#、3#为18F小高层，两梯3户；东南角12#为10F洋房，一梯3户。面积段72-136㎡，拟售均价约8.53万元/㎡。主力户型中，72㎡二居和98㎡三居各162套，116㎡三居108套。

不过户型上，森屿文华有两个"另类"值得多说两句。其一，72㎡和78㎡两个面积段都做成了两居，且78㎡两居北面无窗；其二，在当下70多平米小三居大行其道的时候，北熙区的三居起步建面做到了98㎡。两居产品都是一个单元3户，并非南北通透。

放到整个北熙区的盘子看，森屿文华只是其中一块。从2022年9月一区4#-10#取证算起，北熙区累计入市房源2032套，网签总数1072套，整体去化率约53%，项目成交均价约7.48万元/㎡，网签金额超72亿元。

四个多月前，森屿文华用546套新房把北熙区三期推到台前；四个多月后，24套网签、7万出头的成交均价，算是给出了第一批答案。

82折，是诚意，也是现实。对于东坝这个体量36万㎡的超级社区来说，去化53%之后还有一千多套在路上，价格每降一分，都是给"上盖大盘"这四个字写的注脚。

当年175亿底价拿地的豪气，如今都化成了每一套成交里的折扣。北熙区的下半场，才刚刚开始。

以上。