高新区新房卖到12826元一平，衡阳县二手房只要2869元。 同一个城市，同一个时间，一平米差了将近一万块。 这不是什么昆明、成都的楼市段子，是2026年湖南衡阳真实发生的事。
全市商品房库存，按现在的卖法，得卖将近6年才能清空。 开发商的日子不好过，投资客的心里更不是滋味。
先看全市的大盘。 2026年1到5月，衡阳一共卖出去1824套商品房，比去年少了将近三成。 5月单月成交面积4.33万㎡，同比又跌了28%。
价格方面，今年6月第一周，全市均价还能卖到8532元/㎡。 到了8月初，这个数字已经跌到6607元/㎡。 两个月，跌了22%。
新房卖不动，开发商手里的房子越积越多。 截至5月底，全市可售面积328.8万㎡，对应的去化周期是68.5个月。 也就是说，不盖新房子，光是卖存量，都得卖到2032年。
但全市平均归平均，各区县的情况，完全不一样。
高新区是唯一一个还能涨的。 2026年1到5月，高新区新房均价涨了将近六成，卖到12826元/㎡。 有个项目叫拓兴臻玺湾，均价一度报到14033元/㎡。 高新区的库存去化周期是41个月，全市唯一一个能控制在4年以内的区域。
为什么？ 因为高新区有产业，有学校，有人在往里走。 人口流入带来的购买力，是这个区域最硬的支撑。
蒸湘区是成交主力，价格稳在6200到6500元/㎡之间。 但库存去化周期已经拉长到59.7个月，将近5年。
珠晖区的反差最大。 部分周度数据显示，珠晖区因为高端项目拉价，成交均价一度冲到7487元/㎡，排在全市第一。 但整体趋势是向下的，二手房参考价已经跌到3104元/㎡。 珠晖的库存去化周期是82.7个月，接近7年。
雁峰区和石鼓区更惨。 雁峰区新房均价同比跌了2.8%，二手房参考价3295元/㎡。 库存去化周期104.5个月，接近9年。
石鼓区新房均价约5774元/㎡，二手房3428元/㎡，库存去化周期126.4个月，超过10年。
县域的情况同样分化。
南岳区靠着旅游IP，房价相对坚挺，新房均价在5893到6450元/㎡之间。 衡阳县新房均价约4871元，但二手房已经跌到2869元，全市最低。 衡南县部分楼盘低至2700元/㎡。 耒阳、常宁、衡东、祁东的新房均价基本都在4000到4500元/㎡之间。
值得注意的是，衡东县的法拍房市场表现活跃，清仓率高达46%，全市第一。 这说明，在普通二手房卖不动的情况下，法拍房成了资产变现的一个出口。
2026年7月，衡阳出台了一套公积金新政。 最高贷款额度从90万提到120万，支持公积金支付物业费，每年可以提5000元，还支持直系亲属共享公积金购房，支持装修贷款和省内异地购房贷款。
政策是好政策，但在68.5个月的库存压力面前，能撬动多少需求，是个问号。
高新区12826元一平的小区，去看房的人确实不少。 衡阳县2869元一平的二手房，看房的人却没几个。 同一个城市，两种完全不同的画面。
有人拿高新区的房子当优质资产，顶住压力继续供。 有人把县域的房子当成负担，降价甩卖都找不到买家。
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