本月，LPR还是没有调整。
就在昨日，中国人民银行公布最新一期贷款市场报价利率，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均与上月持平。
至此，5年期以上LPR已连续15个月维持在3.5%不变，上一次调整还要追溯到2025年5月。
当时1年期和5年期以上LPR均下调10个基点，购房者最关心的问题也很直接，房贷利率今年到底还降不降？
先说判断：不是没有降息的可能，但下降的空间已比较有限。
对于今天的楼市来说，购房者不愿意买房，其原因基本不在于是房贷利率了。
现在的房贷利率已经够低了。
目前西安商业房贷主流执行利率大约在3.15%，首套住房公积金5年以上贷款利率则为2.6%。
今年1月开始，符合条件的存量公积金贷款也已经按照新的利率标准执行。
如果按照3.15%的利率计算，贷款100万、30年等额本息，月供大约4300元，这个数字放在前几年，很难想象。
全国市场，7月份，全国新发放个人住房贷款加权平均利率约为3.1%，与去年同期基本持平。
也就是说，LPR没有继续下降，并不意味着实际房贷成本重新上涨，住房贷款利率整体依然处于历史低位。
同时，银行自身的压力也越来越明显，过去房地产市场需要通过降利率降低居民购房成本，所以LPR持续下调。
但现在银行净息差已经处于低位，继续大幅压低贷款利率，对于银行经营也会形成压力，因此，接下来政策很可能继续宽松，但方式会发生变化。
降LPR，是所有符合条件的贷款一起受影响。降成本，则可以精准针对刚需、改善、置换等不同群体。
过去买房，最大的障碍是什么？可能是没有资格，也可能是首付太高、贷款利率太高。
所以在过去，政策只要解决这几个问题，需求就会释放，但现在今时不同往日。
当下大多一二线城市早已经部分或全线取消限购，商业房贷利率也已经进入低位，公积金利率同样处于历史较低水平。
从购房资格到融资成本，政策空间其实已经释放了很多，可市场依然没有出现过去那种全面性的购房热潮，为什么？
因为现在购房者考虑的东西更多了，房子是否保值，以后好不好卖，买了之后可能继续跌，旧房能不能得掉。
工作和收入是否稳定，同样是100万贷款，过去购房者可能更在意利率从5%降到4.5%。
现在可能更在意的是，房子明年可能再便宜10万？
这就是当前房地产市场最大的变化，所以单纯再降10个基点，能够降低的月供其实非常有限。
但房价、首付、置换成本、房屋产品力发生变化，对于购房者的影响可能要大得多。
最近全国各地的政策已经越来越密集。
公积金提额、降低首付、房贷贴息、卖旧买新、购房补贴、收储二手房……
政策工具越来越多，但不足以让观望数年的购房者做决定。
如果有购房需求，且工作和收入比较稳定，现在3.15%左右的商业房贷，加上2.6%的公积金贷款，融资成本已处于很低水平，这种情况下，再等10个基点，意义不大。
对改善家庭来说，情况则完全不同，其痛点，基本不在利率，而在旧房卖不掉。
所以近日的上海新政其实非常值得研究。
8月20日上海发布新政，涉及多个方向，其中对于符合条件的外环外新房置换家庭，购房贷款补贴最高5万，叠加以旧换新补贴后，最高可获得8万。
背后的政策逻辑非常清楚，降低置换成本，让卖旧买新循环起来。
这比单纯降10个基点更有刺激性，下阶段如果继续释放楼市政策，公积金和置换政策可能比LPR更加值得关注。
最后，LPR的按兵不动，并不意味着政策见底，而近期多地的政策调整，依然释放了支持住房消费的信号。
只是现在的房地产市场，已经很难再靠降息解决所有问题。vvvvvvvvvvvv
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