六十二万港漂都在这儿
最近香港楼市多了一群挺有意思的买家：
退休老外。
不是刚被公司派来香港的expat。
而是在香港已经住了十几年、二十几年，工作都干完了，本来终于可以回家养老的那批人。
结果人家不想走了。
以前一直在香港租房的老外们，退休以后决定：
在香港退休！买楼！
这两天，香港豪宅代理Habitat Property发布最新数据：他们近期住宅成交里，大约30%来自外籍客户。
以前一些会在退休时离开香港的人，现在开始留下，而且第一次在香港置业。
房产中介萊坊也发现类似情况：越来越多富裕的外籍人士结束职业生涯以后，没有马上离开，而是继续把香港当成长期的亚洲基地。
香港南区住宅
▲ 香港南区。近期香港高端住宅市场开始出现退休外籍人士长期留下、由租转买的现象。
今年7月还有一组挺有意思的数据。
英国最大的财富管理公司之一St. James's Place访问了450名居住在香港的富裕及高净值人士。
其中，高净值外籍受访者里：
67%希望在香港退休。
还有74%的受访富裕外籍人士表示，至少还准备在香港生活8年。
这个比例其实挺反常识。
香港怎么看，都不像传统意义上的“退休天堂”。
房子小、物价高、人多、夏天又湿又热……
真想找海边、大房子、阳光、慢生活，全世界有一大把地方可以去。
那为什么一群已经赚够钱、想去哪里都可以的人，
退休以后反而不走了？
有没有可能，
香港这种日子，还真不太容易复制。 01｜本来只想来香港赚几年钱
以前香港很典型的一批expat（意为外籍人士、海外侨民），路径其实差不多。
三四十岁，被银行、基金、律所、跨国公司派来香港。
一家人住半山、浅水湾、南区、西贡或者愉景湾，孩子读国际学校。
英国财富管理公司St. James's Place那份调查里，96%的外籍受访者表示，自己来到香港等海外市场工作以后，比留在原籍赚得更多。
45%的人说收入至少提高了25%，还有15%的人，收入提高超过50%。
最开始把他们带到香港的原因很简单：
钱和机会。
本来想的是：
来亚洲干几年。
合同结束，再回伦敦、纽约、悉尼，或者去下一站。
结果几年变成十几年，十几年又变成二十几年。
30岁的时候，香港是一个工作地点。
60岁的时候，已经变成自己最熟悉的生活环境。
这时候再离开，换的就不只是一份工作了。
02｜有钱人在香港，看到的是另一座香港
我们平时说香港贵，当然没错。
房租贵、房子小、养孩子贵、出去吃饭也不便宜。
但收入和资产到了另一个级别以后，对香港的感受会完全不一样。
因为香港有一个很现实的特点：
有钱，可以把很多麻烦直接买掉。
医生、律师、会计师、保险、财富管理，需要的时候也很容易找到成熟的服务。
香港现在仍有超过35万名外籍家庭佣工，是这座城市非常独特的一套家庭服务体系。
年轻的时候，菲佣最大的作用可能是帮忙带孩子。
到了六七十岁以后，这套生活反而更有价值。
买菜、做饭、清洁、照顾宠物、陪诊，家里大大小小的事情都有人搭把手。
但自己又不是住进养老院，还是住自己的家。
想出去就出去，想旅行就旅行。
生活里最琐碎的那部分，有人替你处理了。
到了这个年纪，还有一样东西会越来越重要：
医生。
很多在港住了十几二十年的外籍人士，早已经有自己的保险、熟悉的私家医院和看惯了的医生。
年轻时这只是生活配套。
退休以后，反而越来越不想重新折腾。
香港不是一个低成本退休城市。
它更像是：
高成本，但也可以换来很高的生活效率。
而更关键的是——
省下来的时间，在香港还真有很多东西可以玩。
03｜香港很小，但里面能塞进去的生活特别多
香港的“小”，换个角度看，反而是一种很高的生活密度。
想象一个已经在香港住了20年的外国人。
早上，家里有人准备早餐、收拾房间。
中午去中环见以前的同事，顺便吃顿饭。
下午可以去M+看展，也可以去会所游泳。
晚上想吃粤菜，选择很多。
突然想吃日本菜、法国菜、意大利菜，也不是什么难事。
想喝酒，有酒店酒吧、鸡尾酒吧、私人会所，也有非常成熟的葡萄酒市场。
周末天气好，可以去西贡、南区、离岛，坐船、徒步、打球。
下星期突然想去东京，几个小时以后已经到了。
这些东西拆开来看，没有一样是香港独有的。
巴黎艺术更牛。
东京餐厅更多。
泰国度假更舒服。
伦敦文化资源也很强。
香港特别的地方，是这些东西可以同时出现在一个人的日常生活里。
▲ M+。近年香港的文化消费也越来越完整。
这几年又有M+、香港故宫文化博物馆、Art Basel Hong Kong。
国际画廊在这里。
佳士得、苏富比也在这里。
葡萄酒、珠宝、艺术品交易一直很成熟。
再往另一边走，还有赛马会、游艇、私人会所、高尔夫、酒店、购物和夜生活。
▲ 对高收入人群来说，香港的餐饮、会所、艺术和社交消费上限一直很高。
60岁、70岁，也不代表一个人突然只剩下散步、喝茶和看医生。
还是会想吃好的、喝好的、看展、买东西、见朋友、认识新的人、谈恋爱、晚上出去喝一杯……
食色性也，退休又不是出家。
对于一批年轻时就在金融、法律、商业圈生活，几十年习惯大城市的人来说，让他退休以后突然搬去一个安静海边小镇，每天面对300平方米的大房子和一片海，
未必真的比香港开心。
04｜更特别的是，在这里不用非选东方还是西方
我们经常说：
“香港是东西方文化交汇的地方。”
真的住在这里，这句话其实特别具体。
一个法国人住在香港，并不需要把自己活成一个中国人。
一个英国人住二十年，也可以保留自己原来的生活习惯。
早上喝flat white、中午吃点心、晚上开一瓶Pinot Noir。
春节和朋友吃中餐。圣诞节照样过自己的圣诞节。
孩子可能读英式国际学校，却从小会用筷子、知道农历新年，还会说点普通话、粤语。
周末可以去马会，也可以去街市。
可以看Art Basel，也可以去M+看中国当代艺术。
想去内地，高铁很快就能到几百个城市。
想往外走，香港又一直是国际交通和商业网络里的节点，轻轻松松去全世界任何地方。
香港舒服的地方之一，是很多时候你不用选。
不用选东方还是西方。
不用选中国还是世界。
一个外来者也不一定非要把自己彻底改造成“本地人”，才能在这里生活。
有人粤语很好。
有人住了十几年，粤语一句不说。
有人大量本地朋友。
也有人朋友圈一直是英国人、法国人、印度人、澳洲人、内地人和香港人混在一起。
你可以属于香港，同时保留原来的自己。 05｜住久了以后，钱也留在香港了
对于这批人来说，还有一个很现实的原因。
人在香港住了二十年，钱往往也在这里放了二十年。
银行账户，私人银行经理、投资顾问、律师、会计师也都在这里。
股票、基金、保险、公司股权，甚至信托和下一代的财富安排，很多早已经通过香港来处理。
截至2025年底，香港资产及财富管理规模达到：
42.2万亿港元。
创历史新高。
其中私人银行及私人财富管理资产约12.9万亿港元，一年增长24%。
香港管理的资产里，近年超过54%来自中国内地和香港以外的投资者。
香港本来就在替全球有钱人管钱。
到了退休年龄，考虑的事情也开始变化。
香港的遗产税早在2006年就已经取消。
再加上成熟的私人银行、保险、信托、律师和财富管理服务，对于资产比较多的家庭来说，从投资到传承，在香港安排更简单、便宜。
当然，外国人的跨境税务和遗产安排仍然要看国籍、税务居民身份以及资产所在地，也不是简单的“人在香港就全球免税”。
年轻的时候来香港，是为了赚钱。
到了退休的时候，要考虑的是：
钱怎么管，怎么花，最后怎么留下。
人退休了。
钱可没有退休。
06｜所以租了20年，退休以后反而决定要买房
到这里，再回头看最开始那条房地产新闻，就很好理解了。
香港过去一直有一批收入很高、却长期租豪宅的expat。
不是买不起。
香港只是职业生涯的一站。
但退休以后，公司不再替你交房租。
自己却突然发现：好像也不想走了。
浅水湾
▲ 浅水湾一带一直是外籍及高净值人士较集中的住宅区域。
到了退休，这群老外真正结束的可能只有一件事：
上班。
其他日子，并不想换。
所以最后留下来，也没那么复杂。
不是因为香港最适合传统意义上的“养老”。
而是对这批人来说，
有钱的话，香港根本不用“养老”。
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