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北京中央别墅区，作为中国首个涉外别墅区，历经30年发展沉淀，早已成为北京顶豪人居的精神坐标。这里汇聚了北京最密集的国际教育资源、最成熟的涉外商业配套、最顶级的休闲生态场景，是高净值人群扎根北京、安放家族生活的首选之地。
2025年末的北京楼市，被一个现象级项目彻底点燃。中央别墅区核心、温榆河首排，华润置地携“园系”北京首作——北京润园登场。1.01的超低容积率、最高137%的得房率、开盘两个月热销50亿、连续数月霸榜北京销冠……这些数字堆叠在一起，让润园成为近年来北京豪宅市场最受瞩目的案例。
但真正值得追问的是：当“稀缺”“绝版”“天花板”这些词被反复使用时，北京润园到底值不值？
北京润园自2025年12月5日开盘以来，交出了一份令整个行业侧目的成绩单：
首开35亿：开盘当天认购35亿元，15天内验资500-1000万客户超2000组
两个月50亿：开盘两个月热销50亿，连续两月蝉联北京全市销冠。
2026年Q1销冠：一季度网签130套，成交29亿，登顶全北京住宅成交金额榜首。
截至2026年4月15日，累计网签237套，全盘累计热销约70亿元，取证房源去化近七成。
北京润园所在顺义温榆河2101-2007、2008地块，是由华润置地于2月27日以底价60.24亿元摘得，折合楼面价约3.5万元/㎡。
项目占地17.04公顷，总建面约36.78万㎡。
其中计容建面17.21万㎡，容积率仅1.01，堪称北京容积率最低的宅地之一。
规划111栋住宅楼，共483户：19栋8层洋房+92栋双拼别墅。
一期双拼院墅，2025年11月15日取证。
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23栋46户，建面约700/763/905/990㎡，拟售均价9.48万元/㎡。
一期洋房，2025年11月27日取证。
10栋共175套，包括2栋空墅和8栋平层，预售均价6.9万/㎡。
其中，空墅（复式）16套，均价8万+，主力建面约329㎡，首层建面约300㎡。
平层，159套，包括建面271/328㎡两种户型，均价6.6万-7.1万/㎡。
3月20日，二期9栋洋房取证。
位于小区西侧，共120套住宅，总建面3.89万㎡。
包括最后3栋空墅，主力建面329㎡，拟售均价8.73万元/㎡，部分房源单价达9万+。
6栋平层，主力建面也在329㎡左右，拟售均价7.1万元/㎡，部分非标户型单价在6万左右。
从备案价来看，二期洋房均价达到7.43万元/㎡，较一期的6.9万涨了5000+。
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项目信息
北京润园由华润置地开发，占地约17万㎡，规划为19栋洋房和92栋双拼别墅，容积率1.01，建筑高度26.75米，共483户：19栋8层洋房 92栋双拼别墅。一条东西走向的街坊路，将北侧洋房与别墅之间隔离开来。
19栋洋房沿小区西北侧外围排列，层高超3.3米，有错层转角露台。
其中5栋为跃层空墅，建面329m²左右：6#、7#、8#、26# 和36#；其余均为大平层产品，建面269m²/325m²。
别墅形式均为双拼，深浅咖灰配色，直角线条勾勒出罗马柱造型，欧式庄园质感。
项目产品类型涵盖“院墅、空墅、平墅”多元品类，面积段从271㎡至990㎡，为不同需求的高端客群提供多样化选择。
公共空间方面，小区设计了5条风雨连廊、4座大门、3栋邻里共享空间、2处下沉庭院和1个架空层。
整体打造南北两条景观轴，洋房区双会所体系和别墅区中央广场带。
开发商：华润北京房地产开发商有限公司
占地面积：170374.25㎡
建筑面积：172077.9925㎡
产品组合：洋房+双拼
总户数：483户（平墅295户+院墅188户）
车位配比：1:2.5（地下1213个）
容积率：1.01（13年限墅令之后最低）
限高：24m，局部不超27米
绿地率：30%
面积类型：
平墅：271㎡4居（得房率110-112%）；328㎡5居（得房率118%）
空墅：329㎡4居（得房率137.5%）
院墅：
建面700㎡，使用约830㎡，花园160㎡；
建面763㎡，使用约900㎡，花园164㎡；
建面905㎡，使用约1050㎡，花园264㎡；
建面990㎡，使用约1150㎡，花园300㎡；
装修标准：洋房和叠墅精装修，别墅产品毛坯交付；样板间在实体房里面呈现；后期样板间可以卖，可选精装包
参考价：约6-6.5万/平米
价格：1800万-6500万
楼层：洋房跃墅8层，别墅地上3层+地下2层
层高：
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洋房：
270平，层高3.3米，
320平，层高3.3米，
复式：
330平，层高3.3米，
双拼：
340平，层高3.8+3.3+3.4
390平，层高3.8+3.3+3.4
440平，层高4.2+3.3+3.3
490平，层高4.2+3.6+3.3
会所：3600㎡会所
物业公司：华润自持物业管理
物业费：平墅空墅物业9.5元，别墅物业费地上12元/地下1.8元
交房时间：平墅（洋房）27年10月30日交付；别墅27年3月30日交付
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产品方面，共分为洋房、跃层空墅和双拼别墅三类，大致如下：
1. 三大产品线
平墅（271-328㎡） ：8层洋房，一梯一户，精装交付。328㎡户型得房率约118%，拥有约80㎡全景露台、270°无柱转角窗，南向客厅面宽6.5米起步，LDKB一体化设计，中西双厨，主卧套房小家化。271㎡户型得房率约110%-112%。
空墅（329㎡） ：全盘仅40套，是市场追捧度最高的产品。跃层设计，6.6米挑空客厅，得房率高达137%，建面329㎡实际可用约460㎡。拥有近22米三联全景舱、270°无间断观景、超30米星空露台，兼具大平层的开阔感与别墅的层次感。
院墅（700-990㎡） ：双拼形制，地上3层+地下2层，私家花园160-300㎡，独门独院，私梯入户。地上首层4米层高，负一层5米挑高。最大990㎡户型实际使用面积约1150㎡，配5个车位。
洋房叠墅外立面户型图如下：
平墅：271-328平户型
总高仅8层，得房率突破100%，空间零浪费
271平户型，长达17米的四面宽结构，采光绝了
328平户型，做出了惊人的三联全景舱大露台，观景面总长达21.4米
空墅：329平户型
相当于复式洋房，上下两层都有3.3米高，算上赠送面积，得房率直逼140%
约329平户型，三联全景舱长达近22米，且打开了户内270度无间断的多重观景面，形成超30米长的星空露台✨✨⚡北京润园售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【已认证】✨✨1.看房方式：⚡北京润园售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【开发商认证】✨✨2.预约方式：拨打⚡北京润园售楼处电话：400-678-1582转接3333✔️【售楼处认证】
双拼别墅面积：
双拼别墅：地上3层+地下2层，独门独院，私人电梯入户，5个车位配比，有4个面积，共190套：
房本面积700㎡，使用面积837㎡，院子160㎡，共47套；
房本面积763㎡，使用面积899㎡，花园184㎡，共52套；
房本面积906㎡，使用面积1054㎡，花园264㎡，共44套；
房本面积986㎡，使用1149㎡，花园300㎡，共47套；
4个户型总共分两类，分为两面宽和三面宽：
700㎡/763㎡户型做的是两面宽，四居室中有3个卧室朝南；
906㎡/986㎡户型做的是三面宽，5个卧室全部朝南；
四个户型全部带有挑空。
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三大产品创新
“花园式地下会所” ：通过侧向长采光井+南向威卢克斯天窗系统，将自然光引入地下，彻底解决传统别墅地下层阴暗潮湿的痛点。
“庭院平权” ：院墅每层均设置空中露台，二层主卧配“朱丽叶阳台”，三层有观景平台，让自然渗透进每一层空间，实现“一层一世界”的居住体验。
超高得房率：平墅110%-118%，空墅137%，院墅实际使用面积远超产权面积。空墅137%意味着花329㎡的钱，实际拿到手约452㎡。
小区品质
院墅区入口，是一座长85米、高11米的九拱凯旋大门，材料选用保加利亚维纳多莱姆石材，悬挑部分采用黄铜，门前两棵8米高的百年文冠果树，寓意“文冠当庭，金榜题名”。
穿过大门，是一个约900平方米的车马院，再往里是约180平方米、挑空12米的归家大堂，24小时有礼宾在岗。之后是约84米长、24米宽的香榭水道，中间是水轴，两侧有14棵树龄50多年的银杏阵列。最后，抵达自家小院。
这五重归家礼序，层层递进，既保护了私密性，也彰显了身份感。
别墅外立面，全部是保加利亚维纳多莱姆石，石材+金属拼花，门窗旭格系统窗。
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而对于整个社区，项目利用低密规划，打造了“一溪一环三轴九境”的多组团景观节点。5条风雨连廊、4座大门、3栋邻里共享空间、2处下沉庭院和1个架空层，共同构成了社区的公共空间体系。
会所：不止于功能，更是圈层的载体
约4000平方米的业主会所，是中央别墅区目前面积最大的会所。
在功能设计上，它覆盖了业主社交、休闲、健康、商务等多重场景：50米国标恒温泳池、儿童泳池、壁球馆、斯诺克球台、瑜伽&普拉提、健身房、康养理疗中心；艺术会客厅、雪茄吧和私宴厅，可承载商务会议、艺术展览及业主私属活动。
这些功能空间的配置，已经超越了一般社区会所的范畴，更像是高端酒店或私人俱乐部的配置。
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