文/深圳进深 李奕和
深圳龙华梅林关，天健地产与深国际新盘大战一触即发。
两家项目继案名先后披露后，天健珑序府率先出招了。
它有一个很显著的点，首先着手于门面。
珑序府规划设计总平面图，已在深圳规自局披露。
进深网看完，第一眼就被它的大门门楼震惊到了。
小区的人行主出入口，设计在东边的华南路一侧。
门楼有两层高，足足11.4米，而它的横向尺度更是横跨了两栋住宅楼。
在这小小的长方形地块里面，显得很是霸气。
进深网根据总平图的比例尺大概算了一下，门楼的横向宽度超过60米。
在这个项目，天健地产疯狂卷起了大门。
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其实，拿下这块地，天健地产有很大的压力。
一方面，珑序府地块成交总价13.78亿元，成交楼面价约3.1万/㎡，当时溢价率40.18%。
比旁边已经清盘的鹏宸云筑当时拿地楼面价，高了超七千每平。
意味着天健珑序府的定价要更高，才有足够的利润空间。
另一方面，珑序府还得面临贴脸的竞争。
项目南侧，深国际华南02-20-04地块项目，已经命名“云耀天城芯境花园”。
如按正常节奏推进，两个盘无疑有一场大战。
面对这两个方面的压力，看得出天健地产似乎有意想要扩大自身的项目优势。
而总图看出的首要一点，就是刚说到的项目的门面。
这个项目，开发主体为深圳市天智置地有限公司。执行董事、总经理为杨志帆。
股权上，天智置地由天健地产100%持股。天健地产董事长则是李文成。
珑序府建设用地面积1.31万㎡，总建筑面积6.47万㎡。
容积率4.06，计容积率建筑面积5.32万㎡。
整个项目货量不多，总户数只有384套，还不到四百户。
根据总平图，小区共有四栋住宅，分别为1栋一、二单元，2栋和3栋。
其中，1栋一二单元、2栋，均为26层高，3栋27层。一层四户、五户设计。
从总图看，全部户型做到了朝向东南和西南。
小区正门进来中央园林，有水景，有游泳池和景观亭。
每栋楼的雨棚似乎也做得挺大，转角还是弧形设计。
目前，关于项目产品上的信息还有待披露。若想了解楼盘最新一手信息，可添加微信SZjinshen。
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作为华南物流园土地整备利益统筹项目中的一块，珑序府项目地处梅林关片区核心区域。
临近地铁10号线光雅园站，交通便捷，周边教育、医疗等相关配套也比较成熟。
可以说是龙华核心区难得的产城融合品质宅地。
项目往南，靠近龙华网红盘中建鹏宸云筑。
后者作为深圳首批新规住宅之一，凭借较好的性价比、使用率高等优势，自首开以来备受市场青睐。
不过因为地价更高，珑序府入市，很考验操盘手的能力。
产品、价格、市场、利润，都需要开发商很好地作出平衡。
如果平衡不好，很容易在最后的销售环节“翻车”。
而近两年的天健地产，盈利能力其实也面临挑战。
进深网查阅，整个天健集团，2025年营业收入225.01亿元，归属上市公司股东净利润2.23亿元，增收不增利。
天健地产2025年营业收入95.47亿元，净利润3.58亿元。营收、利润双双下降，同比分别下降了7.96%、54.8%。
另一个更直观的数据是毛利率。
天健集团2025年年报显示，其房地产业务期内毛利率16.69%。
而2024年是27.22%，2025年毛利率比上年同期下降了超10个百分点。
意味着它的房地产项目盈利确实变差了。
所以天健珑序府后续如果操盘不好，盈利空间也是一大问题。
相关公司：天健集团
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