本文整理自陈若煜先生在2026博鳌产业科技大会上的演讲内容。
陈若煜（京东集团SEC委员、京东产发CEO）：非常荣幸有机会和大家分享。京东产发的核心业务主要有三块：物流园占，产业园和数据中心占。
以前我们习惯把物流园叫“物流地产”，但在我看来，真正定位应当是“供应链基础设施”。
对比传统物流地产，供应链基础设施到底有什么区别？以前提到物流地产，大家首先想到的是土地、建仓库、收租金、回报率多少。但我认为现在有一些变化，需要我们重新理解。
第一个变化来自消费端，第二个来自产业端，第三个是全球化。正因为这些变化，供应链基础设施需要随时代演进，以支撑消费升级、产业升级，并帮助中资企业更好地走向全球化。
今天的消费需求正在向两个方向发生变化：一方面是品质化，希望买得更好；另一方面是即时化，希望买得更快、更方便。
先看品质化。从我们掌握的消费数据来看，绿色、智能、健康等品类依然保持较快增长。大家也看到，这两年山姆、Costco等品质型零售业态持续受到关注。山姆很早就在京东开设了官方旗舰店，今年Costco也与京东达成了合作。
再看即时化。现在消费者越来越希望“马上送到家”。从生鲜食品、药品，到手机数码、日用百货，越来越多的商品正在进入即时零售场景。以京东秒送为例，目前已经连接超过50万家线下门店，覆盖全国2300多个县区市，部分商品最快可以实现分钟级送达。即时零售也正在成为一个接近万亿规模的新市场。我们在欧洲也做到了211，当地客户非常兴奋。这背后反映的是，消费者对于便利和履约时效的要求，正在快速提高。决定消费体验的，越来越是商品背后的供应链。商品能不能更快到达消费者手里？库存能不能离消费者更近？库存是不是更加精准？不同品类是不是有更专业的储存条件？这些要求最后都会传导到供应链基础设施。
所以，消费端的变化并不是简单地带来更多仓储需求，而是在推动供应链基础设施从过去的“有空间”，走向更高效率、更高标准和更加精细化的运营。
第二个变化是产业智能化。
具身智能也在快速迭代。刚刚结束的世界人工智能大会给我一个很明显的感受：大家讨论机器人的重点，已经从过去的“技术能不能实现”，开始转向“到底在哪些场景能够真正落地”。以京东物流为例，目前机器人和自动化设备广泛应用在仓储、拣选、分拨等环节。智能化已经不是一个概念，而是在真实改变供应链的运行方式。
这也意味着，未来的仓库不能再只考虑层高、承重、消防和交通，还要考虑自动化设备、机器人运行、能源管理和数字系统。仓库不再只是一个装货、存货的空间，而越来越成为产业智能化的一部分。
第三个变化是企业全球化，尤其是中资企业的全球化。今天上午很多嘉宾已经分享，这是一个必由之路。
我举个简单例子。
今年我在欧洲出差的时候，发现一个很有意思的现象：当地越来越多的空调开始使用中国品牌。不是贴着国外品牌的中国制造，而是真正的中国品牌。类似的变化，也正在新能源汽车、消费电子、机械设备等越来越多的行业发生。这背后反映的是，中国企业正在从过去的“产品出海”，走向“品牌出海、产业链出海和能力出海”。过去是把货卖出去，今天越来越多企业开始在海外建设渠道、工厂、研发中心和供应链体系。
我们从这些变化中看到一个非常清晰的趋势：产品出去只是第一步，供应链必须跟着出去。客户在哪里，库存就要在哪里；产业在哪里，供应链节点就要在哪里。
基于消费端、产业端和全球化的变化，我认为仓库和物流园必须做结构性提升。对行业来说，要从过去讲物流地产、讲规模扩张，转向讲供应链基础设施。这本质上是价值重构。这里可以看到三个趋势：
第一，资本越来越关注真正的优质资产。
以前大家讲高标仓，但空间概念上的高标仓现在已经不够了，更多要看软性服务、运营能力，以及自动化设备能不能马上进场、是不是匹配产业节点，而不只是物流节点。所以，市场并不缺资金，只是对同质化供给比较抗拒，真正的优质资产仍然稀缺。
第二，客户要的不只是一个仓库，如果说五年前，客户主要希望租到一个合适的空间，那么今天，他们真正需要的越来越是一个供应链节点。空间只是基础，客户还会关注运营效率、能源成本、数字化能力、自动化适配能力，以及这个园区能不能帮助企业提升整个供应链效率。
所以未来资产的价值，越来越取决于运营能力，而不仅仅取决于土地和建筑本身。
第三，物流仓网的战略价值正在提升。
今年4月，中央将物流网纳入现代化基础设施体系，与水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网共同推进建设。这意味着，现代物流已经不仅仅是一个商业效率问题，也越来越关系产业运行效率、供应链安全和长期竞争力。
过去，物流仓网更多被看作企业经营的配套设施；未来，它会越来越成为支撑产业布局、保障供应链韧性和提升区域竞争力的重要基础设施。 所以，行业竞争的核心也会随之发生变化：不只是“有没有仓”，而是仓网布局是否合理、节点是否关键、能不能协同成高效网络，从而真正服务产业。
基于这三个趋势，我们认为要从传统物流地产，进入以价值重构和长期主义为目标的供应链基础设施阶段。
前面讲了变化和趋势，京东产发有哪些思考？
第一，坚定织密全球仓网，服务好中国企业全球化。
截至2026年6月，京东产发在全球管理超过300个现代化基础设施资产，园区管理建筑面积超过2800万平方米，资产管理总规模超过1200亿元。
在国内，我们的园区已经覆盖30个省级行政区的核心物流节点，持续织密核心区域仓网。我们全国打造了超过40座亚洲一号智能仓，在北京马驹桥，我们的三期项目刚刚开工，未来将形成近50万平方米的高标仓集群服务华北供应链；在上海，我们位于浦东机场和上海东站之间的东方枢纽项目也即将启动建设，更好地服务长三角乃至全球供应链需求；我们在深圳宝安，8层坡道库已经开始运营，支持大湾区供应链高效发展。
海外也是我们近年来持续加大投入的方向。最早20年我们在越南开始自建仓库，之后21年进入印尼，22年英国，23年新加坡，24年德国、荷兰、日本、香港，25年澳大利亚、中东的阿联酋和沙特，今年是墨西哥。目前，我们已经全球布局了12个国家，海外落地超过70个项目。
对京东产发来说，全球化并不是把国内投资模式简单复制到海外，我们的逻辑始终是：跟着产业走、跟着客户走、跟着供应链需求走。中国企业出海以后，需要的不只是一栋海外仓库，而是一套能够真正支持业务落地的基础设施能力。所以我们希望，一方面持续完善全球仓网；另一方面，通过全球BTS等服务能力，为中国企业提供从国内到海外节点衔接、本地化仓储以及长期运营的一体化解决方案，真正做到客户走到哪里，我们的基础设施能力就能够服务到哪里。
第二，是进一步提升资产运营和服务能力。
我们的园区出租率持续保持在90%以上，这背后一个非常重要的原因，就是我们始终坚持“客户为先”。
对京东产发来说，园区运营不是把空间交给客户就结束了，而是要围绕客户从入驻、生产、仓储、流通到日常经营的全周期需求，提供稳定、高效、可预期的服务。我们关注的是：客户进来以后能不能长期留下来，能不能经营得更好。围绕这个目标，我们持续完善SLA服务体系，通过更加及时、准确和智能的物业服务，帮助客户降低运营成本、提高经营效率，也让资产本身具备更稳定的长期价值。
去年年底，我们还针对传统第三方物业专业能力不稳定、人员流动较快、服务标准难以统一等痛点，开始试点自营物业。通过核心岗位自营、片区化管理以及智能化技术升级，我们在客户满意度、需求响应、专业持证率以及安全管理等方面都取得了明显提升。这项探索对我们最大的启发是：好的运营，不只是降低物业成本，而是真正能够提升客户体验，最终提升资产价值。未来，我们也会把这些经过验证的运营标准和能力逐步复制到更多园区。
第三，是积极拥抱AI和具身智能。
目前，人工智能技术的应用正在加速进入园区运营和产业服务的核心场景，推动智能安防、智能清洁、智能服务、智慧能源、智慧运营等场景全面升级。特别是在园区现场，我们正在探索让具身智能设备与IoT设备通过智能调度平台实现深度协同，再结合真正理解智能化应用的专业人才，逐步形成“设备、系统和人”协同工作的智慧运营体系。未来，园区的智慧化不会只是增加几个智能设备，而是通过AI把设备、数据和运营真正连接起来，让园区运营更加智能、更高效，也更加安全。
但我们对具身智能的探索不只停留在“使用机器人”。今年，我们还推出了RoboBase机器人产业园，我们的RoboBase能够把展示交付、维修保养、研发设计、中试组装、数据采集、生产制造等环节连接起来，形成机器人产业的全生命周期服务平台。目前已经在上海浦东张江和广州黄埔动工，未来5年，我们计划在全国布局80余座RoboBase机器人基地。我们的想法是，让基础设施不仅承载产业，更能够连接产业、服务产业，甚至参与产业生态的形成。
同时，依托京东集团的整体生态能力，我们也在持续为入驻企业提供技术服务、供应链金融、场景应用、销售采购等全链条的产业生态服务，让园区从一个物理空间，升级为产业发展的服务平台。
第四，是持续创新资本循环通路。
目前，京东产发已经发行10只基金及合伙投资平台，管理资产规模超过400亿元。今年6月30日，我们在仓储物流领域创新推出的机构间REITs正式在上交所上市，并获得头部险资的积极认购。再加上2023年成功发行的国内首只民营企业仓储物流公募REITs，京东产发目前已经初步打通了Pre-REITs、机构间REITs、公募REITs三层资本通路。
不同成熟度的资产，我们都能找到对应的资本化方式，并且可实现滚动发展，这样才有能力持续释放资产价值、服务客户，也才能和更多长期资本一起参与到供应链基础设施和产业升级之中。
最后，我想谈一个我们越来越坚定的想法：我们希望成为一个更加开放的供应链基础设施平台。
对于客户，我们希望提供全球化的BTS服务。从选址、设计、建设到运营，客户不需要从零开始搭建自己的供应链基础设施，而是可以接入我们已经形成的全球基础设施网络和运营能力，让企业走出去以后，能够更快落地、更稳运营。
对于行业伙伴，在自身保持90%以上出租率的基础上，我们希望进一步开放在仓网规划、招商、园区运营、基金募资等资产全生命周期的能力和经验，与更多合作伙伴一起提升项目运营效率、资产管理水平和产业承载能力，共同把更多资产做成长期有竞争力的优质资产。
对于投资人，我们也将持续发挥资本市场工具的作用。未来也希望持续向市场提供更多优质资产和投资机会，让更多长期资本参与到供应链基础设施建设和产业升级的进程中。
今天我的分享就是这些，谢谢大家。
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