2026年6月26日，“东吴证券-南通崇川集成电路产业园持有型不动产资产支持专项计划（先进制造-科技创新）”在上交所挂牌，发行规模7.41亿元。

这是全国首单（先进制造-科技创新）机构间REITs，也是江苏省首单产业园机构间REITs。项目原始权益人为南通崇盈运营管理集团有限公司，系崇川产业发展（集团）有限公司子公司。底层资产是崇川集成电路产业园一期，总建筑面积20.43万平方米，可租赁面积15.65万平方米。据南通日报报道，江苏省委金融办向省政府专题报告，将其定义为“为全国产业园区资产盘活提供可复制、可推广的江苏样板”。

地方国企操盘的产业园区，绝大多数都面临同一个难题：重资产持有、债权融资依赖、现金流紧绷。崇川产发通过这一单REITs，给出了一份可参照的答案。

以科创资产赢得审核速度

REITs对底层资产的要求严格：产权清晰、资产质量优良、收益稳定可持续，三条都满足，才能进入快速通道。

崇川集成电路产业园一期2022年投运，定位高端存储、HBM高带宽内存、AI芯片封测等集成电路核心前沿领域。崇川产发集团总经理田闻回忆，疫情期间有烘焙企业想高价承租，集团没有答应；建筑企业、物流企业也都婉拒。这份“产业洁癖”，守住了园区的科创纯度。

到挂牌前，园区集聚了通富通科等龙头企业，联动中天智元具身智能创新中心、南京邮电大学南通研究院、南通大学微电子学院等科创资源，构建起IC设计、封测、半导体材料、半导体设备协同配套的产业集群。

资产成色直接体现在审核节奏上。项目受理日期为2026年3月2日，5月11日通过，从受理到获批仅用约70天，远超同类产品常规周期。同期向上交所申报的项目数量远超最终发行数量，相当一部分因产权权属不清、资产质量不达标或收益稳定性不足被挡在门外。崇川能够快速过会，核心在于资产质地经得起拷问。

资产成色并非一蹴而就。经过多轮国资整合，崇川产发于2025年7月完成重组，与国投、商旅共同形成崇川区优化重组后的三大集团，主业聚焦产业投资和资本运营，成为南通地方国企从传统平台向现代产投转型的缩影。

用权益融资替代债权融资

过去地方国资建园区，路径高度雷同：向银行贷款，资金沉淀在钢筋水泥里，每年还本付息，资产越做越重，现金流越绷越紧。

传统债权融资是刚性债务，无论园区经营好坏，都必须按期足额还本付息，持续形成偿债压力。机构间REITs是权益型工具，不存在刚性兑付要求，投资者收益完全依托园区运营净收益分红。借银行的钱必须连本带息还，不管园区经营好坏；REITs是“卖份额”，投资者拿的是运营分红。前者是“借钱”，后者是“盘活”。

本次项目采用“原始权益人自持20%、80%市场化发行”的均衡架构。自持两成锁定运营管理权，开放八成引入社会资本。

通过这套架构，产发集团一次性回笼前期重资产投入约6亿元现金，覆盖5亿多元前期投入还有盈余。园区运营管理权，始终掌握在集团手中。募集资金全部回流实体产业，投向科创产业股权投资和集成电路产业园建设。

打通协议转让的制度堵点

REITs落地的最大障碍，是国资转让的程序要求。按照国资规定，国有资产转让原则上应公开挂牌。但走拍卖程序，资产归属将存在不确定性，专项计划就无法精准受让底层资产。

项目团队研究国家关于基础设施REITs的相关规则后发现，协议转让在政策层面存在空间，但这一解释此前在南通并无先例。团队逐级沟通、反复请示，最终打通了这一关键环节。

制度空间不会自动显化。运营主体主动研究政策、逐级请示沟通，是把政策窗口转化为落地路径的关键。

借资本背书撬动区域产业能级

对崇川而言，这单REITs的价值早已超越融资本身。

项目已建立投资人共治共管机制，园区经营数据按季度公开披露，全程接受机构投资者监督。资本市场的严苛监管要求，倒逼集团彻底摒弃粗放发展思维，打造专业化、品牌化、精细化的产业运营体系。

资本背书的溢出效应持续显现。凭借全省首单科创主题产业园REITs的稀缺性，崇川集成电路产业的辨识度大幅提升。今年8月初，张家港市党政代表团专程到市北集成电路产业园考察交流。一个重量级集成电路项目将于9月落户集成电路二期，该项目在GPU、CPU封测领域具有国际影响力，一期投资达30亿元。

资本与产业的耦合还在加速。就在REITs发行前三个月，崇川产发集团旗下宝月湖科创母基金完成南通市首单ODI境外直接投资，被投企业美格智能于2026年3月10日在港交所挂牌上市。美格智能是全球无线通信模组及解决方案提供商，主营5G及高算力AI模组业务，已在南通布局AI研发及先进制造产业项目。投出去的是资本，带回来的是产业。

对于未来，崇川产发已搭建科创资产储备库，对人工智能、集成电路等产业载体持续培育，有序推进REITs扩募和多品类资产证券化。

小结

崇川实践为地方国企的产业园区运营提供了四条可复用的经验。

第一，资产质量是盘活的前提。产权清晰、收益稳定、产业方向契合国家战略，是过会的硬条件。园区规划建设之初就要守住产业定位，避免为短期租金收益引入与主导产业无关的业态。

第二，权益融资提供了轻资产转型的现实路径。把存量资产转化为流动资本，既回笼资金，又保留运营主导权。对背负存量园区资产的地方国企而言，这是一条值得研究的盘活通道。

第三，制度突破需要主动作为。协议转让、资产权属等环节，往往缺乏地方先例。运营主体主动研究政策、逐级沟通，才能把政策空间转化为落地路径。

第四，资产证券化是系统工程。投资人共治、季度披露等机制，倒逼园区运营体系走向专业化、精细化。融资之外，资本市场背书还带来招商名片效应和区域产业能级提升。

从重资产到轻运营，从土地财政到产业生态，这场始于一座产业园区的金融实验，为地方国企的转型提供了一份可参照的样本。