前两天，在微博上看到“中国房地产数据研究第一人”、克而瑞CRIC创始人、普瑞数智创始人和掌门人丁祖昱在南京的一个房地产活动论坛上说：
中国房价二手住房已较高点下跌39%！
其中，
一线城市二手房价较高点回撤37%
二线城市二手房价较高点回撤38%
三线城市二手房价较高点回撤40%
我注意到了这个信息和判断。
我极为认可。
这句话翻译过来，就是过去几年到现在，中国房价普跌39%。
注意，这里有几个前缀：
1、二手住房房价。不是新房房价。
2、较高点。——也就是说和曾经的市场最高点，也就是最高价。
这句话怎么理解？
也就是说，曾经你买了一套房，这套房是120平米，曾经单价是10000元/平米，总价是120万
后来，这套房进入二手房市场后，曾经在某个时间点他可以卖20000元/平米，其市值是240万。或者说，这套房你没卖，你自己住了，同小区同样面积同样户型别人卖了，卖了240万。你的这套房子理论价值是240万
然后，时间到了2026年的当下。
当你再看这个房子的二手房价格时，或者叫预期价格时，发现跌了39%——和高点20000的价格比，也就是单价是12200元/平米，总价是146万。你发现这个房子本来可以卖240万，但现在只能卖146万，了94万。
——当然，很明显，这个赔了94万，是指和理论上的高点价240万比。如果和当时的买入价120万比，其实还是赚了11万（当然这是不考虑房贷及其他税费的前提下）。
当然，同样的逻辑，如果是你高点以20000元/平米买的，现在只能卖12200元/平米，也就是说跌了39%，你是切切实实赔了94万。如果考虑房贷和税费，赔的是94万+。
这是一个惨剧。
这种惨剧，在过去几年和当下每天在上演。
波及我们每一个人。
特别是在2016—2022年买房的人。
包括2022-2024年买房的部分人。
这个问题，躲避不了。
我不说，他也存在。
39%是什么概念？
哪怕当年是30%首付，等于说是把首付跌没了。还要继续倒贴。
哪怕是上面那个理论案例，赔了94万+。天啊，挣94万多难啊。需要累死累活耗费精力耗费体力耗费尊严多少时日才能赚到啊。在这个变动的大局中，他跌没了，“财富”蒸发了。
这，就是悲剧。
若这种悲剧只发生在一个人身上，那是痛苦。
若发生在所有人（所有买房人、房产投资人）身上，也许那种痛感就没那么大了。——反正所有人都一样，又不是我一个。认命呗！
是的，这种情绪，也是当下的现状。这是和前两年最大的不同。
认命。
不认命又如何，只能接受。
其实，我想说，确实如此。
过去几年的房价下行，或者说叫暴跌，就是事实和现象。
不只是郑州，一线城市（北上广深）和其他城市都一样。谁也别说谁。
不只是郑州某些区域，郑州所有区域都一样。谁也别看不起谁，只是早跌和晚跌而已。连北龙湖的二手房都跌得爹娘不认，你还说啥？
再说了，那个案例里还只是120平米的房子，还只是20000元的单价。如果北龙湖200平米的房子呢？5万平米的单价呢？那就是1000万。
1000万回撤39%是什么意思？
就是要赔390万。
OMG，你不要以为这不可能。
事实上，在深圳在北京在广州一套房子赔300万400万的案例比比皆是。
所以说，从个体而言，也不是咱命不好，也不是咱智商不够，也不是“看了东哥的楼盘文章买了房现在一平米赔了2000怎么办”，这是共性。
天上下冰雹，我们在旷野里，都没有伞，只能扛着。
拼的是谁的头硬，拼的是谁的屁股能撅多高，拼的是谁能把头埋在身体里衣服里多深而不被砸得头破血流。
在这其中，上面描述的现象，并不是普遍性。
1、也不是所有盘的二手房房价都跌，也有涨的，也有稳的。但属于极少数。
2、你发现一个道理没？你买的房子的购买价越低，你赔的幅度其实越小，赔的总额其实越小。
3、还有，你买的时机和价格。比如上文里的案例，以10000的价格买的，虽然比高点比跌了39%，事实上还是赚了11万。——同理，如果是5000元的单价买的，岂不是赚的更多？痛苦的，其实是和高点价值比。
4、当然，最后一个情况，如果你就是一套房，无论何时买的，只要你不卖，也卖不了你需要住。其实价格跌了多少，并不重要。但是，大多数人还是痛苦。因为，看到自己与可能的财富，失之交臂。
这是人性。人性里，失去的痛感，远远大于得到的幸福感和满足感。
楼市和房圈，展示的是一场人性修罗场。
好了，这个问题说得差不多了。
这个问题模型，我再简单一下。
同样一个120平米房子，分三种时间线逻辑。
1、当年，比如2008年，5000单价买的，总价60万。到了2019年，他可以卖20000元/平米，总价240万。后来，持续跌了40%，现在单价就是12000元/平米，总价就是144万。现在卖，赚了84万。但与高点比，少赚96万。
2、当年，比如2014年，10000元单价买的，总价120万。到了2019年，他可以卖20000元/平米，总价240万。后来，持续跌了40%，现在单价就是12000元/平米，总价就是144万。现在卖，赚了24万。但与高点比，少赚96万。
3、当年，比如2018年，20000元单价买的，总价240万。到了2019年，他可以卖20000元/平米，总价240万。后来，持续跌了40%，现在单价就是12000元/平米，总价就是144万。现在卖，赔了96万。
这，就是一场财富游戏。
最大的变量是时间。
而赔多赔少，赔与不赔，关键的因素是买入价。
买入价的关键是什么？时间点。
时间越早，越便宜。
当然，这个逻辑只是相对适用于2016年以前。
我们再说时间的逻辑。
对于经历过中国房地产近30年时间的人而言，譬如我，我们都知道，中国房地产在过去小30年里，有过几次波动，有过几次下跌。譬如2008年，譬如2014年。但整体房价都是上涨的。就算有下跌，仅仅持续1-2年就恢复并上涨了。甚至，每跌一次，回调上涨的幅度更高。
不只是中国，其他国家的情况，也类似。
在丁祖昱的那个PPT图片里，也有这样的信息：
1970年以来，57个国家和地区的房价调整周期平均4.5年，平均回调幅度22%。
且不说他这个信息，真不真，准不准——甚至我都不信这个数据。太明显的嫌疑是他为了凑“2026年市场底部确认”这个结论和制造的4.5年的论据。因为，2022+4.5=2026.5，结论是已经到底部了。
但，规律确实是没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。——只要是市场经济。
看下图：
我认可这个图里说的2021-2026是调整期的定性。
在这个时间里，“去杠杆、市场重构”。
这个调整期，从市场表现看，就是市场下行，规模下行，房价下行。
但这个调整期，还要持续多久呢？
是未知。
我也不知。
所以，中国住宅市场的房价，还会不会回调？能回调到多少？何时能回调？
成为众人关心的问题。
我坚信，会回调的，房价（二手住房房价）还会回涨的。至于能不能涨到曾经的高点？影响因素太多，我信心不足。
唯一的可能因素就是：通货膨胀
你不要反驳我说现在是通货紧缩。我知道。
但要相信，未来一定会通货膨胀。
就算房价涨，也是通货膨胀的表现。
还拿那个案例说。
如果N天后，N年后，同样那个房子，又涨到了20000元/平米。
如果你以现在12000元/平米的单价卖掉，又遗憾丢了96万。
如果你现在以赔了96万的代价卖掉，一反一正192万没了。
到时，不同行为的人是不是又痛苦？
哎，一切皆痛苦。
怎么着都是后悔，怎么着都是痛苦。
根源在于欲望和比较。
时间，是最不可琢磨的上帝之手。
翻云覆雨，笑看众生。
未来房价涨跌的最终答案，只有时间能告诉我们。
本文完。
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