7月底到8月初，北京朝阳区酒仙桥、广渠路两宗宅地先后高溢价成交，驼房营将台地块随即快速上架。朝阳正把压箱底的核心地块，一块接一块地推向市场。供地提速、新盘增多、竞争加剧，高端改善市场是否会走向重度内卷？这背后又传递出北京楼市的哪些走向？

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供地节奏反转，核心好地密集入市

上半年，朝阳区仅完成东坝一宗宅地出让；进入下半年，酒仙桥、广渠路两宗地块接连成交，驼房营将台地块已定于9月3日竞价，下半年宅地增至三宗。酒仙桥地块经254轮举牌，由中海新城以46.8亿元竞得，溢价率25.84%，楼面价约8.11万元/平方米；广渠路地块总价83.99亿元、溢价率约19.1%，刷新北京年内住宅用地楼面价纪录。

高溢价背后，是核心资产的确定性溢价

两宗地块的热度，本质上是房企对核心区优质宅地的"确定性溢价"。核心区好地长期稀缺，集中供地加剧了补仓意愿；周边高端项目去化良好，也验证了高净值客群的购买力。以驼房营将台地块为例，其起始价达75.21亿元，挂牌当日中建智地与太古地产即成立合资公司抢跑，住宅与商业联动开发的意图明显。

供应放量，高端改善的内卷压力显现

供地越多，新盘越多，竞争就越激烈。除酒仙桥、广渠路、将台外，甜水园、化石营等优质地块仍在路上，未来朝阳高端改善盘的对手会明显增多。历史经验也在提醒风险：此前部分高价地块入市后选择降价走量，高端项目以价换量的案例并不鲜见。供应端集中放量，意味着未来竞争将更多落在产品力与定价策略上。

用数据看朝阳高端改善基本盘

据克而瑞好房点评网相关数据，朝阳区成交均价已从2020年的约6.47万元/平方米升至2026年阶段数据约8.35万元/平方米，套均价突破1350万元，高端改善需求持续释放。板块标杆项目中，中海·万吉玖序截至今年3月网签金额达54.71亿元、成交均价约11.26万元/平方米、去化率超六成，印证了核心地段的承接力。

结语：向确定性靠拢的结构性分化

朝阳密集供地，反映的并非简单"内卷"，而是核心区稀缺资产价值的集中释放。内卷发生在供应端，需求端的高净值购买力依然坚实。对北京楼市而言，这更像一个明确信号：市场正从整体普涨转向结构性分化，核心区确定性资产受追捧，远郊与一般项目承压，购房者与企业都在向确定性靠拢。

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