去年末还在喊全国房价还要跌10%到15%，到了今年7月，这家投行直接推翻了自己的判断。
它现在的说法是：上海和深圳的房地产市场已经见底了。 从2025年底到2028年底，这两个城市的房价累计能涨15%左右。
半年前说跌，半年后说涨。 同一家机构，观点翻了个个儿。
高盛中国房地产研究团队的主管王逸，6月底接受上海证券报采访时说了一句话：“一线城市的复苏正在开启。 ”
她不是随便说说的。
支撑这个判断的第一个东西，是成交量。
2026年3月，很多城市的房子卖得很好。 新房和二手房的成交数据都不错。
到了7月，传统上是楼市淡季，但数据没垮。
上海7月二手房网签了23078套，同比涨了约19%，创了近五年同期的新高。 这还不是最关键的。 上海二手房成交均价大概在4.87万元每平方米，从5月开始已经连续三个月环比往上走了。
深圳7月二手住宅网签4795套，同比涨了3%，是2020年以来近六年同期的新高。
北京7月二手住宅网签14037套，同比增长9.8%。 今年前七个月，北京二手房累计成交了约10.7万套，同比增长6%，也是近五年的新高。
国家统计局8月发布的数据显示，7月份一线城市的新房和二手房价格环比都在涨。 上海、广州、深圳的新房价格分别涨了0.2%、0.1%和0.2%。 上海是唯一一个新房价格同比还在涨的一线城市，涨了3%。
量在价先。 卖得动了，价格才站得住。
第二个东西，是供应在变少。
高盛注意到一个变化：上海和深圳的土地供应在收缩。 2024到2025年，这两个城市吸纳了大约60%的优质资源配置。
房子盖得少了，市场上的库存就不会继续堆高。 开发商不用互相压价抢着卖，价格就容易稳住。
还有一个细节：上海二手房的挂牌量已经从2025年高点的11.9万套降到了8.24万套，14个月里少了超过三成。 挂牌少了，成交还在高位，供需的天平在慢慢往回摆。
第三个东西，是有人还在买房。
高盛认为，现在进场的人跟以前不太一样。 不是炒房的，是想改善居住条件的。 上海、深圳这些年一直在放宽落户，吸纳高校毕业生和高端技术人才。 这些人有户籍，愿意定居，有稳定的购房需求。
王逸在采访里还提到了一个角度：上海和深圳在AI、机器人、生物制药、芯片这些领域有布局，这些“新质生产力”拉动了高端需求。
第四个东西，是政策在松。
今年2月，上海出了“沪七条”，非沪籍居民买外环内的房子，社保年限从3年减到了1年。 4月底，深圳放松了核心区的限购，深户家庭可以多买一套。 8月，北京把非京籍家庭买五环内房子的社保门槛从2年降到了1年。
政策在一点点松动。 单看每一条力度不算大，但堆在一起，效果在累积。
高盛的这个判断，市场上有不同声音。
毕竟半年前它还说过全国房价要再跌10%到15%，甚至悲观情形下要跌30%。 半年时间从极度悲观转向看多，有人质疑它的准确性。
另外，高盛这次的“看多”不是针对所有房子。 它看好的是上海、深圳主城区、地铁沿线、配套完善的次新房。 远郊的、老旧的、没有配套的房子，它仍然看空。
复苏是分化的。 不是所有房子都能涨。
7月份的数据也印证了这一点。 上海的新房均价能拉到81423元每平方米，主要是徐汇滨江、陆家嘴这些核心地段的高端项目在拉动。 内环内的去化周期大概10个月，郊环外是36.5个月。
好的地段先动，差的地方还在磨。
高盛说上海和深圳2026年底触底。 北京要再等半年。 广州更晚一些。 三四线城市，可能要到2028年以后。
这些话是预测。 预测这件事，谁也没法打包票。
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