七月份的经济数据出来了，我们看到，中国经济的“K型分化”仍然非常明显。

部分行业增长得非常好，主要集中在高科技领域或者出口较多的领域。但是投资增长仍然为负，即使把房地产投资排除掉，投资增长仍然是负的。CPI温和正增长，但也不高。PPI此前上涨的主要原因是过去一段时间油价比较高，随着油价回落，7月份环比PPI已经下降。

所以总体而言，我们看到的情况和过去一段时间是一样的：生产比较旺盛，但是需求仍然不足。

那么，如何理解这种“K型分化”？

01

“换挡期”能解释中国经济的K型分化吗？

一种占主流的解释是，中国现在正在经历从高度依赖房地产的增长模式，向依赖高科技的增长模式转变的“换挡期”。在这个换挡期里，由于新动能还没有完全起来，旧动能又没有发挥作用，所以经济出现了K型分化。

但是，这种解释完全是从供给方给出的解释。它可以解释经济结构的转型，但能不能解释整个经济的K型分化？我觉得是有难度的。

而且，在讲所谓“换挡期”的时候，我觉得还需要进一步探索：中国经济需不需要这样一种所谓的“换挡期”？

用“换挡期”来解释K型分化，会不会让我们失去对当下中国经济最急需解决的问题——需求不足——的关注？

我个人认为，我们所谓的这个“换挡期”，本身可能就是有问题的。

02

房地产不仅生产房子，也制造需求

首先，房地产是一个很特殊的行业。房地产不仅仅是生产，给我们盖房子、高楼大厦让我们去住，而且它还制造需求，这一点非常重要。比如我们买了一栋房子，就要装修，装修材料都是直接的需求。

我们到街上去转一转，可以看到饭店里人还是很多的。当然和以前相比没有那么繁荣，但仍然有很多人。特别是我生活在上海，在徐家汇(002561)一带，哪怕是一个工作日，到餐馆里看一看，也还是有很多人。

但为什么我们的消费就是上不去？上海的零售也在下降。

这里面有一个所谓的“芝麻和西瓜”的关系。我们天天出去吃吃喝喝，再怎么花钱也花不了太多。但是如果买了一套新房子，装修费用可能就是几十万元，这些都是实实在在的需求。

房地产还有另外一个特殊之处：它既是让我们住的，同时也是我们的资产。资产会产生财富效应。当房价上涨的时候，大家觉得自己更加富有，就会多消费；当房价下跌的时候，大家的资产缩水，就会少消费。

所以，我们不要把房地产单纯地看作生产性的东西，认为可以用高科技把它替代掉。

03

房地产仍然是一个大产业

第二，即使过去四五年房地产份额大幅下降，房地产增加值对GDP的贡献仍然在6%左右。

如果把相关的建筑业也加上，这两个行业加起来仍然占GDP的11%—12%左右。

即使把房地产单独拿出来，它仍然是我们国家最大的产业之一。可以比较一下，我们的汽车业非常大，是全球最大的汽车产业，但是汽车业增加值占GDP的比例只有2%—3%。

现在有些人统计说，我们高科技产业的份额已经大大超过房地产，当然也超过了建筑业。但是这样的统计，是把很多行业加总在一起计算，或者从各个行业中挑出高科技的部分，再把它们加在一起。

我认为，这样计算会误导我们的认知。房地产在任何国家都是一个大产业，美国是一个大产业，澳大利亚也是一个大产业。

中国还面临大量的人口转移，从农村到城市转移，从三四线城市向一二线城市转移。所以房地产还有很大的发展空间。

04

房地产和高科技并不是对立的

第三，我们还要认识到：发展房地产并不必然打压高科技的发展。

最典型的就是我们自己的例子。2010年至2018年期间，我们的房价经历过两轮上涨，2009年至2010年涨过一轮，2015年至2017年涨得更明显。

但是就在这段时间里，中国经济已经开始转型。所谓的“换挡期”如果存在的话，我们从2010年左右就已经开始了。可是那个时候，房地产和高科技是并行不悖的。

到2018年，中国独角兽企业数量已经非常多。当时全世界谈的不是今天美国的“科技七姊妹”，而是中国的BAT。所以，仅仅以我们自己的例子来看，也不要把发展高科技和房地产对立起来。

我这里不是说为房地产辩护，我只是说一个事实。

05

把大量资金押注高科技，会不会挤压消费？

第四，我们还要思考一个问题：我们把很多资金都押注到高科技上，会不会反过来对消费形成挤压？

现在地方政府大量资金投入科创，甚至有人想用所谓的股权收入来替代以前房地产开发的收入。这种想法是很幼稚的。

房地产开发最高峰的时候，相关收入规模达到9万亿元。现在各个地方所谓的政府引导基金，我看到的数字大概是15万亿元。即使15万亿元一年能够赚10%，也只有1.5万亿元，和房地产最高峰时期相差很远。

但是很多资金投入到技术研发上，对于地方政府帮助老百姓(603883)提高消费，的确会产生影响。

举一个简单的例子，我们现在有很多空置的商业地产。如果地方政府能在租金方面进行一些补贴，也许这些空置的商业地产会很快活跃起来，那么消费不就上去了吗？

总而言之，我们不应该把高科技的发展和房地产完全对立起来。

房地产应该治理，过去我们的房地产的确出现了泡沫。但是我们不能因为要挤房地产的泡沫，就一定把房地产的发展和高科技的发展对立起来。

这样一种对立的看法，对于我们提振中国的消费是没有好处的。

本文根据《姚洋说》2026年8月21日节目整理，经编辑整理。