并非所有面积相同的工业地产都能获得市场同等的认可。位置是能够制造显著差异的因素之一，但远不是全部。到港口、机场、主要交通干线和物流中心的距离，会直接影响运输成本，也关系到生产活动能否高效组织。

外部位置决定物流与用工成本

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周边劳动力来源同样值得关注。对于用工量大的行业，能否方便地接触到劳动力，可能成为一处选址的实在优势。这些外部条件共同构成了地块在区域层面的竞争力。

除了工业园区外部的位置，园区内部的位置也需要单独审视。地块的可达性、内部道路状况以及基础设施条件，在不同资产之间可能存在明显差别。同一园区内，临主干道的地块和深处地块，使用便利度并不相同。

位置好不等于自动高估值

不过，位置优越本身还不足以直接得出价值更高的结论。法律手续、使用年限、厂房质量和实际运营能力，仍然需要同步分析。一个交通便利但产权不清的资产，未必比位置稍逊而权属清晰的资产更有价值。

因此，在比较工业区不动产时，地理距离只是评估的第一步。更关键的是，这个位置究竟能带来多少经济优势，以及实际使用价值如何。市场最终看的，是位置转化为收益的能力，而不是地图上的坐标。